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河南省商丘市睢阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商睢民初字第01799号 原告张可可，女，1980年8月2日出生，汉族，住商丘市。 委托代理人徐长久，河南华豫律师事务所律师。 被告商丘市宁陈苏通置业有限公司，住所地：商丘市。 法定代表人师先锋，职务：经理。 委托代理人张杰，男，1985年5月10日出生，汉族，住河南省孟州市。系商丘市宁陈苏通置业有限公司员工。 原告张可可（以下简称“原告”）与被告商丘市宁陈苏通置业有限公司（以下简称“被告”）商品房销售合同纠纷一案，由商丘市梁园区人民法院于2014年8月6日移送至本院，本院于当日作出了受理决定，依法由审判员隋冬梅适用简易程序独任审理，分别向原、被告送达了受理案件通知书、举证通知书、诉状副本、开庭传票等法律文书，于2014年10月28日在本院凯旋法庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐长久和被告委托代理人张杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告与被告签订了商品房买卖合同，原告向被告购买“苏州河畔花园”房屋一套。合同价款为545000元。合同约定被告应当在2013年4月30日前将验收合格的房屋交付原告使用。原告按约定交付了房款。逾期后，原告多次找被告房屋交付事宜，被告以各种理由拖延，逾期一年后才交付房屋，被告的行为严重违法了合同约定，系违约行为，给原告造成了一定的经济损失，应当依法承担违约责任，请求依法判决被告支付逾期交房违约金23782元并承担本案诉讼费用。 被告辩称：原告诉被告逾期交房构成违约是事实，但造成违约的根本原因是由于涉案房屋在建设过程中遭到了犯罪分子破坏生产经营所致，而不是被告的主观因素造成的。因此虽有违约，但情有可原，原告对此并不理解。此后，被告以书面形式向原告发出交房通知书，并约定新的交房期间。原告接到通知后，一直到2014年3月19日才办理交接手续，逾期长达94天之久，构成严重违约，按照双方签订的《商品房买卖合同》中的相关条款，原告应当向被告支付违约金，请求对原告提出反诉。 因被告当庭提出反诉，没有在法定期限内提出反诉，对被告提出的反诉不予审理。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案争议焦点为：1、原告诉请有无事实和法律依据；2、被告应否承担支付原告逾期交房违约金23782元的民事责任。原、被告双方对归纳的焦点问题均无异议。 原告提交的证据材料有：1、商品房买卖合同书1份；2、付款收据；3、交房通知书1份。证明双方签订商品房买卖合同后，原告依据合同约定的交款时间、方式、金额履行了合同义务。被告没有按合同约定的期限交付房屋，延期交房时间较长，应当依据合同约定按日赔偿已付房款万分之二的违约金。 被告提交的证据材料有：房屋交接手续1套，证明原、被告自愿签订达成房屋交接确认书，该确认书第8条对交房时间重新进行了确认，将商品房买卖合同中约定的交房期限变更为商品房交付通知单中确认的2013年12月1日至2013年12月15日，原告方明确表示同意和认可，并在交房约定的时间内履行了交接手续，原告接受了房屋，被告没有违约。 经庭审质证，被告方对原告提交证据的真实性无异议。对其证明目的有异议，认为交房时间不应当以合同原约定的时间为准，应当以被告实际交房时间为准。 原告方对被告提交证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为商品房交付通知单时间是被告写的，是准备通知原告的时间，通知单中并没有变更交付房屋期限的约定，达不到被告的证明目的。 庭后对原告提交的第1项证据商品房买卖合同的落款时间迟于约定的交房时间一事又向被告作了调查，被告对落款时间认为是在后来补签的，不认可，对原告提交的合同真实性有异议。 对原告提交的证据被告所提异议，本院认为，第1项证据中的落款时间与合同中约定的交房时间和原告的交款时间明显矛盾，而且，被告对该时间不认可，因此，不能以落款时间确定合同签订时间。但是，该合同有双方的签章，可以确定合同内容的真实性，被告对该证据真实性的异议不予采信。被告主张不以合同原约定的交房时间为交房时间的证据不充分，对此异议不予采信。 原告对被告提交的证据所提出的异议，因《房屋交接确认书》不是原告与被告重新达成的协议，不能作为双方同意变更合同约定交房时间的依据，也不是原告自愿放弃追究被告延期交房违约责任的承诺，故本院对此异议理由予以支持。 本院对双方不提异议或虽提出异议但异议意见没有被采信的证据，予以确认，可以作为有效证据使用。 依据上述有效证据并结合双方当事人的陈述，本院确认以下案件事实： 原告与被告签订一份商品房买卖合同，落款时间为2013年6月4日。约定原告以545000元的价格购买被告开发的位于中州路与文化路交叉口的苏州河畔花园小区第1幢2单元14层西户房屋一套，于签订合同当日一次付清房款。被告应当于2013年4月30日前将验收合格的商品房交付原告使用。该合同第九条约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原告于2012年12月31日交了房款。被告于2013年12月1日做出通知，通知原告，定于2013年12月1日上午9时起至2013年12月15日下午18时进行房屋交接。原告于2014年4月28日接收了房屋，并在被告提供的房屋交接确认书上签字。房屋交接确认书中包含有第8项“您是否同意按照商品房交付通知单中约定的交付期限交付房屋”等16项内容，供买房人选择。原告选择了同意第8项内容。 本院认为，原告于2012年12月31日交清了房款，可以确认双方签订合同的时间为2012年12月31日。原、被告双方自愿签订的商品房买卖合同，合同内容不违反法律禁止性规定，合同应当为有效合同，原、被告都应当按照合同约定全面履行合同义务。被告超过约定的交房期限交付房屋，应当按照约定承担延期交房的违约责任。双方签订的商品房买卖合同第九条已经约定了逾期交房违约金计算方式，即被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，故被告应承担支付原告逾期交房违约金的民事责任。原告虽然没有在被告指定时间接收房屋，但原告主张违约金仅计算到2013年12月1日，自约定的交房时间2013年4月30日至2013年12月1日被告共计逾期215天，按照双方合同约定的违约金计算方式，违约金数额应当为545000元×0.0002×215天=23435元，原告超出此数额部分的请求不予支持。被告辩称，被告已经在原告同意变更的交房期间将房屋交付给原告，不构成违约交房的理由不能成立。因为，原告在被告提供的交房确认书中虽然选择了同意在2013年12月1日至2013年12月15日交房，但并非是与被告达成延期交房的合意，而是同意在此期间接收房屋，因此被告的辩称理由不能成立。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、被告商丘市宁陈苏通置业有限公司于判决生效后10日内支付给原告张可可逾期交房违约金23435元。 二、驳回原告张可可的其他诉讼请求。 一审案件受理费减半收取197元，由被告商丘市宁陈苏通置业有限公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判员 隋冬梅 二〇一四年十月三十一日 书记员 王娜娜 |
