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河南省方城县人民法院 民 事 判 决 书 （2012）方民商初字第121号 原告：张荣营，女，汉族。 委托代理人：牛金芝，河南省方城县148法律服务所法律工作者。 被告：李民伟，男，汉族。 被告：王莉子，女，汉族。 法定监护人：王玉彪，男，汉族。 被告：王玉彪，男，汉族。 原告张荣营与被告李民伟、王莉子、王玉彪为确认合同无效纠纷一案，于2012年4月12日向本院提起诉讼，本院于同年4月13日受理本案，并依法组成合议庭。于2014年7月30日、11月19日公开开庭审理了本案。原告张荣营及其委托代理人牛金芝，被告李民伟、被告王莉子、王玉彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张荣营诉称：原告与被告李民伟系夫妻关系，原告与被告李民伟和被告的弟弟于2000年在方城县城关镇北环路西段南侧购买门面土地使用权两间，于2002年共同出资建房三层，共257.40平方米，当时以被告李民伟名义登记，房产证号为：方城县房权证城关二区第410830571号。2008年7月2日，原告张荣营、被告李民伟与其弟李振太及其妻陈良签订房产分割协议，东边一间三层归原告张荣营、被告李民伟所有，西边一间三层归李振太、陈良所有。2011年5月，被告李民伟以将该房屋出祖为由，要求原告和他共同搬出该房。2011年7月，原告才知道被告李民伟擅自将一人将该房全部出卖给被告王莉子、王玉彪。且处分价格明显低于市场价格。严重侵犯原告合法权益，请求依法确认被告李民伟与被告王莉子、王玉彪2011年5月12日签订的存档于方城县房地产管理局的房屋买卖协议及其附属补充协议无效，诉讼费用由三被告承担。 原告张荣营为支持其诉讼请求、事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料： （1）、张荣营、李民伟常住人口证明。 （2）、2003年7月3日方城县房权证城关二区字第410830571号房屋所有权证一份。 （3）、2008年7月28日房屋分割协议及公证书各一份。 （4）、2011年5月12日买卖协议及2011年6月25日补充协议各一份。 （5）、（2011）方民初字第193号民事判决书、（2012）南民二终字第220号民事判决书各一份。 （6）、2011年8月24日宛正泰评报字（2011）第130号评估报告一份。 被告李民伟辩称：我没有给妻子张荣营说卖这个房子，她后来才知道这事，钱也没有要过来，王玉彪给我出具有两张收据无效的证明条，后王玉彪给我50000元。 被告李民伟为支持其事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料： 2011年9月1日，王玉彪出具证实2011年5月16日30万元收到条和2011年6月25日15万元收到条无效的凭条一份。 被告王莉子系未成年人，由其监护人王玉彪代理出庭。 被告王玉彪及王莉子辩称：中间人李秀营说有人想卖房子（指李民伟的房子），去看房子时原告还在屋里干家务，且看了屋里电路，后来就签了买卖协议，办房产证都是李民伟协助办理的，卖房子这么大的事，两口子不可能不知道。我付给李民伟50000元钱，协议上约定下余的钱等房子腾空后再给李民伟。我给李民伟写的两张房价款收到条共45万无效属实。 被告王玉彪为支持其事实及理由的成立，向法庭提交了下列证据材料： 、2011年5月16日，房屋转让协议一份。 、2011年5月16日，2011年6月25日李民伟收到王玉彪房价款收据二份（计款450000元）。 经审理查明：原告张荣营和被告李民伟系夫妻，2000年被告李民伟与其弟李振太、陈良夫妇协商购地建房，后在方城县北环路西段南侧建房两间三层，共257.40平方米，2003年4月29日，被告李民伟将建成的房产申请登记在自己名下，房权证号为：方城县房权证城关二区字第410830571号。2008年7月28日，甲方李民伟、张荣营与乙方李振太、陈良房产分割协议内容：甲方二人和乙方二人均为夫妻关系，李民伟与李振太系兄弟关系，双方于2000年在方城县城关镇北环路西段南侧购买门面房土地使用权二间，后经协商，双方又共同出资于2002年在上面建房三层，共275.4平方米。房产.证登记为李民伟，房权证号为：方城县房权证城关二区字第410830571号。现甲、乙双方协商一致，达成房产分割协议如下：一、上述房屋由中间分开，东边三层归甲方所有，西边三层归乙方所有，中间隔墙双方共同使用。一楼需拉山墙由乙方负责，费用乙方自理……。2011年5月12日，被告李民伟在未征得原告张荣营及李振太夫妇同意情况下，擅自与被告王玉彪、王莉子签订房屋买卖协议，协议内容：甲方：李民伟，乙方：王莉子、王玉彪，一、经双方协商，在完全自愿情况下，卖方将座落在方城县城关镇北环路西段南侧房产一处，协商价20万元整卖于己方，该房屋砖混结构，建筑面积257.4平方米。二、乙方一次性付清现金20万元，甲方将房产证交给乙方，其办证税费由乙方承担。三、未尽事宜双方友好协商解决，本协议一式三份，签字生效。甲方李民伟签字按指印，乙方王莉子、王玉彪签字按指印，中人李秀营签字按指印。被告李民伟于当日向方城县房地产管理局申请房屋转移登记。2011年6月14日，该房屋整体转移登记于被告王莉子名下，2011年6月29日，被告王玉彪领取了变更后的房权证，房权证号为方房权证二区字第201101047号。王玉彪向李民伟支付房价款50000元。原告张荣营与被告李民伟滕出该房屋，到新购买的房屋居住。2011年5月16日，被告李民伟与被告王玉彪补签房屋转让协议，将房价款更改为300000元。2011年6月25日，被告李民伟与被告王玉彪签订房屋转让补充协议书，增加房价款150000元。 2011年7月15日，李振太、陈良以李民伟擅自处分李振太夫妇与李民伟共同出资建房两间三层中属于李振太夫妇的西边一间上下三层财产，李民伟整体以20万元出售给王玉彪、王莉子为由，起诉请求人民法院确认李民伟与王莉子、王玉彪于2011年5月12日签订的存档于方城县房地产管理局的房产买卖协议无效。2011年8月24日，南阳世纪正泰资产评估有限公司宛正泰评报字（2011）第130号评估报告确认该争议房屋在2011年5月31日所表现的整体市场价值人民币483912元，高出李民伟与王玉彪所订立房屋转让协议约定价格一倍以上，李民伟与王玉彪所订立房屋转让约定价格系不合情理的价格。2011年10月26日，方城县人民法院作出（2011）方民初字第193号民事判决确认李民伟与王玉彪、王莉子所签订的关于转让方城县城关镇北环路1140号房产合同部分无效，即该整体房产中的西边一间上下三层买卖合同无效。王玉彪、王莉子不服判决提出上诉后，南阳市中级人民法院作出（2012）南民二终字第220号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2012年4月12日，原告张荣营以被告李民伟未经原告知道，擅自处分共同财产，且处分价格明显低于市场价格，起诉请求确认被告李民伟与被告王莉子、王玉彪2011年5月12日签订的存档于方城县房地产管理局的房屋买卖协议及其附属补充协议无效，诉讼费用由三被告承担。 为查明事实，本院依法调取了存档于方城县房地产管理局档案材料中显示李振太变更房产登记手续及（2012）方行初字第36号行政判决书，该行政判决书判决了撤销方城县房地产管理局2011年6月14日为第三人王莉子颁发的方房权证二区字第201101047号房屋所有权证。 综上事实，本院认为：被告李民伟虽将与其弟李振太共同出资在方城县城关镇北环路西段南侧建造房屋两间上下三层登记在自己名下，并取得房权证，因该房产系李民伟夫妇与李振太夫妇共有，而被告李民伟将该房屋整体以不到评估值50％的价格出卖给被告王莉子、王玉彪，将房屋登记在王莉子名下。经（2011）方民初字第193号民事判决和（2012）南民二终字第220号民事判决确认李民伟与王玉彪、王莉子所签订的关于转让方城县城关镇北环路1140号房产合同部分无效（涉及李振太夫妇的财产权部分），经（2012）方行初字第36号行政判决，撤销了方城县房地产管理局2011年6月14日为第三人王莉子颁发的方房权证二区字第201101047号房屋所有权证。因此，一、被告李民伟与被告王莉子、王玉彪签订的房屋买卖协议约定价格明显低于市场价格，这一事实己被资产评估报告和生效民事判决所确认，且本案庭审中查明被告王玉彪实际仅向被告李民伟支付50000元房价款。二、2011年5月12日，被告李民伟与被告王莉子、王玉彪签订房屋买卖协议时王莉子年仅3岁，该买卖行为应是王玉彪所为。“在看房时仅是‘坐在车上看一下’未进房屋进行观察询问”的事实，巳被（2011）方民初字第193号民事判决确认。被告王玉彪不能证明原告张荣营知晓二被告签订买卖房屋协议的事实。三、2011年5月16日，被告李民伟与被告王玉彪补签房屋转让协议，将房价款更改为300000元。2011年6月25日，被告李民伟与被告王玉彪签订房屋转让补充协议书，增加房价款150000元。该关于二份协议及价款的真实性，因庭审查明该二份协议价款并未履行，且未在房管部门登记档案中，只能以房地产管理登记机关档案材料为准。四、二被告签订房屋买卖合同后，虽然房屋己登记在被告王莉子名下，但己被生效的行政判决以认定事实不清等理由予以撤销。综上：被告王玉彪、王莉子取得该房，不符合《中华人民共和国物权法》第106条关于善意取得的规定，被告王玉彪在购房时应当明知所购买的房屋不是被告李民伟一人所有，在未征得共有人同意的情况下明显低于市场价格与被告李民伟签订的房屋买卖协议无效，且该协议中涉及李振太夫妇产权的部分，己被生效民事判决确认无效。故原告张荣营请求确认被告李民伟与被告王莉子、王玉彪2011年5月12日签订的存档于方城县房地产管理局的房屋买卖协议及其附属补充协议无效的理由正当，本院予以支持。被告王玉彪、王莉子退还所购李民伟夫妇的房屋，被告李民伟应向被告王玉彪退还购房款50000元。被告王莉子、王玉彪的辩解理由无证据支持，本院不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国物权法》第七条、第九十五条、一百零六条之规定，判决如下： 一、确认被告李民伟与被告王莉子、王玉彪所签订的关于转让方城县城关镇北环路1140号房产合同及附属补充协议无效。 二、被告王玉彪、王莉子于判决生效后十日内，退还所购张荣营、李民伟的房屋。 三、被告李民伟于判决生效后十日内，向被告王玉彪退还购房款50000元。 案件受理费100元，由被告王莉子、王玉彪负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。 审判长 陈庆阳 审判员 牛俊蒙 审判员 刚晓阳 二〇一四年十二月二日 书记员 包 玉 |
