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河南省桐柏县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）桐民商初字第00067号 原告桐柏县吴城镇小学。住所地：桐柏县吴城镇。 法定代表人曾宪合，校长职务。 委托代理人余广有，本校教师。 委托代理人王传庭，河南朝野律师事务所律师。 被告岳文昌，男，1962年9月19日生。 被告任其国，男，1964年7月5日生。 委托代理人徐五，女，1964年6月10日生，系被告任其国之妻。 被告王庭广，男，1961年3月3日生。 委托代理人王广兰，女，1962年6月5日生，系王庭广之妻。 被告李家强，男，1971年4月3日生。 第三人王金龙，男，1962年9月5日生。 原告桐柏县吴城镇小学因与被告岳文昌、任其国、王庭广、李家强及第三人王金龙房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告桐柏县吴城镇小学的委托代理人余广有、王传庭，被告岳文昌、任其国委托代理人徐五、王庭广委托代理人王广兰、被告李家强及第三人王金龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，1998年11月份，原吴城一初中为解决教师住房紧张的状况，建造吴城一初中集资楼，该集资楼建成后，大部分卖给本校教师，剩余的一部分卖给了社会人员居住。合同约定凡不属该校教职工的，必须封闭一楼通往学校院内的后门，至今，原告方多次要求五被告封闭后门，该五被告仍不封闭，岳文昌、任其国购房款仍没有付清。现请求判令被告（或第三人）封闭一楼通往学校院内的后门；责令岳文昌、任其国交清购房欠款分别为15000元，7000元。 原告为支持其诉讼请求，向法庭提交以下证据：1、原告法定代表人的身份证及证明；2、吴城镇小学建房的方案；3、被告王庭广与原告签订契约一份；4、购房合同一份；5、张某某的证明一份。用于证明原告与每个被告签有合同，均约定外人居住需封闭后门的事实。 被告岳文昌辩称，1998年11月，原吴城一中建造教师集资楼，在学校动员下答辩人上交了2000元集资房定金，房子建成后由于出现质量问题且学校未办理房产证答辩人曾打算退房，后在学校再三作思想工作下，双方经过磋商，吴城镇一中同意答辩人再交纳20000元购房款并入住。现在被答辩人称依据合同约定要求答辩人交清购房款15000元答辩人无法接受，因为被答辩人吴城一中所称的合同是被答辩人单方起草的，只能证实房屋买卖关系的存在，答辩人购买教师集资楼后被答辩人没有履行办理房产证的义务和解决房屋存在的质量问题，且答辩人在入住多年来被答辩人未曾主张15000元房款的权利，早已超过法律规定2年诉讼时效。关于后门问题，被答辩人当初在设计及建造上就有后门，不属于答辩人私开，房子竣工后由于交付的房屋大门前距地面一米多高，不能正常出入，答辩人随即就提出异议，当时学校称可以走后门，多年来自己和家人一直从后门出入，若后门封闭自己和家人的正常生活将会受到严重影响。 诉讼中岳文昌提交的证据是：1、房屋大门前的照片一张，证实房屋现状；2、98年建房前定金条据和购房款条据。用于证明购房及付款的事实。 被告任其国辩称，被答辩人诉称与事实不符。1998年11月，答辩人分四次向被答辩人缴纳房款29000元，当时双方并没有签订书面合同，因此并不存在合同约定不属于本校职工封闭一楼后门的说法，因被答辩人交付的房屋前门距地面1米多高不能正常进出，答辩人多年来一直走房屋后门，后门一旦封闭将严重影响答辩人的正常生活出入。关于7000元购房款由于答辩人在购买时，被答辩人承诺给办理房产证但至今学校仍未能履行给办理房产证的义务，再者由于答辩人刚入住房子不久，房屋就出现裂痕，答辩人曾找被答辩人协商此问题，被答辩人均置之不理，因此答辩人未将余下购房款7000元付清，另外被答辩人从未向自己主张过7000元房款，已超过了法律规定的诉讼时效。 诉讼中任其国提供的证据是：照片四张及购房收据。 被告王庭广辩称，2007年经人介绍，答辩人购买了原吴城一中教师集资房一套，购买时这套房屋就有后门，由于后门附近楼梯外墙与所购买房屋不成整体，楼梯间无透光孔昏暗一片，另外由于房子内及大门前下水道不畅，污水难以外排，室内厕所不能正常使用，需要通过后门到院内厕所方便，如果后门封闭将会给答辩人的生活带来严重影响，且被答辩人在当初售房时未向自己说明上述情况，所以双方在签订合同时答辩人处于不知情的状态。 被告李家强辩称，答辩人未与学校签订过合同，学校无权要求必须封闭后门。集资楼初建时答辩人向学校买了此房并交了房款，后来在1998年11月3日学校拟定了吴城一初中教师集资楼方案”，并给了答辩人一份作为存档，方案的第三项规定“房屋若专卖，租赁给本系统外的人居住时，需封闭通往学校院内的后门”看到方案后，答辩人就持反对意见，因为答辩人买的是单间，没有厕所需要到学校的厕所用厕，基于这个问题答辩人找吴城一初中学校负责人谈过，学校考虑我的房型情况就同意了。房子竣工后，我就搬进了集资楼直到现在再也没有提过封闭后门的事情。 第三人王金龙述称，自己与被答辩人不存在房屋买卖关系，因为自己现在的住房是2013年从岳文昌名下转让而来，也未曾与被答辩人签订什么合同，不存在合同约定不属于本校教职工封闭一楼后门的说法，由于前门距地面1米多高不能正常出入，自己只能从后门出入，若后门封闭将影响自己的正常生活出入。 诉讼中王庭广、李家强、王金龙未向法庭提交证据。 被告岳文昌、任其国、王庭广、李家强及第三人王金龙对原告桐柏县吴城镇小学提供的第1、2、3、4组证据本身无异议但对证人证言有异议，认为证据4的合同只是一个方案，且是原告方单方制作的不是与购房者签订的合同，被告岳文昌对张某某的证明有异议，被告岳文昌认为张某某的证明与买卖无关联性。原告对被告提交的照片、收据的真实性无异议。 原告提交的第1、2、3、4组证据，被告不持异议，本院予以确认。被告提交的照片、收据，原告对其真实性不持异议，本院予以采信。 本院经审理查明，1998年11月3日，原吴城镇第一初级中学经吴城镇人民政府批准制订了《吴城一初中教师集资楼集资方案》，建造了集资楼。被告岳文昌向原告交付购房款22000元后入住，于2013年转卖给第三人王金龙居住。被告任其国、王庭广、李家强分别购买集资楼并入住至今。原告与被告王庭广于2007年8月8日签订了购房《契约》，约定：价款79000元，由王庭广自己办理房权证，后门封闭。任其国仍欠原告房款7000元。 根据当事人的起诉、答辩和陈述情况，并征询当事人的意见，本院归纳本案的争议焦点为：本案争议的房屋后门是否应当封闭；被告岳文昌、任其国是否应当向原告支付所欠房款。 本院认为，被告岳文昌、任其国、李家强购买原告集资房且已居住多年，双方没有签订书面合同，亦没有“封闭房屋后门”的书面约定，原告又不能提交证据证明双方书面合同的真实存在及有“封闭房屋后门”的合同内容的明确约定，因此，对原告要求被告岳文昌、任其国、李家强及第三人王金龙封闭一楼通往学校院内的后门的请求，本院不予支持。被告王庭广与原告签订了购房《契约》，明确约定“后门封闭”，但原告向被告王庭广交付房屋时后门就已存在，王庭广又居住使用多年，现原告主张权利的时间已超过法律规定的诉讼时效期间，所以，原告要求王庭广封闭一楼通往学校院内的后门的请求，本院亦不予支持。原告不能用充分的证据证明被告岳文昌欠房款的具体数额，原告提交的《吴城一初中教师集资楼集资方案》没有被告的签名，对被告无约束力，且方案中的价款与王庭广购房的价款不相一致，因此，对原告要求被告岳文昌支付购房欠款15000元的请求，本院不予支持。被告任其国认可欠款7000元未付，但以原告未为其办理房权证、房屋存在质量问题且已超过诉讼时效为由拒付。被告任其国认可由原告为其办理房权证，足以说明双方的房屋买卖合同仍在履行过程中，原告向其主张权利时并未超过诉讼时效期间，被告任其国的辩解不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十二条第一款、第六十条第一款、第一百五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 被告任其国于本判决生效之日起五日内向原告桐柏县吴城镇小学支付购房款7000元； 驳回原告桐柏县吴城镇小学要求被告岳文昌支付购房款15000元的诉讼请求； 驳回原告桐柏县吴城镇小学要求被告岳文昌、任其国、李家强、王庭广及第三人王金龙封闭一楼通往学校院内的后门的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费550元，原告负担500元，被告任其国负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审 判 长 杨 珊 审 判 员 刘笑寒 人民陪审员 彭幼宏 二〇一四年十一月十三日 书 记 员 邓卫东 |
