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河南省商城县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民初字第551号 原告（反诉被告）商城县益之友商业有限公司，组织机构代码79193772-0。 法定代表人熊福英，女，总经理。 委托代理人何义奎，男，1983年10月25日生，汉族。 被告（反诉原告）宋元元，女，1978年8月15日生，汉族。 原告商城县益之友商业有限公司（以下简称“益之友公司”）与被告宋元元租赁合同纠纷一案，原告益之友公司于2014年5月21日向本院提起诉讼，被告宋元元在法期限内对原告益之友公司提起反诉，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了合并审理。原告委托代理人何义奎、被告宋元元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原、被告双方于2013年元月8日根据相关法规，在平等互利、诚实信用的原则下在商城县丽红购物广场一楼签订了租赁合同，合同期限为2年，即2013年元月19日至2015年元月18日止，被告经营范围为依米奴女装。按照合同规定，合同租金实行一年支付制，支付方式为现金，以后每次租金需提前30日缴纳，如被告不按时交纳租金，原告将每天按年租金的0.5%加收滞纳金，如超过30天，原告有权终止与被告的租赁合同，且不退还保证金，作为对原告的赔偿金。同时被告应按照逾期缴纳的天数x200元／天标准，向甲方支付违约金，并承担相应的违约责任。被告租金于2014年元月18日到期，第二年租金截止2014年5月18日被告迟迟未予履行，原告多次安排工作人员与其交涉，被告始终持回避态度，给原告的工作带来极大的障碍，为此，特起诉至人民法院，要求被告支付拖欠租金33000元（99000元／12x4）、空调分摊费3440元（86000元x4%）、滞纳金59400元（99000元x0.5%x120天）、违约金24000元（200元／天x120天），合计119840元。 原告为支持其诉讼请求，向本院举交原、告双方于2013年元月8日签订的《租赁合同》及《补充协议》各1份，拟证明原、被告双方自愿同意签订租赁合同及补充协议，并约定租金数额、支付方式、支付期限及违约责任等事项，因被告未交纳租金违约在先，故原告于2014年5月18日将被告清退场地的事实。 被告宋元元辩称：原告存在合同欺诈行为。原、被告签订的《租赁合同》合同形式不具备，连最主要的租金都没有，也没有约定违约责任和违约金，合同的主要形式要件缺失很多，此合同是不能依法成立的合同。《补充协议》也是在被告不知情内容的情况下，原告采取欺诈手段强制被告与其签订，并且被告也没有这份补充协议。 原告在2013年元月18日和被告签订租赁合同时，曾承诺如一楼卖场不能填满即定为试营业，试营业期间不计算房租。然而，到目前为止，一楼卖场仍是有很多空位，也就是一楼一直处于试营业状态，故被告根本没必要交纳租金。而此时原告却反过来要求被告付他所说的各项违约金高达12万之多，真是无稽之谈。故请求人法院依法驳回原告的诉讼请求。 宋元元反诉称：被反诉人借店面租赁之便，损害侵占他人利益，其诉状中所述绝大部分是谎言。反诉被告单方面违约，存在合同欺诈。反诉被告在试营业期间阻挠经营，给反诉原告造成停业，反诉被告应当承担违约责任。在5月18日至5月19日之间，益之友丽红超市突然出现一个叫荣某某的人，说是丽红招商总部的，先是无故停反诉人的电，接着第二天突然把反诉人店门堵住，并派两名保安把门，阻挠顾客进店，严重干扰反诉人的正常经营，导致反诉人无法经营于5月19日退出经营场地。合同两年还未到期，反诉被告强行将反诉人清退经营场地，应承担违约责任。故反诉人要求解除原、被告双方所签订的租赁合同，被反诉人对反诉人租赁店面装修总价62000元进行折价补偿合计18081元（62000元／24x7=18081元）、赔偿无法拆除部分的装修损失28700元，同时补偿因反诉人在合同租赁期内无法正常经营而被“依米奴”品牌服装公司的扣除的合同保证金及订货押金20000元，并由承担本诉与反诉费用。 反诉原告宋元元为支持其抗辩理由及反诉请求，向本院举交如下证据： 1、照片（黑白）14张及平面图1份，拟证明：第一、被告宋元元在丽红购物广场租赁商铺装修前及装修后的现状；第二、原告益之友公司没有按承诺将丽红购物广场一楼全部铺满；第三、原告用保安堵门，不让被告经营。 2、李某、刘某某的证人证言2份，拟证明益之友公司曾对进场商户进行承诺：如丽红购物广场一楼3个月不能按规划图填满即定为试营业，试营业期间不计算房租。 3、《依米奴特许经营合同》1份，拟证明被告宋元元与依米奴公司签定5年的特许经营合同并交纳合同保证金和下半年的订货押金20000元，因益之友公司干扰被告正常经营，被告不再向依米奴公司进货，合同保证金及订货押金以被告违约不予退还。 4、被告宋元元于2014年5月9日发给原告益之友公司的《通知》1份，拟证明因原告违约阻挠被告正常经营，致使被告于2014年5月19日退出经营场地，故要求被告赔偿原告的损失。 5、装修费票据16张，拟证明宋元元为经营依米奴女装，对租赁店面进行装修实际支出62000元，因原告单方违约被告被强行清场，要求原告折价补偿被告装修费18081元，同时要求赔偿无法拆除的装修部分损失28700元。 针对原告的举证，被告宋元元的质证意见为： 对《租赁合同》没有异议。对原告提交的《补充协议》有异议，该协议应当一式两份，可被告没有。被告根本就不知道补充协议的内容，而租赁合同上并没有约定年租金90000元，也没有应当提前一个月交纳租金等规定。补充协议上的“宋元元”签名虽系被告本人所签，但该补充协议是事后补签的，当时被告租赁的经营场地已经装修，货柜也已运到，在此情况下才补签协议，该协议是一个霸王条款。 针对宋元元的举证，益之友公司的质证意见是： 1、对照片及平面图都认可，但益之友公司没有承诺将一楼卖场填满。 2、对被告举交的《通知》予以认可，原告阻挠被告经营是因为被告不缴纳租金。 3、对李某、刘某某的证人证言不认可。 4、对原告依据《依米奴特许经营合同》主张订货押金20000元不予认可，宋元元交没交押金、依米奴公司退没退押金，益之友公司都不清楚。 5、对装修损失不予认可，依据《租赁合同》约定，因被告不交纳租金，导致被告被强制离场的损失应当由被告自行承担。 结合原、被告双方的陈述、举证及质证，本院综合认证并确认本案事实如下： 2013年元月8日，原告益之友公司与被告宋元元自愿签订《租赁合同》，约定由被告宋元元在丽红购物广场一楼经营依米奴女装，合同期限为2013年元月19日至2015年元月18日止，合同签订后，被告宋元元即交纳了第一年的租金90000元，并对租赁商铺进行装修后开始经营。第一年租期到后，被告没有按约定提前30天交纳第二年的租金99000元（合同约定租金每年递增10%）。此款经多次催要无果后，原告阻挠被告正常营业，被告迫于无奈于2014年5月19日退出经营场地，此时原、被告双方已实际解除合同。被告以原告未按承诺试营业期间不计算房租为由未有支付租金，为此双方发生纷争。原告诉至法院，要求被告支付租金、空调费、滞纳金、及违约金共计119840元。诉讼中，被告宋元元向法院提出反诉，要求原告折价补偿装修费用、订货押金及无法拆除部分的装修损失，共计66781元。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对原、被告签订的《补充协议》，虽被告辩称其不知补充协议内容，但被告认可该协议上的签名系其本人所签，且没有证据支持其辩解理由，故该补充协议合法有效，本院予以确认。在本诉中，原告要求被告支付拖欠租金，因在《租赁合同》及《补充协议》中明确约定租金数额及支付方式，被告未按约定支付租金是违约行为，被告辩解原告曾许诺试营业期间不收租金的理由，因被告不能提供扎实的证据加以证实，且原告不予认可，故其辩解理由不能成立。依据《补充协议》的补充条款规定，被告宋元元所租商铺2014年至2015年年租金为99000元，宋元元拖欠租金4个月（租期第二年度于2014年元月19日起，实际使用至2014年5月19日），故原告要求被告支付拖欠租金33000元（99000元／12x4=33000元）的诉讼请求，本院予以支持。被告宋元元未按约定交纳租金、原告益之友公司在租期未届满之前强行将被告清离经营场地，致双方的租赁合同实际解除，均系违约行为，双方依法应互负违约责任，故原告要求被告支付违约金、滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付空调费的诉讼请求，因原告未能在举证时限内提供证据加以证实，本院不予支持。 反诉原告要求反诉被告折价补偿店面装修费18081元的诉讼请求，因原、被告在合同中约定租赁期限为2年，在此基础上被告对承租房屋进行装修共花费62000元，反诉被告在合同未到期之前即强制反诉原告退出经营场地，给反诉原告造成7个月的实际装修损失，反诉被告依法应予赔偿，因此反诉被告要求反诉原告折价赔偿装修损失18081元（62000元／24×7=18081元）的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告要求反诉被告补偿“依米奴”品牌服装公司扣除的合同保证金及订货押金20000元的诉讼请求，因反诉原告与依米奴公司之间的合同关系与本案不属于同一法律关系，该损失与原告阻挠被告经营的行为没有直接利害关系，且反诉原告亦未能举证证实该损失实际存在，故该反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿无法拆除的装修部分的损失28700元，因无法拆除的装修部分损失包含在总装修费用62000元中，故对此损失不再重复计算赔偿。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序和社会诚信，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、本诉被告宋元元于本判决生效十日内向本诉原告商城县益之友商业有限公司支付租金33000元。 二、反诉被告商城县益之友商业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告宋元元装修折价补偿款18081元。 三、驳回本诉原告商城县益之友商业有限公司的其它诉讼请求。 四、驳回反诉原告宋元元的其它诉讼请求。 综合上列（一）、（二）项，宋元元应在本院上述指定的期限内向商城县益之友商业有限公司支付14919元。 如被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费2696元，反诉受理费1470元，合计3213元，由原告负担2352元，被告负担1814元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。 审判长 邹建中 审判员 余国琴 审判员 孙治国 二〇一四年十一月十三日 书记员 徐露节 |
