|
沁阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）沁民西向初字第00033号 原告沁阳市三威机械有限公司。 法定代表人邹立富，任公司董事长。 委托代理人郭彩凤，河南河阳律师事务所律师。 被告冯肆红，男，1976年7月26日生。 委托代理人侯娟，女，住沁阳市太行办事处罗庄5号。 原告沁阳市三威机械有限公司（以下简称三威公司）诉被告冯肆红为房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告三威公司的委托代理人郭彩凤、被告冯肆红的委托代理人侯娟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告三威公司诉称，2009年10月1日，该公司租赁了沁阳市太行办事处朱庄村一组13亩土地，2010年在该地上建起一幢四层楼房。2011年7月8日，原、被告自愿协商签订了租赁合同，约定租赁期自2011年7月8日起自2021年7月8日止，每年租金30万元，每年6月1日前支付，前三年租金每年30万元，第四年至第十年为每年35万元。合同签订后，被告仅支付了2011年租赁金2万元，经原告多次催要又于2012年6月支付8万元，同年12月支付10万元，尚欠2011年租金10万元；被告将楼房装修后开办了沁阳市罗马假日酒店开始经营；2012、2013年租金被告同样拖延不付。合同一经签订即具有法律效力，被告不履行合同义务给原告造成很大损失。现请求1、依法判决被告冯肆红立即支付原告2011年租赁金10万元及违约金（违约金自2011年7月8日起至判决确定付款之日止，按合同约定的计算方法每日3‰计算）；2、依法判决被告立即支付原告2012年租赁金30万元及违约金（违约金自2012年6月1日起至判决确定付款之日止，按合同约定的计算方法每日3‰计算）；3、依法判决被告立即支付原告2013年租赁金30万元及违约金（违约金自2013年6月1日起至判决确定付款之日止，按合同约定的计算方法每日3‰计算）；4、本案诉讼费用由被告负担。 被告冯肆红辩称，原告和其签订的合同是约定双方的，由于原告房产是违规建筑，被告方的正常手续迟迟不能办下来，给被告造成了很大损失。当时租赁时口头约定租金装修期间头一年20万，第二年、三年是30万元，第4-10年是35万元，原告起诉的头一项租金被告不欠，当时有证人在场，和邹立富协商让其去办证，他说自己没有能力办。涉案的房产使用的土地是租赁朱庄村的地，但当时原告说是自己的土地，当装修投入了500、600万时才知道是朱庄的地。 根据原、被告诉辩陈述，本院归纳本案的庭审争议焦点为：1、原、被告之间于2010年7月8日签订的商业房屋租赁合同有无效力；2、被告应否支付原告2011、2012、2013年的租金及违约金。 围绕争议焦点，原告向本院提交的证据材料有：1、土地租赁协议一份，证明原告房产使用的土地是合法租赁的土地；2、沁阳市太行办事处朱庄第一居民小组证明一份，证明原告对该房屋具有租赁的权利；3、房屋租赁合同一份，证明被告对所租赁房屋的情况是知悉的，合同是双方真实意思的表示，应该受到法律的保护。 围绕争议焦点，被告未向本院提交证据材料。 经庭审质证，被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1不清楚，签订合同时原告未说过是朱庄村的土地，说的是自己的土地；对证据2，不认可，不真实；对证据3真实性无异议，是和原告所签订的合同。 经庭审质证，本院对证据作如下认定：对被告无异议的证据3的真实性，本院予以采信；对原告证据1、2，被告虽有异议但未提交相关证据，对上述原告证据的真实性，本院均予以采信。 根据原、被告诉辩陈述及上述有效证据，本院可以确认以下案件事实：2011年7月8日，原告三威公司与被告冯肆红签订一份商业房屋租赁合同，将原告所有的位于沁阳市团结路上的四层房屋一座，使用面积为4112平方米，租赁给被告使用，租赁期间自2011年7月8日起至2021年7月8日止，前三年每年租金30万元，第四至十年租金每年为35万元，租金应于每年6月1日前支付。合同签订后当年，被告冯肆红已给付原告三威公司现金20万元。 另查明，原告所出租的房屋属其修建，未取得建设工程规划许可证，该房屋系占用沁阳市太行办事处朱庄第一居民小组土地。此为本案事实。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。在城市、镇规划区内进行建筑物建设的，建设单位应当申请办理建设工程规划许可证；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中原告出租给被告的房屋未取得建设规划许可证，故原、被告于2011年7月8日签订的房屋租赁合同应确定为无效。该房屋租赁合同虽被确认无效，但被告作为承租人，实际占有使用原告房屋，应向原告支付相应的房屋使用费；对于使用费的标准，应参照原、被告合同约定的租金标准计付，前三年每年应为30万元；现对原告要求被告支付2011年至2013年未支付的70万元费用，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，故对原告要求被告按照合同约定承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告冯肆红应于本判决生效之日起十日内支付原告沁阳市三威机械有限公司2011年7月8日至2012年7月7日房屋使用费10万元，2012年7月8日至2013年7月7日房屋使用费30万元，2013年7月8日至2014年7月7日房屋使用费30万元。 二、驳回原告沁阳市三威机械有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费11000元，由原告沁阳市三威机械有限公司负担1000元，被告冯肆红负担10000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。 审 判 长 杨媛媛 人民陪审员 刘宁宁 人民陪审员 靳小强 二〇一四年七月十七日 书 记 员 赵文娇 |
