|
河南省柘城县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）柘民初字第834号 原告段超，男，住柘城县。 被告李怀林，男，住柘城县。 被告张伟，男，住柘城县。 被告王国臣，男，住柘城县。 原告段超诉被告李怀林、张伟、王国臣建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2014年5月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月25日公开开庭进行了审理。原告段超，被告张伟、王国臣到庭参加了诉讼，被告李怀林经合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。 原告段超诉称，被告李怀林以出让方式取得一块国有土地的使用权，办理有国有土地使用权证。2010年5月18日，经朋友介绍，原告与李怀林签订协议书，约定原告以85000元的价格有偿取得该地南端东西宽3.6丈、南北长5.8丈的土地一块，并按约定支付了对价。但是被告李怀林并没有交付土地，2012年2月份，原告又与李怀林签订了补充协议，将土地南北宽缩短为5.1丈，地理位置调整为南端最东头，并定好了地界。当时原告得知，同样地块的转让费其他人仅用5.5万元，被告李怀林多收了原告3万元。就在原告与其他邻居决定盖房时，原告才得知在2010年11月20日被告李怀林将本已转让给原告的该地南端第36号地又转让给了被告张伟、王国臣，三被告恶意串通侵害了原告的权益，其再次转让的行为应属无效。请求依法判令：1、被告李怀林履行与原告签订的合同，将合同涉及的土地交付给原告管理使用并及时办理过户手续；2、被告李怀林返还原告现金人民币3万元整并支付自2010年6月6日起至付清时止的利息；3、确认三被告2010年11月20日签订的土地使用权转让合同中关于该地南端南北长5.1丈、东西宽3.6丈的土地使用权转让协议无效；诉讼费由被告负担。 被告李怀林未进行答辩。 被告张伟辩称，张伟、王国臣与原告并未签订任何合同，也没有收原告的钱，原告的诉请应向被告李怀林进行主张。且张伟、王国臣在与李怀林签订合同时，李怀林已经办理了国有土地使用证，是合法取得用地，但李怀林在与原告签订合同时并未办理国有土地使用权证。 被告王国臣答辩意见与被告张伟一致。 原告段超向本院提交的证据有，1、豫（柘城）出让（2010）第0044号《国有建设用地使用权出让合同》。证明2010年1月28日李怀林以出让方式取得宗地编号为ZG09035号（即柘城县未来大道东段新汽车客运站南邻）土地的使用权，土地用途为居住、商业。2、2010年5月18日协议书；3、2010年5月18日、6月6日李怀林出具的收据；4、2012年2月11日补充协议；5、现场平面图及照片。证明李怀林于2010年5月18日将其受让的土地最南端、现场平面图第36号地以85000元的价格转让给了原告，并于2012年2月21日进行了定界，将原转让的南北长5.8丈变更为5.1丈，李怀林应返还价款30000元。6、2010年11月20日三被告签订的土地使用权转让合同。7、2012年2月26日李怀林起诉书；8、2013年8月29日李怀林询问笔录。证明张伟、王国臣在明知李怀林已经将该地使用权转让给原告的情况下，强行受让该土地使用权，并在没有征得原告意见的情况下，三被告约定将已经转让给原告的土地收回，是恶意串通侵害原告的合法权益，因此，2010年11月20日三被告签订的《土地使用权转让合同》中涉及原告土地的部分应属于无效条款。 被告李怀林未向本院提交证据材料。 被告张伟、王国臣未向本院提交证据材料。 上述证据经庭审质证，被告张伟、王国臣对证据6无异议，本院予以确认。对其他证据的异议如下，证据1只是李怀林土地来源的合同，但该份合同并未生效。对证据2、3、4、5、二被告对此并不知情。对证据7、8，二被告不知道原告与李怀林之间存在土地纠纷，二被告与李怀林并无恶意串通的行为。本院对原告提交的证据材料审查认为，原告提交的证据1、2、3、4、5符合证据的客观性、合法性、关联性原则，能够客观真实直接反映案件事实，可以作为定案的依据。证据8属于本院在处理案件的询问笔录，客观真实。证据7因原告无其他证据印证李怀林曾向本院递交过起诉书，故不予采信。 依据上述有效证据，结合庭审，本院确认以下事实：被告李怀林于2007年5月份以办麒麟幼儿园的名义，取得位于柘城县社会客运站南侧的土地15.13亩，该地东至岭子杨村鲍刘组耕地、南至生产路、西至规划路中心，除去出路为13亩。自2008年开始，李怀林把该土地自行划分为宅基地36处和门面地对外转让。在2010年1月28日，该涉案土地经柘城县国土资源局挂牌出让转为商业用地（之前为公益用地），李怀林取得该地的使用权，并欲办理国有土地使用权证。2010年5月18日，原告与被告李怀林双方签订协议书，被告李怀林将其中的第36号宅基地转让给了原告段超。2010年5月18及6月6日原告分两次向其支付转让费85000元。由于李怀林在办证过程中，资金出现了困难，依照约定，如出让金不能按期全额缴纳，该地将被收回，并向出让方承担违约责任。李怀林在2010年11月20日又与被告张伟、王国臣二人签订了土地转让合同，将涉案土地全部转让给上述二被告，该合同第三条约定“甲方应保证该土地权属清楚与四邻无争议，该土地转让给乙方时土地不含任何附属物，现附属物甲方负责清理，原甲方卖给别人的所有宅基地甲方负责收回，所产生的费用甲方自己承担，在交给乙方土地时不得留有争议，否则视为甲方违约。如因其权属争议给乙方造成经济损失，甲方应双倍赔偿”。为此形成纠纷，原告认为三被告签订的土地转让合同侵犯了其拥有该土地的使用权，请求确认2010年11月20日三被告所签土地使用权转让合同无效，并请求判令被告李怀林向原告全面履行合同，依法办理土地使用权转让手续；返还多收取的30000元现金。 本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人必须全面履行合同。本案原告与被告李怀林、被告李怀林与被告张伟、王国臣签订的两份转让合同均为有效合同，均应受法律保护。但根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条规定：“土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。”就本案而言，原告段超及被告张伟、王国臣均未办理土地使用权变更登记手续，均未投资开发土地，故应依照上述解释第三项之规定处理，即先行支付土地转让款的受让方（原告段超）有权请求转让方（被告李怀林）履行交付土地和办理土地使用权变更登记，对原告要求被告李怀林履行与原告签订的合同并办理过户手续的诉请应予支持。但原告诉称三被告之间恶意串通订立合同证据不足。关于被告张伟、王国臣辩称，三被告在签订合同时，李怀林已经办理了国有土地使用证，是合法取得用地，而李怀林在与原告签订合同时并未办证的意见。因原告与李怀林是在2010年5月18日签订的转让合同，而被告李怀林在2010年1月28日取得了该地的使用权，二被告该项辩解理由不能成立。关于原告诉请被告李怀林返还30000元购地款并支付利息的诉请，由于被告李怀林缩小了转让的土地面积，而对于李怀林所应退款数额约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条之规定，合同生效后，当事人对质量、价款等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。原告与被告就缩小土地面积的退款数额因不能达成补充协议，其购地款应参照相同地块他人的价格计算，应确定为55000元，原告实付85000元，李怀林应退给原告款30000元。原告诉请被告李怀林返还其多收取转让费3万元的请求合法有据，应予支持，但对其请求的利息于法无据，不予支持。综上所述，本案纠纷形成的主要原因是被告李怀林“一地二卖”造成的，应负主要责任。而依照被告张伟、王国臣与李怀林合同第三条的约定，说明二被告已明知涉案土地卖给他人，却不去调查核实，也应负一定责任。被告张伟、王国臣所受的经济损失，可向被告李怀林另行主张权利。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十一条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李怀林于本判决生效后十五日内将柘城县社会客运站南侧争议地36号地交付给原告段超，并协助办理变更登记手续； 二、被告李怀林于本判决生效后十五日内返还原告段超现金人民币30000元； 三、驳回原告段超的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1925元，由被告李怀林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审判长 胡 鹏 审判员 宋 静 审判员 刘遗林 二〇一四年九月三十日 书记员 郭恒诗 |
