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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1693号 上诉人（原审被告）李宾，男，汉族，1985年4月26日生。 委托代理人刘红宝，北京华泰（郑州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李夏，女，汉族，1987年4月9日生。 委托代理人周小学，郑州市二七区淮河法律服务所法律工作者。 上诉人李宾与被上诉人李夏房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第1826号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李宾的委托代理人刘红宝，被上诉人李夏的委托代理人周小学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2013年10月26日，李夏与李宾签订房屋租赁协议书一份，约定李夏将其父母所有的位于郑州市二七区马寨镇坟上村一组最南边的整栋房屋出租给李宾居住使用，租金为20000元／年，李宾每年11月10日一次性将房租交给李夏，租赁期限自2013年11月10日至2016年11月10日止，李宾同意预交1000元作为保证金，如李宾强行终止合同，李夏不再退回保证金。协议签订后，李宾再向李夏支付1000元定金（该定金在李宾入住后作为房屋保证金使用），在承租期内，李夏不得再向其他人员进行租售，否则应双倍退还定金。2013年10月19日，李夏向李宾出具收据一份，显示：“今收到李宾租房订金壹仟元整，如因李宾方面原因不能租房，订金将不再退还”。同日，李夏将房屋钥匙交予李宾，李宾入住后以租房处距上班时间不合适为由搬离。2014年3月，李夏以23000元／年将涉案房屋租给他人。现李夏以李宾入住后未支付房租、钥匙带走拒不交还，给李夏造成很大损失为由诉至该院。 另查明，李夏现随父母一起生活。 原审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。该案中，李夏与李宾于2013年10月26日签订的房屋租赁协议书合法有效，双方均应依照合同履行自己的义务。李宾无故解除合同，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，李宾应承担向李夏支付租金的义务。故李夏要求李宾支付租金的诉讼请求，合法有据，该院予以支持。鉴于李夏已于2014年3月将涉案房屋租给他人的事实，李宾应向李夏支付自双方约定的租赁期限，即自2013年11月10日至2014年3月间的租金，应为6095.88元（20000元／年÷12月×3月＋20000元／年÷365天×20天=6095.88元），李夏要求李宾向其支付赔偿金6100元，证据不力，该院不予支持。李宾辩称双方签订的租赁协议无效，因李夏与其父母共同生活，李夏代表父母与李宾签订房屋租赁协议并无不妥，其辩解理由不成立，该院不予采纳；李宾辩称合同已解除，与事实不符，该院不予采纳；李宾辩称房屋已租赁别人、李夏没有损失收益，该院认为，李夏将涉案房屋租给他人系在李宾单方违约后的自救行为，并不妨碍李夏要求李宾向其支付租金，对其辩解理由，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、李宾向李夏支付租金6095.88元；二、驳回李夏的其他诉讼请求。上述第一项于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费452.50元，李夏负担152.50元，李宾负担300元。 原审判决宣判后，上诉人李宾不服上诉称：一、李宾已经根据李宾和李夏之间的租赁合同于2013年11月7日解除，原审判决李宾支付租金6095．88元不当，应予以纠正。原审查明，李宾和李夏签订合同期限是2013年10月26日，交纳订金时间是2013年10月19日，合同租期是自2013年11月10日至2016年11月10日。李宾是在租赁期限开始（2013年11月10日）前即2013年11月7日搬离租赁房屋，并电话明确通知原告解除合同。根据合同第4条规定“李宾同意预交1000元作为保证金，如果强行终止合同，李夏不再退回保证金"。李宾已经用实际行动并直接通知李夏解除合同。李夏也没有退还l000元保证金。故不存在继续履行合同依据。庭审过程中，李夏的父亲在庭审时明确告诉一审法官在应履行合同当月得知李宾己搬离并解除合同的事实，李夏起诉时间是2013年12月1日，李夏授权委托书时间是2013年11月13日，李宾和李夏通话清单时间是2013年11月7日（搬家解除合同当日）这些证据形成证据链，充分可以证实李宾和李夏之间合同已经于2013年11月7日李宾通知到李夏时解除。故原审判决无视合同约定违约金及合同解除权，径直判决解除合同后的租金不当。二、李宾和李夏解除合同后，李夏已经取得违约金1000元，在合同解除后，李夏可以自己使用房屋，该房屋并没有租赁证，并不是必然能够租赁，李夏没有实际损失。李宾和李夏签订租赁合同时，合同第4条已经明确约定了违约金及合同解除权。在合同期限到来前李宾行使解除权，李夏已经明确接受。另外，该房子并非商业用房，也没有租赁证，并不必然产生租赁损失。李夏自己可以使用，李夏并没有损失。综上所述，原审判决不当，请求二审依法改判支持李宾请求。 李夏答辩称：1、双方签有书面合同，期限是2013年-2016年，年租金为2万元，自签订合同后，李宾要求李夏交付钥匙，所以李夏要求一千元保证金，所以交付钥匙之时，房屋已经交付给了李宾，李宾将物品搬入到房屋里，后李夏索要租金时，李宾一直未交且仍继续使用房屋，后开庭时李宾也没有交付钥匙，房屋一直闲置，无人住，李夏在无果的情况下才破门且转租；2、李宾自接到钥匙之后搬家具之前一直要求李夏粉刷房屋，且要求李夏对楼梯进行修理，整顿之后李宾拒不交房租，也不支付装修费，给李夏造成了巨大损失，所以李夏要求李宾承担责任，履行合同。 本院经审理查明的事实与原审一致。 本院认为，李宾与李夏所签房屋租赁合同，是双方的真实意思表示，符合法律规定，应为有效。双方均应按合同约定履行义务，享有权利。李夏于合同签订后即向李宾交付了钥匙，即出租房屋，李宾应按约向李夏支付租金，李夏要求李宾支付租金的请求应予支持；李宾上诉称，其在合同履行前已搬离所租房屋，并已告知李夏解除合同，但其并未提交证据证明其搬离后将房屋钥匙交还李夏，亦不能视为其已解除合同，故李宾的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费452.5元，由上诉人李宾负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 黎 审判员 王胜利 审判员 李剑锋 二〇一四年十二月十五日 书记员 候李爽 |
