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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1472号 上诉人（原审被告）张焕朋，女，汉族，1978年4月3日出生。 委托代理人江华星，郑州市中原区石佛镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）常晓江，男，汉族，1989年1月1日出生。 委托代理人丁余兵，河南英泰律师事务所律师。 委托代理人曲欢欢，河南英泰律师事务所律师。 上诉人张焕朋因与被上诉人常晓江房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2014）中民二初字第565号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张焕朋的委托代理人江华星，被上诉人常晓江的委托代理人丁余兵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2013年11月1日，常晓江、张焕朋签订一份转让协议。协议主要约定：甲方张焕朋，乙方常晓江。甲方将位于冉屯路12号附3号的门面房给乙方经营。协议签订当日，张焕朋将门面房交付常晓江，常晓江向张焕朋支付转让费加三个月房租共计56000元，张焕朋向常晓江出具了收条。2013年12月1日，由于门面房的房东不同意转让，常晓江退出门面房，房东将该门面房出租给他人（租赁期限为2013年12月1日起至2014年12月1日止）。另查明，本案门面房2012年8月1日至2014年8月1日的承租人为杨伟鹏，每月租金3000元。张焕朋既不是该门面房的所有人，也不是承租人。 常晓江请求判令张焕朋返还常晓江转让费及三个月房租共计56000元。 原审法院认为，2013年11月1日，常晓江、张焕朋签订了转让门面房的协议，由于张焕朋对房屋没有所有权，且当时的承租人也不是张焕朋，张焕朋无处分权，故常晓江、张焕朋双方签订的转让协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，张焕朋应当返还常晓江转让费及房租，常晓江应当返还张焕朋门面房。由于门面房已经被他人承租使用，常晓江已不能返还，应当折价补偿，以转让费的30%为宜。张焕朋收取常晓江三个月房租，常晓江仅使用了一个月，另两个月的房租张焕朋应予返还。由于双方的转让协议中未约定转让费和房租，张焕朋出具的收条上也未显示二者的数额，庭审中双方对二者的数额亦未形成一致意见，故本案根据当时房东与承租人约定的租金标准，认定常晓江与张焕朋之间的房屋租金为每月3000元，即收条上56000元中，转让费为47000元，房租为9000元（每月3000元）。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《中华人民共和国合同法》第六十四条第一款之规定，该院判决：一、张焕朋返还常晓江转让费32900元，于判决生效之日起十日内付清；二、张焕朋返还常晓江房租共计6000元，于判决生效之日起十日内付清；三、驳回常晓江过高部分诉讼请求。张焕朋如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元，常晓江负担577元，张焕朋负担623元。 宣判后，张焕朋不服原审判决，向本院提起上诉称：1.张焕朋在承租房屋时，是向上一家交纳有转让费，上一家也不是房东，但是张焕朋使用房屋近两年，没有发生任何的纠纷，房租也是向上一家交纳，张焕朋转让给常晓江是讲得很清楚，常晓江也同意，且协议中约定的也很清楚。常晓江自己往下家转让过程中出现的问题与张焕朋没有关系。在发生矛盾时，常晓江也没有通知张焕朋，造成的问题应当由常晓江自己承担。2.现在这种转租很普遍，房东也是明知的，且没有提出异议。一审认定协议无效不符合法律规定。应当追加张焕朋的上一家及房东参加诉讼。综上，请求撤销原审判决第一、二项，改判张焕朋不返还常晓江转让费32900元和房租6000元，或者发回重审；一、二审诉讼费用由常晓江承担。 被上诉人常晓江答辩称：在2012年1月8号将涉案房屋出租给杨伟鹏，后来杨伟鹏与常晓江签订协议时没有履行告知义务，隐瞒上述事实，将房屋转租给常晓江，常晓江在使用房屋一个月后被房东赶出租赁物，且现在房屋已经转租给其他的人。张焕朋不是房东也不是承租人，也没有转租权，张焕朋的转租行为无效。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：张焕朋在对房屋既没有所有权，也没有转租权的情况下，就将涉案房屋出租给常晓江，且事后亦未得到房东的追认。据此，原审法院认定张焕朋与常晓江签订的转让协议无效，于法有据。张焕朋对引起本案的纠纷应当承担主要责任。关于张焕朋称其也是自非房东的上一家租来的房屋，常晓江对此清楚并同意承租，造成问题应当由常晓江自己承担的上诉理由。因常晓江对此不予认可，且张焕朋未能对此上诉主张提供证据予以证明，故其该上诉理由，证据不足，本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费623元，由上诉人张焕朋负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 童 铸 代理审判员 顾立江 代理审判员 赵自伟 二〇一四年十二月五日 书 记 员 刘 盼 |
