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河南省鹤壁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鹤民终字第561号 上诉人（原审原告）郭桂英，女，1954年4月3日出生。 委托代理人王印春，河南豫龙律师事务所律师。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解。 委托代理人王彬，男，1992年2月18日出生。系郭桂英之子。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。 被上诉人（原审被告）浚县正大食品有限责任公司。 法定代表人牛献军，该公司董事长。 委托代理人徐锋杰，河南黎光律师事务所律师。代理权限为一般代理。 被上诉人（原审被告）王福合，男，1950年7月4日出生。 委托代理人王兰顺，男，1970年11月12日出生。系王福合之子。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代收法律文书。 上诉人郭桂英与被上诉人浚县正大食品有限责任公司（以下简称正大公司）、王福合侵权责任纠纷一案，郭桂英2007年6月12日向浚县人民法院提起诉讼，请求确认正大公司、王福合之间的房屋买卖合同无效，郭桂英对房屋有优先购买权。浚县法院2008年1月4日作出（2007）浚民初字第717号民事判决。郭桂英、王福合均提起上诉。本院2008年5月14日作出（2008）鹤民三终字第18号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。王福合向河南省高级人民法院申诉，河南省高级人民法院2013年9月11日作出（2013）豫法立民申字第00249号民事裁定，指令本院再审，再审期间中止判决执行。本院2014年1月13日作出（2013）鹤民再字第13号民事裁定，裁定撤销浚县法院（2007）浚民初字第717号民事判决及本院（2008）鹤民三终字第18号民事判决，发回重审。本院2014年1月14日以（2014）鹤民立管字第1号民事裁定指定鹤壁市山城区人民法院管辖本案。山城区法院2014年3月6日立案受理，2014年7月31日作出（2014）山民初字第374号民事判决。王福合不服，提起上诉。本院2014年9月15日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月29日公开开庭进行了审理。上诉人郭桂英及其委托代理人王印春、王彬，被上诉人正大公司的委托代理人徐锋杰，被上诉人王福合的委托代理人王兰顺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山城区法院一审认定：正大公司原名河南省浚县食品公司，公司在浚县城镇东后街东段路北有两间门面房。2002年2月5日河南省浚县食品公司与本单位职工郭桂英签订一份承包经营合同，约定“一、食品公司对经营处、门店统一实行集体承包经营制度，包死基数，一次交清，自筹资金、自主经营、自负盈亏。二、承包期间乙方要依法经营，如违规经营而出现任何事故等，甲方不负担任何经济连带责任，全部由乙方承担。三、承包期一年，从2002年2月5日至2003年2月5日止。四、合同期间如遇政策性变更，由上级主管部门公证，提前一个月通知对方，方可终止合同。五、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。甲方河南省浚县食品公司（章）乙方第二门市部郭桂英2002年2月5日。”合同落款方为第二门市部，但无第二门市部公章，有郭桂英签名。之后，郭桂英开始使用两间房屋中的一间半（东边一间及西间后半间）做生意。郭桂英2002年向浚县食品公司交承包费5500元；2004年向正大公司交承包费1764元；2005年向正大公司交承包费1400元、1500元、3250元；2007年4月20日向正大公司交2006年承包费6500元，正大公司代收了这笔费用。 2005年7月底，正大公司工作人员牛献军、李安峰通知郭桂英公司准备卖房，郭桂英当时口头表示买房。正大公司工作人员告知其抓紧时间最近到公司商谈，并告知公司研究房价24万元，郭桂英如要房价是23万元。郭桂英之后未与公司就买房事宜达成一致，也未交纳购房款。 2005年8月15日正大公司出具借条显示“今借到王福合现金贰拾壹万伍仟元正，时间为壹年，如到期不能归还，正大公司东后街服务楼下两间门市房归王福合所有（房产过户、税费由王福合负担）。”正大公司与王福合就房屋出售价格以21.5万元的成交。正大公司于2006年10月31日协助王福合办理了房产过户手续，王福合取得了涉案房屋的所有权。但该房屋中的一间半仍由郭桂英占用至今。浚县房管局过户档案中显示，本案所涉房屋原产权人为浚县食品公司，房屋来源及继转过程为“于2006年购买”，王福合2006年10月8日申请过户，2006年10月31日办理了过户手续。 山城区法院一审认为：房屋的优先购买权是指房屋承租人依法律规定而享有的，于出卖人出卖租赁房屋于第三人时，得以同等条件优先于他人而购买的权利。承租人行使优先购买权的前提条件是承租人与出租人之间存在有效的租赁关系。本案郭桂英与正大公司之间没有书面的租赁合同，郭桂英以正大公司出具的收据证明其与正大公司之间存在房屋租赁关系，但因其提交的几份收据中载明的收款事由均为承包费，与正大公司提交的承包经营合同相印证，印证了原浚县食品公司与郭桂英签订的并非租赁合同。2002年2月5日郭桂英与原浚县食品公司签订承包经营合同后，浚县食品公司进行改制，改为浚县正大食品有限责任公司。双方签订的为期一年的承包经营合同到期后，未签订新的合同变更原合同内容，之后所交纳的相关费用仍是按原承包合同内容履行。因此郭桂英认为与正大公司之间存在租赁关系的主张，证据不足。在双方没有形成租赁关系的前提下，郭桂英请求对本案所涉房屋享有优先购买权，无法律和事实依据，其该项诉讼请求不予支持。郭桂英与正大公司间租赁关系证据不足的主要依据是双方所签订的是承包经营合同，该证据系本院审理期间当事人提交的新证据。 郭桂英认为正大公司、王福合恶意串通签订买卖合同侵犯其优先购买权，要求确认房屋买卖合同无效的诉求亦不予支持。理由为：在出售本案所争议房屋的价格认定上系正大公司依据争议房屋所处地段、市场价格、公司需求等多种因素确定的。正大公司在通知郭桂英时，虽告知其“公司研究房价是24万元，如你要23万元，如要抓紧时间最近到公司去商谈此事”，但双方就争议房屋出售并未达成协议，不影响正大公司向其他人出售时另行协商约定房屋价格，所出售房屋价格的不一，并不能足以认定买卖双方之间存在主观恶意、恶意串通；正大公司向王福合出具的借条，包含了以房抵债的内容，虽名为借款抵押，但实质上仍为出售房屋之目的所为。该借条并不影响郭桂英就房屋出售事宜与正大公司进行协商、议定。而郭桂英在正大公司通知其将要出售本案争议房屋后，虽口头做出要买的意思表示，但未与正大公司达成房屋买卖协议，不影响正大公司与他人就房屋出售事宜另做出协商约定，故正大公司向王福合出具的借条，不影响对本案的事实认定及法律适用。郭桂英另举证说明正大公司与王福合签订房屋买卖时间为2005年3月24日，正大公司通知其是否买房时间却在2005年7月，正大公司向王福合出具的借条在2005年8月，以此说明正大公司出卖房屋于王福合在先，通知其买房在后，收取王福合款也在后，印证了正大公司与王福合系恶意串通。经审查，郭桂英所举证据系浚县房管局保管的买卖契约，该契约上的2005年3月24日有明显的涂改痕迹。本院依职权调取了诉争房屋过户档案，浚县房产管理局保存档案显示房屋来源及继转过程为“于2006年购买”，房产管理部门认定的房屋买卖时间是2006年，故郭桂英以契约上有明显涂改痕迹的日期主张正大公司、王福合于2005年3月24日签订房屋买卖合同的事实不能认定。 本案争议房屋的买卖行为未经房管部门登记前，房屋所有权不发生变动。郭桂英在2005年7月底接到正大公司卖房通知至2006年10月31日正大公司与王福合完成过户登记期间，郭桂英均有机会与正大公司就争议房屋的出售事宜进行交涉、协商，但郭桂英在以口头形式表示购买房屋后在长达一年多的时间内未与正大公司协商买卖房屋一事，直至2006年10月正大公司与王福合完成了过户登记。依照《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”王福合现已享有房屋的所有权。在王福合为该房屋合法所有人前提下，又无任何第三人通过法律程序对该房屋的产权过户登记提出异议，郭桂英现对争议房屋的优先购买权提出异议，无法律与事实基础。 山城区法院一审判决：驳回郭桂英的诉讼请求。案件受理费300元，由郭桂英负担。 上诉人郭桂英上诉称：2002年2月5日郭桂英与正大公司签订的承包协议是以浚县食品公司第二门市部的名义承包的2002年3月8日第二门市部已注销，所以，承包协议自动终止；正大公司的法定代表人牛献军在2013年10月28日接受鹤壁市中级人民法院审监庭法官询问时认可郭桂英与正大公司是租赁关系，多名证人可以证实正大公司承包给郭桂英时既未提供资金，也未提供人员、进货及销路支持；郭桂英与正大公司之间应是租赁关系，不是承包关系。正大公司将房产卖给王福合的实际时间是2005年8月15日，而不应是办理房产证的2006年，没有提前3个月通知郭桂英，侵犯了郭桂英的优先购买权。浚县房管局办理涉案房产的房产证依据的2005年3月24日契约是虚假的，所办理的房产证实质上是错误的，法院不应将该房产证作为证据采信。请求撤销一审判决，依法改判支持郭桂英的诉讼请求。 被上诉人正大公司答辩称：2002年2月5日郭桂英与正大公司签订的是承包经营协议，至2007年郭桂英一直履行该协议交纳承包经营费用，二者之间是承包经营关系。正大公司在2005年7月出售涉案房屋之前通知了郭桂英，但郭桂英没有就购房达成协议、支付房款。正大公司与王福合签订借款抵押协议并过户房产，没有侵犯郭桂英的优先购买权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。 被上诉人王福合答辩称：正大公司与郭桂英之间就涉案房屋是承包关系不是租赁关系。正大公司是2005年7月底通知的郭桂英出售涉案房屋，正大公司向王福合借款是2005年8月，并签订有抵押借款协议，2006年10月31日才办理了房产证。王福合是善意取得，没有侵犯郭桂英的优先购买权，并且郭桂英在此期间并没有向正大公司主张过优先购买权。应驳回上诉，维持原判。 二审期间，各方当事人均未提交新证据。 本院经公开开庭审理，认真审查当事人所举证据，充分听取各方当事人意见，确认山城区法院一审认定事实成立。 本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。郭桂英起诉请求确认其对涉案房屋因租赁而享有优先购买权，正大公司、王福合签订房产买卖合同侵犯了其优先购买权而无效。对此，郭桂英首先应举证证明其与正大公司之间存在合法的房屋租赁关系，但郭桂英未能举出充分证据证明租赁关系的存在。相反，正大公司提交了2002年2月5日与郭桂英签订的承包经营合同，合同内容明确显示正大公司与郭桂英之间是承包经营关系；此与郭桂英向正大公司每年的交费票据中显示项目为承包费的事实也是一致的；由此可以认定，自从2002年2月5日正大公司与郭桂英签订承包经营合同至2007年4月20日郭桂英向正大公司交2006年承包费时，正大公司与郭桂英双方对承包的事实是没有分歧的。在2007年6月12日郭桂英向浚县法院提起诉讼时，郭桂英始称其与正大公司之间是租赁关系，否认是承包关系，对此郭桂英仅是主张，而未能举出证据证明主张成立，因此，本院对郭桂英的该主张不予支持。一审判决认定正大公司与郭桂英之间属承包关系，非租赁关系，本院对此予以认同。在正大公司对外出售涉案房产时，郭桂英不享有优先购买权。 关于正大公司牛献军曾将郭桂英称为“租赁户”，收取承包费称为“房租”问题，一审法院曾就此问题对牛献军进行询问，牛献军的答复是“原一审、二审中没有证据，顺着郭桂英说，现在有证据了，签订的是承包经营合同，老百姓分不清是承包还是租赁”。本院认为，牛献军是2002年底调到正大公司工作，正大公司与郭桂英签订承包经营合同是在2002年2月5日，该合同并非牛献军所签；况且，牛献军对2007年7月份以后将郭桂英称为“租赁户”、收取承包费称为“房租”的表述也进行了解释。牛献军对“租赁户”、“房租”的个人理解不能作为确定合同性质的依据。因此，一审法院按照书面的承包经营合同及承包费收据，确定正大公司与郭桂英之间属承包经营合同关系并无不当，本院予以认同。 关于涉案房产的房产证，该房产证是浚县房管局颁发的，一审判决确定该房产证的证明效力并无不当。郭桂英主张办理涉案房产的房产证所依据的2005年3月24日契约是虚假的，办理房产证是错误的，与本案是不同的法律关系。 综上所述，郭桂英的上诉主张没有事实及法律依据，不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决适当，应予维持。本案调解无效，经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人郭桂英负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨 波 审 判 员 王建霞 代理审判员 朱军舰 二〇一四年十一月十四日 书 记 员 张亚楠 |
