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河南省南阳市宛城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）宛民初字第1107号 原告赵明喜，男，汉族。 被告赵金保，男，汉族。 委托代理人丁泽杰，女，回族。 被告李永德，男，汉族。 被告李春勤，女，汉族。 被告李春生，男，汉族子。 被告李春玲，女，汉族。 原告赵明喜与被告赵金保、李永德、李春勤、李春生、李春玲房屋买卖协议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告赵明喜、被告赵金保之委托代理人丁泽杰、被告李永德到庭参加了诉讼，被告李春勤、李春生、李春玲经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年4月份，被告赵金保将所居住的南纺集团家属院一楼一室一厅半房屋卖给原告，双方签订买卖房屋协议。原告交清房款后，赵金保将此房的所有权证及房屋土地使用权证交给原告，随后原告多次找被告要求协助办理房屋过户手续，被告李永德以他将此房卖给赵金保时价低，欲增加房款不予协助。2013年9月25日，原告起诉要求第一二被告协助过户。后考虑到被告李永德之妻去世，此房还存在其子女的继承问题，故将前案撤诉，另行起诉时将其子女也列为被告一并审理。现诉诸法院请求：第一被告按买卖房屋时所签的协议，协助原告办理好房屋过户手续；2、第二被告立即将所卖房屋办理过户手续需要的有关证件无任何附加条件的交给原告，并协助原告办理好房屋过户手续；3、本案诉讼费用有第一、二被告承担。 原告为支持其诉求，向法庭提交如下证据： 1、购房协议及住房买卖协议各一份。证明涉诉房产于2004年7月2日由李永德卖给赵金保。2012年4月18日赵金保又卖给赵明喜，并有协助过户的约定。 2、房产所有权证一份。证明涉诉房产登记所有权人为李永德。 3、土地证发放登记表。证明李永德领取土地证后并直接交给赵金会，赵金会交纳了材料费38元。 4、赵金会证言一份，证明被告赵金保与李永德的买房过程和李永德交付房子的土地使用权证等情况。 被告赵金保辩称，答辩人购买李永德的房子是2004年7月份，2006年12月8日，李永德将土地使用证交付被告，后一直居住至2012年4月份，才将房子卖给原告。被告李永德知情并同意二被告之间的房屋买卖协议，因两家关系好，故一直没要求过户。双方的买卖协议有效，现需协助答辩人和原告办理过户手续。 被告赵金保无证据向法庭提交。 被告李永德辩称，答辩人并未在2004年7月2日的住房买卖协议上签字，该协议对答辩人不生效，被告赵金保不能依据物权法的相关规定善意取得该房屋的所有权。答辩人女儿李春勤在签订住房买卖协议时并非该房屋的共有权人，其擅自处分答辩人的房屋属无效行为，被告赵金保不能依据民法通则相关司法解释的规定善意取得该房屋的所有权。被告赵金保将答辩人享有所有权的房屋非法卖给原告的行为属无效行为，被告赵金保未经答辩人同意与原告签订的购房协议属无效协议。原告与答辩人之间并没有买卖合同关系，依合同相对性原理，原告起诉答辩人没有合同依据和法律依据，属错列诉讼主体。原告起诉要求答辩人协助过户没有事实依据。应将被告赵金保因该协议取得的非法利益卖房款返还原告，原告将房屋退换被告赵金保，仍由被告赵金保居住，答辩人保留随时收回该房产的权利。 被告李永德无证据提交。 被告李春勤李春生、李春玲三被告经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证质证权利。 被告赵金保对原告所举证据均无异议。 被告李永德对原告所举证据质证意见为：对原告所举证据质证意见：对1购房买卖协议有异议，协议不是我签的字，我不同意卖方。但是他们随后签的这个协议，属于无效协议。没有起诉前一直没见过这个协议。对1中住房买卖协议我不知情。对2真实性无异议。对3我不清楚。对4李春勤在协议上签字并将钥匙交给证人，随后李永德不同意，后来我爱人劝解我说这么老了，还跟孩子们闹别扭，随后这个房款钱也没有到我手里，这个事情一直也没有提。领取土地使用证的证言我不认可。 本院将在评述部分对原告举证证据的证据力予以陈述。 经审理查明，2004年7月2日，被告李春勤以被告李永德的名义与被告赵金保签订住房买卖协议，双方约定将南纺家属楼5号楼四单元一楼东户一室一厨房产（证号为：宛市房字第0113328号）一套卖给被告赵金保所有，套价29000元。卖方将房产证、交款条、钥匙给买方。协议履行后，李春勤将上述证照、条据、钥匙交给买方。被告赵金保一直居住至2012年4月份，未要求被告李永德协助办理房产过户手续。2012年4月18日，被告赵金保与原告赵明喜签订购房协议，上述房产由被告赵金保转卖给原告，套价145000元。房产证过户卖方协助办理，过户费由买方自付。协议履行后，房产过户手续的办理中，原告与二被告协商无果，至今未能协助办理。 另查明，南纺家属楼5号楼四单元一楼东户一室一厨房产院系被告李永德与赵益祥的婚后共同财产。赵益祥于2005年5月17日去世。被告李春勤、李春生、李春玲系二人之子女。涉诉房产买卖时，被告李永德知情但不同意，但经赵益祥劝解后未找被告赵金保提出收回房产。 本院认为：一、被告赵金保与被告李永德之间签订房屋买卖合同，由被告李永德的女儿被告李春勤主持，并由被告李春勤以被告李永德的名字签署协议，协议价款付清后，被告李春勤将该房的房产证、交款条、钥匙等均交付给被告赵金保方。2006年自棉纺厂房管科领取的房屋土地使用权证也及时交付给被告赵金保方。被告赵金保一直居住该房屋至2012年4月份，被告李永德并未提出异议。《中华人民共和国民法通则》第六十六条规定，“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。”《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”结合本案，被告李春勤无代理权，但其以被告李永德的名义同被告赵金保签订住房买卖协议，被告李春勤的身份为李永德、赵益祥的长女，合同签订后由其向被告赵金保交付房产证、交款条、钥匙，被告赵金保并在两年后取得房屋的土地使用权证，后在该房屋占有居住八年，并无权利人向其提出异议，综上，被告赵金保有理由相信李春勤有代理权。庭审中也查明，买房时李永德、赵益祥知情，但经赵益祥劝解后，碍于女儿女婿的情面，也不作出否认表示，视为其同意。本院认为，被告赵金保与李永德之间的住房买卖协议，均系双方平等自愿签订的协议，且均已历时多年，本院认定为有效协议。 二、本案涉及的房屋买卖合同为有效合同，本案原告自2012年购买该房产后，已经实际占有该房产并一直居住至今，其与该房产具有法律上的直接利害关系，故可以原告名义依法提起诉讼。关于被告李永德提出的原告不是其买卖房屋时的合同相对人的抗辩意见，不能成立，理由为本案当事人签订的房屋买卖协议均属平等自愿签订，合同内容不违反法律规定，房屋买卖合同自合同成立时生效，虽未办理房产过户手续，但不影响合同的有效性。二被告的两次卖房具有承接关系，故赵明喜是本案的适格原告， 三、涉诉房产为李永德与赵益祥的夫妻共同财产，结合上述评析，被告赵金保与李永德之间的房屋买卖合同为有效合同，该房产在处置时，赵益祥仍在世，遗产继承并没有开始，被告李春勤、李春生、李春玲不存在继承财产的情形，故涉诉房产的协助过户义务与上述三被告无关。 当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。结合本案，当事人签订的房屋买卖协议为有效合同，二被告有义务协助办理房产的过户手续，合同生效后，当事人不得因名称变更而不履行合同义务，故原告要求二被告履行协助义务的请求，于法有据，应当限期履行。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条之规定，判决如下： 限被告李永德、赵金保于本判决生效后三日内协助办理“宛市房字第0113328号”房产过户至原告赵明喜名下的相关手续。 驳回原告赵明喜的其他诉讼请求。 案件本诉受理费100元，由被告赵金保承担。 如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉至河南省南阳市中级人民法院。 审判长 叶厚献 审判员 张治菊 审判员 娄 炳 二〇一四年九月十八日 书记员 谢海峰 |
