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河南省郑州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郑民三终字第1632号 上诉人（原审被告）屈小丽，女，汉族，1962年12月19日出生。 委托代理人郭进强，河南金苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）杨明亮，男，回族，1945年8月14日出生。 委托代理人李永红，河南劳学律师事务所律师。 上诉人屈小丽与被上诉人杨明亮合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第887号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人屈小丽的委托代理人郭进强，被上诉人杨明亮及其委托代理人李永红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2009年4月16日，屈小丽、杨明亮签订租赁协议一份，协议约定：杨明亮将民主路2号配电楼东头1、2、3、4、5五间两层房屋出租给屈小丽，面积416.27平方米。价格年租金280000元，每月按23300元交，差额租金年末一次性补齐。付款方式为屈小丽每月十六日按时缴纳租金。租赁期限为五年，2009年4月16日—2014年4月16日。屈小丽在租赁期内产生的水、电费自行负责。在租赁期内如因屈小丽原因造成房屋损坏，应承担修缮及赔偿损失。如遇水灾、地震等自然灾害或法律规定的不可抗据因素，使房屋不能再进行租赁，协议自动终止，双方不承担责任。协议期满后，杨明亮有权收回房屋，如屈小丽继续租赁有优先承租权，不得对装修进行破坏，屈小丽自备设备归其所有。杨明亮在甲方处签名并盖章，屈小丽在乙方处签字并按手印。协议签订后杨明亮将位于郑州市二七区解放路辖区的民主路2号5间两层房屋交给屈小丽使用，屈小丽也开始按约定履行交付房屋的义务。2013年11月16日起屈小丽开始拖欠房租，2013年12月17日、12月18日，杨明亮发出两份催告函，要求屈小丽在2013年12月21日前补交上月房租并将下月房租一同交纳。2014年1月14日，杨明亮又发出警告函，称已拖欠2013年11月16日至2014年1月16日两个月房租，共计47000元，已两次函告，要求支付2014年4月16日前约定房租或腾房交钥匙，清结租金，结清相关手续。限屈小丽在2014年4月16日前腾出房屋，恢复原状，如拒不腾房，将采取强制措施。2014年2月15日，杨明亮向屈小丽发出律师函，要求支付租金，并在2014年4月16日前腾出房屋，恢复原状。2014年2月18日，杨明亮再次发出郑重声明。后经解放路办事处司法所工作人员组织双方调解三次未果。至2014年4月16日拖欠长达5个月房租，共计117000元（含年未补差额400元和最后一次付款季未应支付的100元）。2014年4月16日协议到期，杨明亮邀请解放路办事处工作人员到场，自行雇人打开房门，雇请李松林组织工人对房内垃圾进行清理，并拍摄了视频及照片。杨明亮以屈小丽拖欠房租，并给其造成损失为由，诉至法院，请求依法判令：1、屈小丽支付其房租117000元，应付利息1638.94元，经济损失20000元，垃圾清运费20000元，合计158638.94元；2、屈小丽承担相关诉讼费用。 原审法院另查明：1、按2013年中国人民银行6个月贷款基准利率5.5%（年利率）分段计算的屈小丽拖欠房租的利息为1638.94元。2、该院查证杨明亮委托李松林清运垃圾，所雇佣工人为5人，每人工作7天，按2013年度河南省居民服务业和其他服务业平均工资每年25379元计算，该部分费用为2433.6元。 原审法院认为：杨明亮与屈小丽签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效协议。双方应全面履行各自的义务。屈小丽拖欠租金系违约行为，应承担相应的违约责任。故杨明亮要求屈小丽支付租金的诉讼请求，该院予以支持。杨明亮主张屈小丽按中国人民银行同期贷款利率支付利息的诉讼请求，亦符合法律规定，该院予以支持。杨明亮主张的经济损失20000元系李松林为其所制作修复楼梯的预算，该费用尚未实际发生，该院不予支持。杨明亮主张的垃圾清运费20000元，所提交的证据仅能证明有雇工行为及雇工的数量，因此应按上年度居民服务业和其他服务业平均工资的标准作为计算用工损失的依据。杨明亮的此项诉讼请求，该院支持2433.6元。屈小丽辩称与杨明亮签订房屋租赁协议是作为小丽美容公司的法定代表人签订的，房屋的实际使用人是小丽美容公司，与杨明亮发生租赁合同纠纷的是小丽美容公司，并非被告个人。杨明亮提交的房屋租赁登记备案证明显示，出租人为杨明亮、承租人为屈小丽，可以认定承租人确为屈小丽个人，至于租用房屋后是否交由小丽美容公司使用，不影响双方之间合同关系的成立。故屈小丽的辩称理由不成立，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院判决如下：一、屈小丽在判决书生效后十日内支付杨明亮房租117000元，并支付利息1638.94元，经济损失2433.6元。二、驳回杨明亮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3472元，由屈小丽负担2649元，杨明亮负担823元。 宣判后屈小丽不服，向本院上诉称：一、本案争议的相对方是郑州市小丽美容有限公司，而非屈小丽。合同是作为房屋所有权人的杨明亮和作为郑州市小丽美容有限公司的法定代表人屈小丽签订的。涉案房屋系门面房，一般用来搞经营活动。我所提交的公司营业执照也显示工商登记住所地为涉案房屋所在地。杨明亮收取租金纳税后，刑具给郑州市小丽美容有限公司发票。二、杨明亮诉请错误，原审法院未查清。根据杨明亮提交的2013年12月17日、2013年12月18日两份催告函显示，逾期未缴租金，就行使合同解除权并收回房屋，如杨明亮要之前的房租还可以讨论，再要之后的房租没有法律依据和事实依据。虽然合同没到期，但根据实际情况，房东已收回房屋，租赁人肯定无法经营，原审却全部支持，不合理。请求撤销原审判决，改判驳回杨明亮的起诉，本案诉讼费用由杨明亮承担。 被上诉人杨明亮答辩称：一、原审认定事实清楚，适用法律正确，程序并无不当，依法应予维持。2009年4月16日，双方依法签订的协议，我将产权位于郑州市二七区解放路辖区的民主路2号5间两层房屋出租给屈小丽，约定月租金23300元，年租金280000元，每月16日交租金，租期5年，协议签订后，我依约交付了房屋，并履行了相关义务，但屈小丽从2013年11月16日起拖欠长达5个月房租，共计117000元，我三次函告，并请街道司法调解，委托律师下律师函，但其置之不理。协议到期后，屈小丽拒不腾房，我自行雇人打开房门，里面垃圾满地，毁坏严重，原有两个楼梯被拆除，二楼房门被毁掉，破坏严重。二、屈小丽的上诉理由不能成立，应予驳回。签协议是屈小丽，主体正确。其次我本人拥有出租房屋的资格，最后，为和谐解决此事，我给了多次其和解机会。请求驳回上诉，维持原审判决。 本案二审经审理查明的事实与原审相同。 本院认为：2009年4月16日，杨明亮与屈小丽所签订的租赁协议，双方均意思表示真实，内容符合法律规定，合法有效，双方均应依约履行各自权利义务。合同签订后，杨明亮如约交付房屋，屈小丽欠付租金，系违约，应承担支付房租义务。租赁协议的承租方（乙方）明确载明为屈小丽个人，故屈小丽上诉称本案因实际使用租赁房屋的为郑州市小丽美容有限公司，屈小丽作为主体不适格的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。因屈小丽未支付租金，杨明亮再三向屈小丽发出函催告，在函件中杨明亮仅作出了催告的意思表示，并未明确表示将单方解除租赁合同，亦未实际行使。在合同到期日杨明亮方取回租赁房屋，故屈小丽上诉称杨明亮已将租赁合同进行解除，租金应算至函告日期的理由，不能成立，本院亦不予支持。原审认定事实正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2649元，由屈小丽负担。 本判决为终审判决。 审判长 朱 梅 审判员 秦 宇 审判员 苟 珊 二〇一四年十一月二十六日 书记员 徐若莹 |
