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河南省南乐县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民初字第725号 原告赵纪章，男。 被告赵国奇，男。 被告张静，女，。 原告赵纪章与被告赵国奇、张静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年4月3日立案受理，2013年9月27日作出（2013）南民初字第785号民事判决，判决驳回原告赵纪章的全部诉讼请求。原告赵纪章不服，提出上诉。2014年4月1日濮阳市中级人民法院以事实不清为由，作出（2013）濮中法民一终字第537号民事裁定：撤销南乐县人民法院（2013）南民初字第785号民事判决，发回重审。2014年4月30日本院受理后，依法另行组成合议庭，于2014年5月26日公开开庭进行了审理。原告赵纪章、被告赵国奇到庭参加诉讼，被告张静经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告赵纪章诉称，原告与被告于2011年9月8日签订房屋买卖协议，被告于2012年2月17日将房屋交付于原告。2012年3月1日，原告与被告赵国奇补签了一份协议书，当天，被告赵国奇带着被告张静的委托书和两人的证件到南乐县房产所为原告等五人签订了过户手续和契约，但并未交纳不动产税、个人所得税等税费，使原告房产不能过户，并给原告造成了极大的经济损失，原告所购该房过道与邻居有纠纷，邻居每年让交1500元租赁费。要求被告依法履行与原告签订的房产买卖合同的过户登记义务，并按照国家文件规定负担相应的税费，承担原告支出的租赁过道费和前租房人新欠的水电费共计5580元。 被告赵国奇辩称，2011年9月8日，被告赵国奇经中间人张顺仓介绍，未经被告张静同意，私自与原告签订房屋买卖协议，约定原告购买被告赵国奇房产一处，双方约定原告应于2011年12月底之前分两次付清全部房款。2012年1月初，被告赵国奇将房屋交付给原告后，原告仍欠二被告剩余房款8万元。2012年3月1日被告与原告签订的协议不是被告的真实意思表示，现在二被告均同意卖房，但被告只同意负担1万元的税费。张静自2002年购买该处房屋以来，从未与相邻住户应通行问题发生纠纷，房屋交付后原告产生的通行问题与被告无关，与本案无关。因此要求驳回原告的诉讼请求。 被告张静未向本院提交答辩意见及证据。 经审理查明，2011年9月8日，原告赵纪章与被告赵国奇在中间人张顺仓的见证下签订了房屋买卖协议书，内容为：“甲方：赵国奇，乙方：赵纪章，经双方协议，甲方以玖拾伍万伍仟元整的价格将光明路北段106国道路西4间门面房带住房卖给乙方。甲方保证房屋产权无任何争议，属永久性。乙方保证在2011年12月底付清买房款。乙方2011年9月8日付定金壹万元整。乙方在2011年10月20日前付伍拾万元整，保证做到，否则定金作废。房屋如有争议，由甲方全部处理。如有经济付出，由甲方负担。此协议双方签字后生效，不得反悔。”。原告与被告赵国奇及中间人张顺仓均签名并按有手印。2011年10月20日原告支付被告赵国奇房款49万元，2012年年初被告赵国奇将所卖房屋交付给原告赵纪章。现原告赵纪章仍欠被告赵国奇、张静购房款共计8万元。 2012年3月1日，被告赵国奇携带张静委托书等相关材料在南乐县房地产交易管理所与赵纪章、段宪波、运才省、王占民、赵自京分别签订了房地产买卖契约。因未缴纳相关税费，当天原告赵纪章与被告赵国奇签订了买房税费负担协议书，内容为：“在房产过户中按文件买卖双方各自付各自的费用。”原告赵记章与被告赵国奇均签字。 上述事实，由当事人陈述、房屋买卖协议书、税费负担协议书、房款收据、房地产买卖契约等证据以及庭审笔录予以证明，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为，原告赵纪章与被告赵国奇签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，虽然未办理过户登记手续，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，不影响合同的效力。买卖的房屋所有权是二被告的夫妻共同财产，被告张静虽未在房屋买卖合同上签字，但原告是以合理的价格接收，并支付了大部分房款，被告赵国奇出具了张静的委托书及其他相关证件，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条的规定，被告张静不得以不知道、不同意为由对抗原告。因此对被告提出的房屋买卖合同无效的主张，本院不予采信。 依法成立的合同，对当事人具有约束力。原被告双方应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵守诚实信用原则，互相协助办理房屋过户登记手续。因被告交付房屋后，原告仍欠被告购房款8万元，被告主张行使的是同时履行抗辩权，本院予以确认。因此原告要求被告办理过户手续时，应同时支付被告8万元的购房款。 关于原被告房产交易所产生的税费问题，原被告双方2013年3月1日签订的有关房屋买卖产生的税费负担的协议书，明确约定按国家文件规定各自负担相应的费用，本院应予确认。因此被告应按照国家的法律、法规及生效文件规定，负担自己应负担的税费。被告赵国奇主张签订该协议的时候是受原告威胁，不是自己真实意思表示，原告不认可，被告也未向本院提供有效证据证明，故本院不予采信。 对原告提出的房屋交付后，因通行问题产生的费用问题，双方均认可过道属于原港源公司的公共通道，房产证上亦有记载，因此因通行问题及产生的费用不是原告房产权属不清造成的。对原告提出的前租户的水电费问题，原告未向本院提交有效证据证明，本院不予认定。因此对原告要求被告承担租赁过道费和前租房人新欠的水电费共计5580元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告赵国奇、张静在原告赵纪章支付剩余8万元购房款的同时，协助原告赵记章办理房屋过户登记手续。 二、被告赵国奇、张静负担法律、法规及文件规定应当由卖方承担的房地产交易税费。 三、驳回原告赵纪章的其他诉讼请求。 上述一、二项于判决书生效后十日内履行完毕。 案件受理费100元，由被告赵国奇承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省濮阳市中级人民法院。 审 判 长 任自强 审 判 员 左鸿章 人民陪审员 贾占奇 二〇一四年八月一日 书 记 员 王俊芳 |
