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河南省郑州市管城回族区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）管民二初字第180号 原告索琦，女，1988年4月10日出生，汉族。 委托代理人李筱静，河南金色阳光律师事务所律师。 被告康明（郑州）置业有限公司。 法定代表人金文德。 委托代理人赵伟，男，该公司员工。 第三人河南省豫创投资有限公司。。 法定代表人徐旭。 委托代理人吕西锋，北京市华泰律师事务所律师。 委托代理人王海波，北京市华泰律师事务所律师。 第三人杨华，女，1979年6月4日出生，汉族。 原告索琦诉被告康明（郑州）置业有限公司（以下简称康明公司）、第三人河南省豫创投资有限公司（以下简称豫创公司）、杨华商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告索琦的委托代理人李筱静，被告康明公司的委托代理人赵伟，第三人豫创公司的委托代理人王海波到庭参加诉讼，第三人杨华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 原告诉称，原告与被告于2005年6月10日签订购房合同，原告购买被告开发的位于郑州市管城回族区东明路34号东明花园小区2号楼4单元8层东户80号的房屋一套。合同约定：房款支付完毕后，由被告给原告办理房屋所有权证书。合同签订后，原告支付了合同约定的全部房款，但被告一直不给原告办理房屋所有权证。故原告诉至法院，请求判令：1、原、被告签订购房合同有效；2、被告给原告办理房屋所有权证书；3、诉讼费由被告承担。 被告辩称：原告所举证据无异议，要求法院依法判决。 第三人豫创公司述称：1、第三人杨华与被告签订的房屋买卖合同合法有效，第三人豫创公司通过债权转让对涉案房屋享有合法的债权及其抵押权；2、原告在2005年只有17岁，系限制民事行为能力人，不能从事购买房屋的行为；3、第三人杨华所购房屋与原告所购房屋系同一套房屋；4、原告与被告系恶意串通，损害第三人豫创公司的利益，故原、被告签订的购房合同无效。 针对第三人豫创公司的述称，被告辩称，被告与第三人杨华签订的《个人住房担保贷款合同》、《房地产抵押合同》、《商品房买卖合同》是虚假的，目的是为了骗取贷款，抵押权是无效的，第三人豫创公司不享有抵押房产的抵押权、优先受偿权，且被告出售给原告的房屋与第三人杨华名下的房屋不是同一套房屋。 第三人杨华缺席，无意见。 经审理查明，2001年7月8日，康明公司与杨华签订《商品房买卖合同》一份，合同约定：杨华购买位于郑州市管城回族区东明路34号北2幢4单元8层208东房屋一套，该房屋户型为四室二厅，建筑面积为186.78平方米，单价为每平方米3800元，总金额为709764元，付款方式为首付20%，其余按揭。2001年7月24日，杨华、中国工商银行郑州市郑花路支行、康明公司签订《个人购房借款合同》一份，约定中国工商银行郑州郑花路支行向杨华发放560000元贷款，用于购买位于郑州市管城区东明路北2号4单元208号住房，贷款期限为15年，自2001年7月24日至2016年7月24日，康明公司为上述借款提供担保。同日，杨华与中国工商银行郑州市郑花路支行签订《房地产抵押合同》一份，约定杨华将位于郑州市管城区东明路34号东明花园北2号楼4单元8层208室东户的房屋抵押给中国工商银行郑州郑花路支行，用于确保前述借款合同的履行。 2005年6月10日，康明公司与索琦签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定：索琦购买位于郑州市管城回族区东明路34号东明花园2号楼4单元8层东户80号的房屋，户型为三室一厅，建筑面积共158.4平方米，售价为每平方米2500元，总金额为396000元，付款方式为一次性付款，支付全部房款后360日内，康明公司为索琦办理房屋所有权证书。合同签订当日，索琦向康明公司支付396000元，康明公司给索琦开具收据一张。购房后，索琦于2006年一直居住在该房屋。 2007年7月，中国工商银行股份有限公司郑州郑花路支行向郑州市金水区人民法院起诉杨华与康明公司，请求判令：1、杨华偿还借款本息493711.17元；2、中国工商银行股份有限公司郑州郑花路支行对杨华上述债务所设定抵押的房产具有优先受偿权；3、康明公司对上述债务承担连带保证责任。康明公司认为，康明公司原法定代表人孙明在经营康明公司期间，为获得银行贷款，采取以虚假购房人签订虚假购房合同、虚假个人借款合同、虚假房地产抵押合同的方式从中国工商银行股份有限公司郑州郑花路支行套取个人住房按揭贷款，现在原公司法定代表人孙明及责任人徐林已经因涉嫌合同诈骗被刑事立案侦查，本案所涉及的借款合同、房地产抵押合同的借款人和额抵押人，皆不是真实的借款人和额抵押人，该借款合同和抵押合同也为虚假合同，中国工商银行股份有限公司郑州郑花路支行的请求不应支持。金水区人民法院以中国工商银行股份有限公司郑州郑花路支行主张的借贷关系涉嫌经济犯罪，不属于法院受理民事诉讼范围为由，裁定驳回了中国工商银行股份有限公司郑州郑花路支行的起诉。中国工商银行股份有限公司郑州郑花路支行不服金水区人民法院的裁定，向郑州市中级人民法院提起上诉，后又撤回上诉。 另查明，2008年12月30日，中国工商银行股份有限公司郑州郑花路支行与中国华融资产管理公司郑州办事处签订《债权转让协议》一份，约定中国工商银行股份有限公司郑州郑花路支行将其对康明公司东明花园219套房屋按揭贷款未受清偿债权及担保债权转让给中国华融资产管理公司郑州办事处，其中包括杨华所购买的北2号楼4单元8层东208号。2009年11月17日，中国华融资产管理公司郑州办事处与豫创公司签订《债权转让合同》一份，约定中国华融资产管理公司郑州办事处将其对康明公司东明花园219套房屋按揭贷款未受清偿债权及从权利转让给豫创公司，其中包括杨华所购买的北2号楼4单元8层东208号。合同签订后，豫创公司向中国华融资产管理公司郑州办事处支付了全部转让款。 还查明，康明公司自2010年起没有进行年检。 以上事实，有当事人提供的证据、庭审笔录等在案佐证。 本院认为，原告与被告签订的《房屋买卖合同书》系当事人真实的意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情况，且原告购房后一直居住在该房屋，因此该合同合法有效，被告应按约协助原告办理房屋所有权证。第三人豫创公司述称第三人杨华与被告签订的房屋买卖合同合法有效，其通过债权转让对涉案房屋享有合法的债权及其抵押权，本院认为，金水区人民法院以中国工商银行股份有限公司郑州郑花路支行主张的借贷关系涉嫌经济犯罪，不属于法院受理民事诉讼范围为由，裁定驳回了中国工商银行股份有限公司郑州郑花路支行的起诉，该裁定已经发生法律效力，且双方之间的同类案件中的房屋买卖合同是虚假的，抵押权是无效的已经由相关法元确认，因此该述称意见本院不予采信；第三人豫创公司述称，原告在购房时系限制民事行为能力人，不能购买房屋，本院认为，原告在签订购房合同时虽为未成年人，但并不影响其成为合同的相对方，更不影响其成为所购房屋的所有权人，因此该述称意见本院不予采信；第三人豫创公司述称原告购买的房屋与第三人杨华购买的房屋系同一套房屋，其通过债权转让享有对原告所购房屋的抵押权。因原告购买的房屋与第三人杨华购买的房屋房号、面积、户型均不一致，且第三人豫创公司没有提供有效证据证明二者购买的房屋系同一套房屋，因此该述称意见本院不予采信；第三人豫创公司述称原、被告系恶意串通，损害其的利益，因此原、被告之间的购房合同系无效合同。因第三人豫创公司没有提供证据证明原、被告签订购房合同系恶意串通，因此该述称意见本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及相关法律之规定，判决如下： 一、原告索琦与被告康明（郑州）置业有限公司于2005年6月10日签订的《房屋买卖合同》有效。 二、被告康明（郑州）置业有限公司在本判决生效后三十日内协助原告索琦办理房屋所有权证书。 案件受理费200元，由被告康明（郑州）置业有限公司负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长 李 楠 人民陪审员 王爱敏 人民陪审员 高晓勤 二〇一四年七月八日 书 记 员 曹建玲 -5- |
