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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1059号 上诉人（原审被告）谢雨，男，汉族，1989年7月3日出生。 委托代理人李媛媛，女，汉族，1978年11月2日。 上诉人（原审被告）丁爱阳，男，汉族，1976年9月17日出生。 被上诉人（原审原告）孙中江，男，汉族，1972年1月25日出生。 被上诉人（原审原告）李妮妮，女，汉族，1986年10月1日出生。 二被上诉人共同委托代理人乐杰鸿、张丽亚，河南博正律师事务所律师。 原审被告河南省鼎恒房地产营销策划有限公司郑州淮河路分公司。 负责人马锋，经理。 上诉人谢雨、丁爱阳因与被上诉人孙中江、李妮妮，原审被告河南省鼎恒房地产营销策划有限公司郑州淮河路分公司（以下简称淮河路分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2013）二七民二初字第1596号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谢雨的委托代理人李媛媛，上诉人丁爱阳，被上诉人孙中江、李妮妮的共同委托代理人乐杰鸿到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：在被告淮河路分公司（合同中的丙方）的居间服务下，原告李妮妮（合同中的甲方）与被告谢雨的代理人丁爱阳（合同中的乙方）于2013年5月14日最终自愿达成房屋买卖意见，三方就位于郑州市二七区大学路80号7号楼2层S2007号房屋签订了第2013051401号房屋买卖（居间）合同。合同约定：“第二条、甲、乙双方经协商一致，均同意第一条所述房产的总价款为人民币358000元。并包含该房屋所属设施厨卫、固定装修、床、热水器、沙发、茶几、柜子。乙方自本合同签订时支付佣金和定金人民币30000元，其中佣金为人民币7000元，剩余部分为定金，甲方同意由丙方代收并托管至过户。甲方自本合同签订时将《房屋产权证》交由丙方保管。第四条、交易时限：2、按揭贷款：甲乙双方协商同意在本合同签订后伍个工作日内，共同到贷款银行办理相关按揭手续，审批通过后且乙方将首付款打入房管局账户后伍个工作日内，共同到房管局办理房产过户手续。第五条违约责任：1、甲方若违反本合同第四条的约定，应双倍赔偿乙方所交付的定金，并承担丙方的全部佣金。2、乙方若违反本合同第四条的约定，则所交定金赔偿给甲方，并承担丙方的全部佣金。3、若甲、乙双方均违反本合同的约定，则甲、乙双方应协商承担丙方的全部佣金。第十一条、丙方的佣金由乙方支付总房款的2%，依据《中华人民共和国合同法》第426条规定，在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时，甲、乙双方按约定向丙方付清佣金。第十三条乙方如委托丙方办理交易过户手续，须向丙方支付代办费1000元，丙方应协助甲、乙双方办理房产交易过户、银行按揭贷款及物业交割相关手续。甲、乙任何一方因提供资料不真实而导致房产无法过户，丙方不承担任何责任。”合同签订后，原告依约定交付了30000元，被告谢雨收取10000元，被告淮河路分公司收取佣金7000元、代办费1000元并受被告丁爱阳委托代管下余定金12000元，出具了20000元的收据。后双方办理了银行贷款的手续。2013年6月4日，原告孙中江（乙方）与被告丁爱阳（甲方）、淮河路分公司（丙方）签订补充协议，协议内容为：“一、房管局过户时网签合同成交价定为人民币270000元，但甲乙双方实际成交价为人民币358000元。二、乙方于2013年6月4日存入甲方银行账户135000元，三方协商在房管局资金监管时由甲方存入房管局资金账户人民币135000元。三、甲方收到乙方银行贷款人民币210000元后七日内将房产交付给乙方使用，并交割物业，同时丙方将物业交割金转交给甲方。”协议签订后，被告丁爱阳于2013年6月28日将原告转给其的135000元存入房管局资金监管账户，并签订了郑州市存量房买卖合同（网签）。2013年7月11日，原告孙中江（买方）又同被告淮河路分公司（居间方）经过协商，签订了《补充协议》，协议内容为：“一、买方除已交定金外再向居间方支付人民币72500元作为购房的过户费用。二、居间方保证在收到买方支付的上述款项后，将房产过户至买方名下。三、此补充协议一式两份，买方和居间方各执一份，自双方签字盖章之日起生效，至房产过户至买方名下后此协议终止。”原告孙中江于当天向被告淮河路分公司交纳了72500元的过户费用。后原告以三被告未及时办理过户，存在违约行为，其不再购买房子为由要求被告淮河路分公司将上述款项退回。2013年7月16日，被告淮河路分公司负责人马锋通过浦发银行将72500元退回原告。2013年7月17日，原告以被告违约未办理过户为由，以邮寄方式向本案三被告发出解除本案房屋买卖合同的通知。之后，几方协商未果，原告诉至原审法院。原审法院立案受理后，原告同被告谢雨、丁爱阳协商一致，共同到郑州市房管部门将本案《郑州市存量房买卖合同》解除。 原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案三方所签合同及2013年6月4日签订补充协议和原告与被告淮河路分公司于2013年7月11日签订的补充协议均系各方在平等自愿基础上所签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依合同约定全面履行义务。原告与被告谢雨、丁爱阳在本案审理过程中解除了郑州市房屋存量房买卖合同，本案房屋买卖已无法实际履行，应视为买卖合同的解除。被告淮河路分公司做为居间方未促成本案涉及房产过户，其所收取的佣金7000元及过户费用1000元应当退还原告。原、被告各方签订居间合同和2013年6月4日签订补充协议后，原告孙中江向被告谢雨、丁爱阳支付了定金22000元，佣金7000元，过户费1000元。并于2013年6月4日向被告丁爱阳的账户转入135000元首付购房款，用于存入房管局账户。后原告孙中江又于2013年7月11日向被告淮河路分公司交纳了72500元过户费用，在被告淮河路分公司保证在收到此款项后将房产过户至原告名下的情况下，被告谢雨、丁爱阳未办理相关过户手续，导致合同无法履行，被告谢雨、丁爱阳应当退还定金22000元。但原告在7月11日的补充协议中未对过户期间进行约定，也未给被告合理的期限，故对定金赔偿22000元的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第九十四条、第四百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经原审法院审判委员会研究决定，判决：一、被告谢雨、丁爱阳于判决生效后十日内退还原告孙中江、李妮妮定金10000元。二、河南省鼎恒房地产营销策划有限公司郑州淮河路分公司于判决生效后十日内退还原告孙中江、李妮妮佣金7000元、过户费用1000元、及其代管的定金12000元。三、驳回原告孙中江、李妮妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1100元，原告孙中江、李妮妮负担550元，被告谢雨、丁爱阳负担200元，被告河南省鼎恒房地产营销策划有限公司郑州淮河路分公司负担350元。 谢雨、丁爱阳上诉称：一、一审法院认定案件事实错误。本案中真正违约的是被上诉人，而非上诉人。上诉人同被上诉人签订房屋买卖合同后，因所涉房屋为商业房性质（该房屋性质在房屋房产证已明确记明，在以上房屋买卖合同中也明确告知了被上诉人），税款远高于商品房，所以，被上诉人要求原审被告帮忙为其减少税款，故合同签订后，因被上诉人原因，一步一步推延过户时间，一次次签订补充协议，并且最终因被上诉人单方反悔，并索要以上过户费用，严重违约，应承担违约责任。原审法院如此不考虑最后一次补充协议的过户时间仓促、仓促时间内未能进行过户的具体情形及被上诉人不顾及上诉人方面单方索要回过户费用的行为，简单认定是上诉人原因导致合同无法履行，显然未真正查明案件事实，更是未显示公允。另外，综合上诉人所提交的“5月14目居间合同、6月4日签订的补充协议及7月ll日被上诉人与原审被告签订的补充协议，这三样，就已充分证明从居间合同签订之日起将近两个月的时间里，被上诉人一直为税费问题与中介纠缠不清，故意拖延交税。所以造成不能正常过户的原因在被上诉人，而非上诉人。二、原审法院裁决结果于法无据。1、被上诉人孙中江作为本案诉讼主体无法律依据。本案买卖合同中，卖方为丁爱阳，买方为李妮妮，则买卖合同的主体为该二人，涉及纠纷时的诉讼主体也为该二人。丁爱阳为谢雨的代理人，其代理行为也已经谢雨的认可。孙中江非合同主体一方，仅仅因为其同李妮妮的特殊关系，便让其作为诉讼主体的原告参加诉讼，并且接受最终的收益，更是于法无据。2、原审法院判令被上诉人承担退还定金等责任于法无据。原审法院依据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”，该两条款依据依上述第一项，恰说明被上诉人既然在买卖合同签订后又先后自愿签订补充协议，就应依据双方所签全部协议全面、诚信履行自己的义务，否则应承担相应责任。依据第六十二条第（四）项“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，那么被上诉人在双方并未商定好具体过户时间的情况下，没有给上诉人留任何合理时间来进行确定过户，便单方要求退回过户费用，更未给上诉人以任何时间，便于第二天匆匆发出解除合同通知，原审法院的依据此怎么要求上诉人承担违约责任依据第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。此条情形达四项还多，依据是哪一项？不存在一方迟延履行或其他违约行为致使不能实现合同目的等，法院依何条款作为认定上诉人应承担违约责任，应退还被上诉人定金等的责任？3、原审法院判令原审被告退回佣金、过户费等也是于法无据。三方所签订的上述合同中第十一条明确规定：“丙方的佣金由乙方支付总房款的贰%，依据《中华人民共和国合同法》第426条规定，在本合同经甲乙丙三方签字成立时，甲乙双方按约定向丙方付清佣金。”《合同法》第四百二十条“局间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”。由此可见，无论是法律的明文规定，还是三方合同的明确约定，均可得出被告淮河路分公司收取7000元居间报酬即佣金的合法性，故不存在退回原告之说。退一步讲，原审法院认为上诉人同被上诉人间房屋买卖合同未履行完毕，故认为原审被告应退回佣金及过户费等，但应考虑：（1）、居间报酬的收取是以促成合同成立为标准，非以促成合同成立，并保证成立的合同履行完毕为标准，对此上述法条已有明确规定；（2）、即便完全不顾及以上明文法条及立法的本意，予以退回佣金，也应考虑被上诉人支付原审被告从事本居间活动支出的必要费用；（3）、佣金和过户费用是两回事，原审被告为被上诉人办理了大量的过户服务，法院也应考虑公平原则，为原审被告保留必要的费用。然而，原审法院却要求原审被告全部退回，并且是依据第四百二十七条“居问人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用"。白相矛盾之处不言而喻，法律依据到底何在三、原审法院不以本案被上诉人的诉讼请求买卖合同解除为前提，作出裁决于法无据。1、本案中，双方所签买卖合同仍依法存在。被上诉人单方以为其已同上诉人解除了合同，实际上该解除行为于法无据，应为无效，合同依法仍存在。被上诉人在未同原审被告及上诉人约定具体过户时间的情况下，单方要求退回过户费用，如其认为上诉人有违约行为，欲以解除合同，也应依法给予我方催告，并给予合理履行期限，如我方在合理期限内未予以履行，则被上诉人才可行使法定解除权。（《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……，（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行"）。然而被上诉人在索要过户费的第二天便匆匆发出解除合同通知，显然是不符合法律规定的，该解除也是无效的，故以上买卖合同依然合法存在。同时，该《解除合同通知》也强有力地证明被上诉人有强烈欲望解除本合同，最终目的还是要放弃购买该房产，所以被诉讼人行为严重违约，应承担违约责任。2、在以上第1项即双方买卖合同依然合法存在的前提下，被上诉人如要求退回定金等诉请，必须以诉请解除该合同为前提，但被上诉人没有，其诉讼请求当然也不应予以支持。3、在被上诉人未诉请解除以上合同的情形下，原审法院为为被上诉人解围，无任何法律依据的情况下，以案件审理过程中，存量房合同的解除导致买卖无法履行，视为买卖合同的解除。该推论无相应法律依据，更非当事人的本意，尤其上诉人自开始同被上诉人签订买卖合同便是诚信履行合同，因上诉人也是急用资金的（庭审中已明确叙述了该事实）。综上所述，请求二审驳回被上诉人的全部诉讼请求。 孙中江，李妮妮答辩称：一，被上诉人依据与上诉人、原审被告签订的合同及补充协议，按约定支付了购房定金，首付款，房产过户费用和过户佣金。原审被告保证在收到增加的高额过户款后将房产过户到被上诉人名下情况下，与上诉人仍未能办理相关过户手续，致使本案合同无法履行，上诉人与被上诉人协商一致，终止本案房屋交易，解除双方之间的房屋买卖合同，并共同到房产管理部门解除实现双方合同目的存量房买卖合同。被上诉人完全履行了买方的合同义务，却未能实现合同的，请求返还已经支付的相关费用，于法，于理，于情均应得到支持。二、由于上诉人，原审被告及房产交易管理政策，条例规定综合原因，上诉人，原审被告未能履行合同约定义务。双方买卖合同已经协商解除，上诉人占有同时具有购房款性质的定金缺乏法律依据。原审被告未实施过户活动、行为，过户费用没有实际发生，无权收取所谓过户佣金及占有过户费用，所以上诉人、原审被告应当返还所收取的费用。三、二被上诉人为夫妻关系，是经济共同体，在不涉及专属债权、债务情况，依法为必要的共同诉讼当事人，并无不当。综上所述，上诉人上诉请求缺乏事实和法律依据。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决客观、公正。请求二审驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案三方所签合同及2013年6月4日签订补充协议和原告与被告淮河路分公司于2013年7月11日签订的补充协议均系各方在平等自愿基础上所签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方应依合同约定全面履行义务。孙中江、李妮妮与谢雨、丁爱阳在原审法院审理本案过程中解除了郑州市房屋存量房买卖合同，本案房屋买卖已无法实际履行，应视为买卖合同的解除。淮河路分公司做为居间方未促成本案涉及房产过户，其所收取的佣金7000元及过户费用1000元及代管的定金12000元应当退还孙中江、李妮妮。本案三方签订居间合同和2013年6月4日签订补充协议后，孙中江向谢雨、丁爱阳支付了定金22000元（其中12000元由淮河路分公司代管），佣金7000元，过户费1000元。并于2013年6月4日向丁爱阳的账户转入135000元首付购房款，用于存入房管局账户。后孙中江又于2013年7月11日向淮河路分公司交纳了72500元过户费用，在淮河路分公司保证在收到此款项后将房产过户至孙中江、李妮妮名下的情况下，谢雨、丁爱阳未办理相关过户手续，导致合同无法履行，谢雨、丁爱阳应当退还定金10000元。综上所述，上诉人的上诉请求及理由不能成立，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人谢雨、丁爱阳负担。 本判决为终审判决。 审判长 王学正 审判员 申付来 审判员 鲁金焕 二〇一四年十二月五日 书记员 朱 迪 |
