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沁阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）沁民商初字第00030号 原告魏媛媛，女，1983年6月10日生，汉族，住沁阳市。 委托代理人魏树和，男，1951年4月13日生，汉族，住沁阳市。系原告魏媛媛父亲。 委托代理人杨春霞，沁阳市沁园法律服务所。 被告河南中经泰置业有限公司沁阳分公司。住所地：沁阳市。 代表人牛毅恒，该公司经理。 被告河南中经泰置业有限公司。住所地：郑州市。 法定代表人牛贵生，该公司总经理。 二被告委托代理人陈彦东，河南陈彦东律师事务所。 二被告委托代理人闪梦梦，河南陈彦东律师事务所。 原告魏媛媛与被告河南中经泰置业有限公司沁阳分公司（以下简称：中经泰沁阳分公司）、河南中经泰置业有限公司（以下简称：中经泰公司）为商品房预约合同纠纷一案，于2014年3月18日向本院起诉。本院受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告魏媛媛及其委托代理人魏树和、杨春霞，被告中经泰公司及中经泰沁阳分公司的委托代理人陈彦东、闪梦梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏媛媛诉称，沁阳普罗旺世小区属于二被告开发出售的商品房。二被告对出售房屋进行宣传时，只要是VIP客户，享受交50000元抵60000元的优惠。2011年7月30日，经原告慎重选择，决定购买被告开发的高层G3#楼1804室，面积为106.64m2，每平方米价格为3190元。原告当场交付70000元，二被告出具收据，并为原告计算按揭的付款方式。第三天，售楼业务员通知原告需要补交够首付，首付款为房屋总价的30%即102055元，已付70000元，需再付32055元，原告按照二被告的要求补交了首付款。原告多次电话或口头要求二被告签订商品房买卖合同，二被告总是承诺：等办理按揭的时候再签订合同，何况大家都没有签订合同。2013年10月，被告的工作人员电话通知原告：将同一位置的商品房高价出售给了第三人。原告多次找被告协商，被告的答复：第一选择换房，按照3390元每平方米出售给原告；第二退款。原告很生气不同意。二被告的这种做法，导致原告买商品房的目的不能实现，何况现在的房价已经上涨，给原告造成很大的经济损失。故提起诉讼，请求如下：1、解除房屋买卖合同；2、被告返还原告购房款102055元及利息（按同期银行贷款利率的三倍计算从2011年8月2日至付清之日止）；3、被告向原告支付惩罚性赔偿金102055元。 被告中经泰沁阳分公司辩称，依据《中华人民共和国公司法》第十四条规定，中经泰沁阳分公司不具有法人资格，若承担责任，应由被告中经泰公司承担。请驳回对中经泰沁阳分公司的起诉。 被告中经泰公司辩称，一、原被告并未形成商品房买卖（预售）合同关系。原告付给被告的102055元是G3#楼1804室“预约房屋保证金”，该保证金体现的是双方就将来签订商品房买卖合同的约定，理论上属预约合同，而非买卖合同。二、双方未签订商品房买卖合同是不可归责于被告的原因。原告魏媛媛是在2011年7月和8月向被告交付了“预约房屋保证金”。但是，2013年8月19日，沁阳市城市建设决战攻坚指挥部办公室向中经泰公司下发《通知》，要求被告将联通公司南临15#楼、3幢32层楼房（G1#楼、G2#楼、G3#楼）所有房屋共计444套全部用于唐庄拆迁户的安置，房屋分配工作开展之前不允许对外销售。被告以大局为重，一边通知原告，让其有心理准备，一边积极配合沁阳市城市建设决战攻坚指挥部办公室进行唐庄搬迁安置房屋分配工作。在房屋分配工作中，安置户王某某选中G3#楼1804室并签订合同办理了相关手续。三、被告在此案中的责任应为返还G3#楼1804室“预约房屋保证金”102055元给原告。根据商品房买卖合同司法解释第四条的规定，未签订商品房买卖合同是因为不可归责于本案双方的事由，故被告应将收取原告的款项返还给原告，不应承担其他责任。四、被告愿为原告重新选房给以最大程度支持与配合，价格给予最大程度优惠。综上，被告同意返还102055元给原告，请人民法院依法驳回原告的其他诉讼请求。 根据原、被告诉辩陈述，本院总结本案庭审的争议焦点为：1、本案合同是商品房预约合同还是预售合同？2、被告是否存在违约行为，有无免责事由？3、保证金系何种性质，原告请求的利息和惩罚性赔偿能否成立？ 原告魏媛媛为支持自己的主张，向本院提供的证据有：1、 原告身份证一份，证明原告主体资格；2、被告中经泰公司营业执照一份，3、2013年12月3日沁阳市工商局出具的中经泰沁阳分公司注册信息查询单一份，证明二被告主体资格；4、2011年7月30日被告给原告出具的70000元的收据一份，5、2011年8月1日被告给原告出具的32055元的收据一份，证明原、被告之间已经形成商品房买卖合同关系，同时证明原告向被告购买的房屋是G3号楼1804室，面积为106.64平方米。二被告质证后，发表如下质证意见：对证据1-3无异议，对证据4、5的真实性无异议，但收款行为仅证明双方之间对将来签订商品房买卖合同进行了约定，因为该两份收据所反映的内容不能体现《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同应当约定的内容，包括支付方式、支付时间、装饰装修、配套基础设施和公共设施、面积差异的处理方式、办理产权登记、违约责任等事项，故原被告之间不成立商品房买卖合同。 被告中经泰公司为支持自己的主张，向本院提供的证据有：第一组证据：2013年8月19日沁阳市城市建设决战攻坚指挥部办公室向中经泰公司发出的《通知》，证明沁阳市城市建设决战攻坚指挥部办公室为确保唐庄搬迁安置房屋分配工作的顺利进行，要求被告将联通公司南临15号楼、3幢32层楼所有房屋共计444套全部用于房屋的安置，房屋分配工作开展之前不允许对外销售，如有销售行为的，不予办理任何房屋手续。待安置房屋分配工作结束后，剩余房屋方可对外销售；第二组证据：拆迁安置户王某某、陈某某身份证复印件、2010年10月10日王某某与沁阳市人民政府签订的《唐庄土地集约利用改造项目房屋拆迁补偿安置协议》，证明王某某是唐庄拆迁安置户；第三组证据：2013年9月10日王某某《唐庄搬迁安置房屋选房确认单》、2013年9月30日王某某《唐庄安置交房会签单》、2013年9月30日王某某《唐庄搬迁安置房屋结算单》，证明唐庄安置户王某某经房屋分配活动后，选中房屋为3号楼1804室；第四组证据：3号楼1804室业主王某某资料卡、2013年12月19日住户王某某《装修备案申请表》、2013年12月19日住户王某某与河南馨世园物业服务有限公司《房屋装饰装修管理服务协议》，证明被告按政府要求已完成对唐庄安置户王某某的交房工作。原告质证后，发表如下意见：对证据真实性均无异议，但第一组证据仅仅是沁阳市城市建设决战攻坚指挥部与被告之间的协议，对原告没有任何约束力。其他证据恰恰能够证明被告违反商品房买卖合同司法解释的相关规定。 根据原、被告的陈述及质证意见，本院对本案证据认证如下：原、被告提供证据，双方对真实性互无异议，上述证据形式来源合法，与本案有关联性，本院均予以确认。 根据原、被告陈述及上述有效证据，本院对本案事实认定如下：沁阳普罗旺世小区为被告中经泰公司开发。2011年7月30日，原告魏媛媛意欲购买该小区高层G3#楼1804室，面积为106.64㎡，双方约定单价为每平方米3190元。原告当场交付70000元，被告中经泰沁阳分公司向原告出具收据载明为“预约房屋保证金”。同年8月1日，被告通知原告补交32055元，仍以“预约房屋保证金”的名义向原告出具了收据。至此原告共交款102055元，达到房屋总价款的30%。2013年8月19日沁阳市城市建设决战攻坚指挥部办公室向被告中经泰公司发出的《通知》：为确保唐庄搬迁安置房屋分配工作的顺利进行，要求被告将联通公司南临15号楼、3幢32层楼房所有房屋共计444套全部用于房屋的安置，明确房屋分配工作开展之前不允许对外销售，如有销售行为的，不予办理任何房屋手续。待安置房屋分配工作结束后，剩余房屋方可对外销售。同年9月10日，拆迁安置户王某某选中高层G3#楼1804室，并办理了相关手续。诉讼中，本院对合同性质进行释明，原告将诉讼请求变更为：1、解除原被告之间的合同；2、被告双倍返还原告定金共计204110元；3、被告支付原告定金102055元的利息（按同期银行贷款利率计算从2011年8月2日起至还款之日止）。另查明：2013年11月7日，沁阳市房产管理中心给被告颁发（2013）房预售证第14号商品房预售许可证，载明预售总建筑面积45523.70平方米（其中安置拆迁户25801.56平方米）。 本院认为，根据庭审查明的情况，双方当事人的争议有以下几个方面：（一）关于双方之间法律关系的性质及效力。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，被告中经泰沁阳分公司向原告出具的收据虽然约定了房屋的位置和面积，但并不具备《商品房销售管理办法》第十六条：“（3）房屋的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、交款时间；（5）交付使用条件及日期……”等相关规定；另一方面，被告分两次收取原告款项所出具的收据均明确载明为“预约房屋保证金”，所谓“预约”是指当事人之间约定将来订立一定合同的合同，而将来应当订立的合同，称为“本约”。由于原、被告并未签订正式的商品房买卖合同即本约合同，且收据本身亦不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故被告作为出卖人以预付款方式向原告收受预约保证金的行为符合预约合同的法律特征，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。原告关于双方之间系商品房买卖合同的主张，证据不足，本院不予支持。被告关于双方之间系商品房预约合同的抗辩成立，本院予以采信。（二）关于中经泰沁阳分公司的主体资格。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括……（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构”之规定，中经泰沁阳分公司作为中经泰公司成立的分支机构，可以成为本案当事人，《中华人民共和国公司法》第十四条关于“分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”的规定是实体法对企业法人依法成立分支机构的民事责任的规定，不是关于其诉讼主体的规定，故被告请求驳回对中经泰沁阳分公司的起诉于法无据，本院不予采信。（三）关于原告的诉讼请求。首先，关于原告主张的解除预约合同。一方面，由于不可归责于被告的事由，导致原告订立预约合同的目的不能实现；另一方面，被告同意退还收取原告的预约保证金，实际表示其同意原告解除合同的主张，故原告请求解除合同，本院予以支持。其次，关于原告主张的双倍返还定金204110元。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百一十八条规定：“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”，就本案而言，被告出具的收据显然载明其收取原告的是预约保证金，双方并没有约定定金性质，故原告要求适用定金罚则进行双倍返还，缺乏事实基础，没有法律根据，本院不予支持。被告抗辩有理，应予采信。第三，关于原告主张的利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，合同解除后，当事人应恢复到订立前的状态。被告基于原合同关系取得的102055元因合同解除则构成不当得利，应当返还原告。又根据最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第131条：“返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴”的规定，利息属于法定孳息，故原告主张支付利息的诉讼请求成立，本院予以支持。具体按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2011年8月2日起至本判决指定的付款期限届满之日止。中经泰沁阳分公司作为中经泰公司开办的分支机构，其民事责任依法应由中经泰公司承担。原告关于中经泰沁阳分公司的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十七条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第十四条，最高人民法院《关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第131条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，以及最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第40条第（5）项之规定，判决如下： 一、解除原告魏媛媛与被告河南中经泰置业有限公司沁阳分公司签订的《商品房预约合同》。 二、被告河南中经泰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告魏媛媛102055元及利息（利息按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算，从2011年8月2日起至本判决指定的付款期限届满之日止。） 三、驳回原告魏媛媛的其他诉讼请求。 案件受理费4362元，由原告魏媛媛负担2221元，被告河南中经泰置业有限公司负担2141元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 李巍巍 人民陪审员 连世霞 人民陪审员 田二路 二〇一四年十月十日 书 记 员 陈浩宇 |
