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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1290号 上诉人（原审原告、反诉被告）赵辉，男，汉族，1981年12月10日出生。 上诉人（原审被告、反诉原告）郑州新悦城物业管理有限公司。 法定代表人刘路平。 委托代理人王英臻，北京德恒（郑州）律师事务所律师。 上诉人赵辉与上诉人郑州新悦城物业管理有限公司（以下简称新悦城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第2174号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人赵辉及上诉人郑州新悦城物业管理有限公司的委托代理人王英臻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2012年3月5日，翟国菊与新悦城公司签订租赁协议一份，约定新悦城公司将郑州新悦城商业中心大学路店B1层060、061号铺位租与翟国菊经营男女休闲装。租赁期限自2012年5月1日至2014年12月31日，新悦城公司于2012年3月1日将房屋交付翟国菊。免租期为交房之日起60日内，翟国菊支付固定租金，月租金为2990元，按季度支付租金，首季度租金翟国菊应在双方签署租赁合同时或之前支付新悦城公司，并向新悦城公司支付租赁保证金8970元、装修保证金3000元，营运保证金5000元、管理费每月每平方20元，涉案商铺每月管理费1495元，双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，翟国菊向新悦城公司交纳营运保证金5000元、租赁保证金8970元、胸卡押金40元、3个月租金8970元、电费押金、出入证押金375元、装修保证金3289元。2012年11月10日，赵辉与新悦城公司签订租赁协议书补充协议，将翟国菊与新悦城公司的租赁协议的承租人翟国菊变更为赵辉。2013年7月1日，新悦城公司向赵辉等租赁户下发通知，要求赵辉等租赁户自2013年1月1日开始交纳房租和管理费，双方遂发生争议，赵辉认为新悦城公司未向其提供统一的营销和管理服务，导致商场惨淡经营，新悦城公司的行为属于违约行为，应解除双方签订的租赁合同，新悦城公司应退还赵辉交纳的租赁保证金、营运保证金、预付租金、装修保证金等费用，新悦城公司同意解除租赁协议，但认为赵辉欠其租金和管理费，赵辉应予交纳，以上述理由，赵辉提起诉讼，新悦城公司提起反诉。 原审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，翟国菊与新悦城公司签订租赁协议后，翟国菊作为承租人变更为赵辉已经新悦城公司的确认，赵辉、新悦城公司之间形成租赁合同法律关系。赵辉要求解除赵辉、新悦城公司之间的承租协议，新悦城公司同意解除。原审法院予以确认，鉴于新悦城公司于2013年11月22日对负一楼进行招商并对商场负一楼停电关门的事实，确认双方的租赁合同已于2013年11月22日视为解除。合同解除后，赵辉应将其租赁新悦城公司位于郑州市二七区大学路号郑州新悦城商业中心大学路店060、061号商铺归还新悦城公司，同时新悦城公司应退还赵辉交纳营运保证金5000元、租赁保证金8970元、胸卡押金40元、电费押金、出入证押金375元及装修保证金3289元。赵辉要求新悦城公司支付装修费用，其提交的证据不能证明上述损失及损失的数额，不予支持。关于租金和管理费的交纳问题，根据赵辉、新悦城公司履行合同的情况及赵辉提交的证据上来看，租金和管理费从书面下达开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月22日，因租金每月2990元、管理费每月1495元，故赵辉应当承担的租金为14152.7元，扣除赵辉缴纳过3个月的租金8970元，赵辉还应向新悦城公司支付租金5182.7元、管理费为7076.3元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除郭辉与郑州新悦城物业管理有限公司签订的租赁协议。二、郑州新悦城物业管理有限公司退还赵辉营运保证金5000元、租赁保证金8970元、胸卡押金40元、电费、出入证押金375元、装修保证金3289元，共计17674元。三、赵辉支付郑州新悦城物业管理有限公司的租金5182.7元、管理费为7076.3，共计12259元。四、驳回赵辉的其他诉讼请求。五、驳回郑州新悦城物业管理有限公司的其他反诉请求。上述判决二、三项于判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1714元，赵辉负担1318元，郑州新悦城物业管理有限公司396元负担。反诉费333元，法院减半收取后，赵辉赵辉负担96元，郑州新悦城物业管理有限公司负担70.5元。 赵辉上诉称：原审法院认定事实不清，判决错误。一、原审法院认定“房租和物业费从2013年7月1日起计收”错误。新悦城公司商场已经告知赵辉及众商户“什么时间珏趋收取房租、物业费会下书面通知”，它的法律含义是：如果新悦城公司决定从2013年7月1日起珏趋收房租，那么正常逻辑书面通知下达的时间应该是2013年7月1日或更早，内容应该是：从2013年7月1日开始收房租，请商户准备。而实际上新悦城公司的通知只是告知赵辉於褒之前所欠的房租物业费，是个补交通知（倒追以前的债务）。两者的意思是完全不一二样的，该通知不应认定房租、物业费应从2013年7月1日计收。因此，赵辉不应支付租金和管理费，因为真正的、有效的、符合法律规定的缴纳房屋物业费的书面通知还没有下达。二、赵辉不应缴纳物业管理费。赵辉自入住商场以来，商场的管理及其不到位，甚至就没有管理。有负一层20多家商户录像视频为证，消极不作为不宣传不营销。每天做的就是开关走廊的灯，甚至连夏天的空调冬天的暖气也没有开过，更别提会发宣传单营销商场。负一层有的商户开始关门，保安只是去简单牌照取证，不去调查追责，尤其是通道口的商户关门，直接影响顾客下到负一层购物，商场也消极对待。现在诉讼已经大半年过去了，负一层根本没有一家开门营业的，垃圾遍地不说甚至随地大小便也不管不问，根本没有顾客去负一层。三、原审法院认定2013年11月22日合同解除错误。赵辉提供的照片、宣传广告拍摄时间2013年11月22日，但新悦城公司商场早在“十一，前就秘密进行一层和负一层电动车招商，欲打造“中原电动车第一城，早已预谋已久，甚至不经和商户协商就私自做主单方违约。另外，原审法院没有查明事实，2013年11月22日没有对负一层停电，11月26日新悦城公司对一层商户停电（目的是撵走一层商户，改卖电动车，对一层商户根本违约），由于进入负一层必须从一层经过，所以负一层根本不会有生意，这样停电状态一直持续到元旦前，此时商场一层早已开始装修电动车，粉尘噪音杂物早已经破坏了负一层的购物环境。新悦城公司商场的目的是把负一层的路堵死，让其自然死亡。四、原新悦城公司之间不是简单的租赁关系，更重要的是营销、服务管理关系。整个事件是商场自导自演的骗局。开业前新悦城公司编造美丽谎言骗来众商户加盟，赵辉投入巨额装修费和货品后，新悦城公司商场却一推再推延迟开业。开业后新悦城公司商场不懂营销不懂宣传，不是想办法怎么把商场名气打出来，盘活“新悦城”商圈，而是想怎么从商户身上捞钱不懂管理，一批物业保安却打着“营销”的旗号，最终受损失的不仅是商户自己，因此商户的装修损失等要求予以赔偿。上诉请求如下：1、请求依法撤销二七人民法院（2013）二七民二初字第2174号民事判决，依法改判或将本案发回重审。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。 新悦城公司答辩称，系房屋租赁合同关系，被上诉人物业公司已经依照合同向上诉人赵辉交付承租的房租，依照合同，上诉人应承担支付房屋租金和相关物业管理费用的义务。上诉人赵辉的上诉理由不能成立。 新悦城公司上诉称：一、一审判决认定事实错误。1、仅凭被上诉人提供的2、4号证据就认定上诉人向被上诉人承诺自书面通知时开始交纳费用的事实依据不足。时至今日，被上诉人未依法向一审法院提供证明上诉人向被上诉人承诺自书面通知时才开始交纳费用的书面承诺文件。上诉人的宣传页也对此并无书面承诺，上诉人向被上诉人送达的书面通知也是要求被上诉人依照协议约定应当履行其的协议缴费义务，而非一审法院认定的上诉人向被上诉人作了判决中认定的承诺。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：当事入对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。事实上，双方并未另行约定缴费的时间，应遵从协议的约定。2、凭被上诉人提供的5、6、7号证据予以认定上诉人已将负一楼关闭的事实是错误的。宣传画是用于负一楼部分承租人已经退还上诉人商铺而上诉人为了避免损失扩大而采取的必要措施；负一楼部分商户关门，也是上述退铺的商铺关了门，而非所有负一楼的商户都关了门休业。新悦城一楼商场停电也只是某一时刻停了电，而非自此以后就一直停电。时至今日，整个商场照常供电，多数商户也在正常的持续经营。3、没有证据予以证明就认定缴费期限应当白2013年7月1日至2013年11月22日是错误的。如果上诉人不催告，被上诉人就可以不履行合同义务上诉人不催告，就免除了被上诉人的合同义务4、双方于2013年12月25日组织的调解中，双方同意解除租赁协议，上诉人曾向一审法院提出为了避免损失的扩大，被上诉人应先退还上诉人商铺。但遗憾的是，被上诉人并未采取上诉人提出的有效措施，时至今日，被上诉人仍占用着其所承租的商铺未归还上诉人，任由上诉人的损失无限扩大。依照法律的相关规定，被上诉人应当对上诉人所遭受的扩大的损失承担赔偿任，也就是说被上诉人应当向上诉人继续支付租金和相应的管理费，直至被上诉人向上诉人交还了所承租的商铺。二、一审判决适用法律错误。一审判决基于错误地认定无证据予以证明的事实，适用《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决本案，正确与否，不言自明。踪上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当。肯请二审法院依法撤销郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第2174号民事判决书，予以改判，依法支持上诉人的诉讼请求。上诉请求如下：1、依法撤销郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第2174号民事判决书，依法改判，支持上诉人的诉讼请求；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。 赵辉答辩称，上诉理由不成立，负一楼一直没有正式开业，商户开业与否很随意，无人管理。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：依法成立的合同，受法律保护，翟国菊与新悦城公司签订租赁协议后，翟国菊作为承租人变更为赵辉已经新悦城公司的确认，赵辉、新悦城公司之间形成租赁合同法律关系。赵辉要求解除赵辉、新悦城公司之间的承租协议，新悦城公司同意解除。原审法院予以确认，鉴于新悦城公司于2013年11月22日对负一楼进行招商并对商场负一楼停电关门的事实，确认双方的租赁合同已于2013年11月22日视为解除。合同解除后，赵辉应将其租赁新悦城公司位于郑州市二七区大学路号郑州新悦城商业中心大学路店060、061号商铺归还新悦城公司，同时新悦城公司应退还赵辉交纳营运保证金5000元、租赁保证金8970元、胸卡押金40元、电费押金、出入证押金375元及装修保证金3289元。赵辉要求新悦城公司支付装修费用，其提交的证据不能证明上述损失及损失的数额，不予支持。关于租金和管理费的交纳问题，根据赵辉、新悦城公司履行合同的情况及赵辉提交的证据上来看，租金和管理费从书面下达开始计算至合同解除之日，即自2013年7月1日开始计算至2013年11月22日，因租金每月2990元、管理费每月1495元，故赵辉应当承担的租金为14152.7元，扣除赵辉缴纳过3个月的租金8970元，赵辉还应向新悦城公司支付租金5182.7元、管理费为7076.3元。综上所述，上诉人赵辉、新悦城公司的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回回上诉，维持原判。 二审案件受理费1784元，由上诉人新悦城公司负担466元，上诉人赵辉负担1318元。 本判决为终审判决。 审判长 王学正 审判员 申付来 审判员 鲁金焕 二〇一四年十二月五日 书记员 朱 迪 |
