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河南省驻马店市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）驻民二终字第327号 上诉人（原审被告）驻马店市宏威置业有限公司。 法定代表人张道宝，该公司董事长。 委托代理人杨伟新，正阳县法律服务中心工作人员。 被上诉人（原审原告）李虎，男。 委托代理人何素林，河南明信律师事务所律师。 上诉人驻马店市宏威置业有限公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服正阳县人民法院（2014）正民初字第1023号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人驻马店宏威置业有限公司的委托代理人杨伟新，被上诉人李虎及其委托代理人何素林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年3月2日，李虎与驻马店市宏威置业有限公司签订一份购房合同书，约定李虎购买驻马店市宏威置业有限公司开发的位于正阳县陡沟镇陡沟街原纸厂院内的金满苑市场3号楼4户商居房屋一套。合同签订当日李虎一次性付清全部房款286000元，驻马店市宏威置业有限公司向李虎出具收据一份。合同约定驻马店市宏威置业有限公司于2013年12月31日前将3号楼4户房屋交付给李虎使用，但至今该房屋位置的土地仍未开始施工，驻马店市宏威置业有限公司违反合同约定未予交房。为此，双方成讼。另查明：李虎购买的驻马店市宏威置业有限公司开发的3号楼位置的土地被案外人肖正国非法占有使用，原审法院于2012年10月16日作出（2012）正民初字第1068号民事判决书，判决肖正国自行清除在争议土地上的围墙、树苗等附属物，判决生效后肖正国至今未履行判决义务，现该案仍在执行中。上述事实，有李虎提供的身份证复印件、购房合同书、交款收据、交房催告书、交房催告邮寄回执、宣传单，驻马店市宏威置业有限公司提供的（2012）正民初字第1068号民事判决书，当事人陈述以及庭审笔录等予以证实。 原审法院认为，2013年3月2日，李虎、驻马店市宏威置业有限公司签订的购房合同书系双方当事人真实意思表示，系有效合同，予以确认。李虎在签订合同之日依约履行了缴纳全部房款的义务，驻马店市宏威置业有限公司应按约定于2013年12月31日前向李虎履行相应的交付房屋义务。但现在房屋尚未开始施工，驻马店市宏威置业有限公司未依照合同约定交房，该公司辩称迟延交付房屋有合理原因，系因争议房屋坐落的土地涉及其他纠纷，正在法院执行程序中。双方购房合同第五条第二项约定“遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买房人，出双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。”，驻马店市宏威置业有限公司辩称情形并不属于合同约定的不可抗力情形，且没有证据证明在延期事由发生之日起30日内告知买房人，对于其公司的答辩，不予采纳。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十五条之规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”双方购房合同中并没有约定买房人的解除权，但本案中解除合同的条件已成就，李虎有权行使合同解除权，解除合同后，驻马店市宏威置业有限公司应退还李虎房款286000元。关于李虎请求驻马店市宏威置业有限公司支付按房款总值10%的违约金28600元，合同解除后，李虎有权要求驻马店市宏威置业有限公司赔偿损失，但双方购房合同中并没有约定延期交房的违约金数额或者损失赔偿额计算方法，原审法院以李虎的实际损失为基础，兼顾预期利益等综合因素，违约金酌定为房款总额延期交房期间的利息，即以中国人民银行同期流动资金贷款利率标准为准，自2014年1月1日起计至本判决确定的还款之日止。关于驻马店市宏威置业有限公司提出可以在建筑规格标准相同的前提下给李虎进行调换房屋，因李虎庭审中明确拒绝变更诉讼请求，不同意调换房屋，属李虎的合法权利，予以确认。原审法院判决：一、解除李虎与驻马店市宏威置业有限公司双方于2013年3月2日签订的购房合同书；二、驻马店市宏威置业有限公司于本判决生效后十日内，退还给李虎购房款286000元并赔偿相应损失（即延期交房期间的房款利息，以中国人民银行同期流动资金贷款利率为标准，自2014年1月1日起计算至本判决确定的还款之日止）；三、驳回李虎的其他诉讼请求。逾期履行本判决指定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5590元，减半收取2795元，由驻马店市宏威置业有限公司承担。 宣判后，驻马店市宏威置业有限公司不服，上诉来院。该公司上诉称：1、其公司延期交房有法定免责情形，不应承担违约责任；2、原审判决其公司承担购房款利息缺乏依据。请求撤销原判，并予改判。被上诉人李虎答辩称；1、原审法院结合案件判决驻马店市宏威置业有限公司支付购房款的利息，作为对其损失的补偿正确；2、驻马店市宏威置业有限公司在土地权属存在争议的情况下，盲目与其签订房屋预售合同，现导致房屋无法按时交付，驻马店市宏威置业有限公司应承担违约责任。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求维持原判。 二审审理查明的事实与原审法院判决认定的事实一致。 本院认为，驻马店市宏威置业有限公司与李虎签订的房屋买卖合同系当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，应为有效合同，双方均应依约履行各自义务。李虎已于合同签订当日一次性给付了全部房款286000元，驻马店市宏威置业有限公司应依约按时履行交付房屋的义务。但至今该房屋位置的土地仍未动工，驻马店市宏威置业有限公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于该公司上诉称其延迟交房有法定免责事由，不应承担违约责任的问题。该公司与李虎订立的房屋买卖合同第五条第二款规定，遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买房人的，出卖人可据实延期交房。而依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。结合本案实际，驻马店市宏威置业有限公司因与他人的土地纠纷案件未执行完毕，导致延期交房，该延迟交付的理由不属于不可抗力，且其未提供证据证明在上述情况发生之后30日内向李虎发出通知。驻马店市宏威置业有限公司的行为已构成违约。驻马店市宏威置业有限公司的上诉理由不能成立，不予支持。关于该公司上诉称原审判决其承担房款利息错误的问题。依照《中华人民共和国合同法》九十七条的规定，李虎有权要求驻马店市宏威置业有限公司公司赔偿损失。原审法院结合案件事实及李虎的实际受损程度，酌定驻马店市宏威置业有限公司赔偿李虎所付房款的利息，作为对李虎损失的补偿并无不当。驻马店市宏威置业有限公司的上诉理由不能成立，不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人驻马店市宏威置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张美荣 审 判 员 郑志宏 代理审判员 程自强 二〇一四年十一月三日 书 记 员 曾 克 |
