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三门峡市湖滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）湖民二初字第00482号 原告崖底街道梁家渠村第二村民组。 代表人唐巷师，该组组长。 委托代理人胡月军，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托代理人张建峡，男。代理权限为特别授权。 被告翟双喜，男。 委托代理人阴高松、刘艳红（实习），河南长浩律师事务所律师。代理权限为特别授权。 第三人梁青，女。 委托代理人郭建波，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告崖底街道梁家渠村第二村民组（以下简称梁家渠二组）与被告翟双喜、第三人梁青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭与梁家渠二组分别诉被告张建国、第三人梁青；被告梁青；被告梁拴丁；被告杨梅房屋租赁合同纠纷四案合并进行了审理。原告梁家渠二组的委托代理人胡月军、张建峡，被告翟双喜及其委托代理人阴高松、刘艳红，第三人梁青及其委托代理人郭建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁家渠二组诉称：2007年9月30日，梁家渠二组原组长曹建芳私自将梁家渠二组集体所有的房屋，在未按照《村民委员会组织法》规定，召开村民代表与扩大代表会进行商讨表决公示告知村民，未按《招标法》及《合同法》进行公开、公正、公平招标、竞标，且无视崖底街道办2007年6月下发的《承包合同监督管理制度》（三湖崖文（2007）第29号）文件第七条的规定，采取欺上瞒下、暗箱操作的手段，和被告恶意串通签订协议，私下交易将梁家渠二组集体所有的商用楼临上官路东侧A型楼1826平方米房屋出租20年，年租金7万元。按该租赁约定计价，每平方米月租仅合3.2元，但目前市区楼房租价均每平方米月租为25元左右，租赁合同严重侵害了梁家渠二组700多村民的集体权益，背逆了公平、公正的社会主义市场经济秩序，致使梁家渠二组每年蒙受巨额损失。同时，被告不顾梁家渠二组集体合法权益与广大村民强烈反对，私自在A型楼顶及院内违法搭建。被告又将房屋私自转租第三人，非法获利。梁家渠二组在2013年9月9日召开了村民代表大会，一致表决向贵院提起诉讼，请求确认被告与原二组组长曹建芳所签订的房屋租赁合同无效，返还原告产权所属的房屋及设施，并赔偿经济损失2209400元；无偿拆除在原告产权所属的楼顶院内私搭乱建的违法建筑；第三人在租赁范围内承担连带责任。 被告翟双喜辩称：2007年9月30日双方签订的合同，经过了小组议事会议商定、村委会同意、司法所见证，程序合法。该份合同中的承包金数额和当时的市场租金相适应，不存在低于市场行情的情况。2007年合同变更的部分内容较之前合同更有利于梁家渠二组集体利益。原告诉称的恶意串通和其提交的村民组代表大会决议相矛盾，其请求依法不能成立。被告的转租行为已经过小组同意，和其他同类合同一样，转租小组是允许的。何况被告已经对租赁房屋进行了再投资，投资金额达79万余元，在转租过程中考虑收回投资也是合理的。 第三人梁青述称：原告与翟双喜签订的房屋租赁合同系经梁家渠二组代表讨论通过，且经梁家渠村委会盖章并同意的，即使合同签订违背村民委员会组织法民主议事原则，但按合同法解释（二）的规定，该原则系管理性规定，不影响合同效力，故房屋租赁合同应为有效合同。原告主张损失没有法律依据。翟双喜将房屋转租给第三人，是经过原告方同意的，该转让行为也是有效的。第三人以及翟双喜在所承租范围内自行建筑的房屋，也是依据合同约定，且经过原告方同意的。 经审理查明：1999年3月27日，翟双喜（乙方）与梁家渠二组（甲方）签订租房合同书，载明根据组代表意见，双方就梁家渠二组服务楼面西上官路北段出租达成协议，主要约定：1.租包房址：梁家渠二组服务楼面西上官北路一至六层。2.租包价：每年租金50000元。3.第一承包期为5年。4.付款办法：租金从乙方开业之日算起，每年向甲方交清当年租金，如不交清合同终止。5.楼房原设计各种设施甲方要完善，具备交工要求。在不影响主体情况下，如承包方根据用途需增加或改造设施，费用由乙方自理，其新设施产权归乙方所有。6.根据乙方经营项目之要求，甲方需提供锅炉地皮1间（5×12米），房屋、锅炉设施产权归乙方所有。该合同梁家渠二组有原组长张国栋及代表张新来、孙来义、曹建芳、李平果等人签字，乙方为翟双喜签字。 2002年8月13日，翟双喜（乙方）与梁家渠二组（甲方）签订租房补充合同，载明经组群众代表讨论一致通过，在原合同基础上，就梁家渠二组服务楼北楼一至六层租赁达成补充条款，主要约定：1.租赁时间从2002年10月1日至2007年9月30日。2.合同签定后，乙方每年10月1日前交清当年租金，如不交清，合同终止。3.在不影响楼房主体的情况下，乙方根据用途增加或改造设施，费用由乙方自理，其设施产权归乙方所有，合同到期后乙方不再租赁，其所建的一切设施由乙方自行拆除，恢复本楼原样。4.乙方租赁期内，自己负担向各个部门缴纳的有关费用，组里概不负责。5.乙方所租楼房水、电由甲方提供，费用乙方自理。6.合同到期后，同等条件下，乙方有优先承租权。该合同梁家渠二组有原组长曹建芳及张国梁、孙来义、卫战朝、张建国签字，乙方有翟双喜的签字，并加盖梁家渠村村委会公章。 合同到期后，翟双喜（乙方）与梁家渠二组（甲方）于2007年9月30日签订承包增加协议，载明经村两委协助、组代表和包片负责人共同协商，综合楼承包给原合同承包人翟双喜，在原合同基本不变的基础上修改以下条款：1.现承包期为20年（2007年10月1日至2027年10月31日）。2.原来承包每年50000元，现变更为前5年每年70000元，按每5年为一单位进行价格变更，及第二个5年共增加20000元。依此类推。3.交款时间，每年10月1日前交清本年承包款项，否则，甲方有权终止合同。4.合同到期不动产归甲方所有，其余归乙方。5.合同到期后同等条件下乙方可优先续包。6.甲、乙双方一定要遵循合同办事，双方不得以任何理由终止合同。否则，赔偿违约金200000元。该份合同甲方有梁家渠二组原组长曹建芳及片长张建国、张国梁、卫战朝的签字，乙方有翟双喜的签字，并加盖了梁家渠村村委会公章。2008年4月10日，该合同经三门峡市崖底法律服务所见证并出具（2008）三湖崖见字第13号见证书。合同签订后，翟双喜继续租赁梁家渠二组的上述房屋，并依约向梁家渠二组交纳至2013年9月30日的租金。2013年9月25日，翟双喜通过河南省三门峡市正大公证处将2013年10月1日至2014年9月30日的租金74000元提存。2013年11月，梁家渠二组以翟双喜与原组长曹建芳恶意串通，未经该组村民代表商讨表决为由具状起诉来院。 2012年6月13日和2013年7月1日，翟双喜分别与第三人梁青签订租赁协议，将翟双喜承租的梁家渠二组上述房屋分两次转租给梁青，租期分别至2027年8月30日、9月30日，租金每年共计265000元。梁青租赁上述房屋至今。 审理中，梁家渠二组提供以下证据：1.崖底街道办事处于2007年6月作出的《关于印发﹤崖底街道村组财务管理暂行规定﹥和﹤崖底街道村组财务监督管理制度﹥的通知》（三湖崖文（2007）第29号），其中《崖底街道村组财务监督管理制度》第七条承包合同监督管理制度规定，集体各类承包合同由村委主任代表集体签字，村民组长或者其他领导必须持有村委主任的授权方可签订合同。以证明梁家渠二组与翟双喜签订的租赁合同未经梁家渠村委主任签字，梁家渠二组村民并不知情。2.农业部于2009年7月3日发布的《关于进一步加强农村集体资金资产资源管理指导的意见》，以证明梁家渠二组出租的房屋属二组全体村民所有。3.梁家渠二组的委托代理人胡月军于2014年1月6日对孙来义、张国梁、卫战朝的调查笔录各1份，其中孙来义称，梁家渠二组有孙来义、张国梁、卫战朝、张建国4个片长，有村民小组代表14人（含4个片长）；与翟双喜、张建国、梁青、杨梅等五人签订房屋租赁合同，由原二组组长召集孙来义、张国梁、卫战朝等4个片长在一块讨论过，当时仅说每年租赁费用，没有讨论租赁年限；梁家渠二组没有召开小组代表大会。张国梁、卫战朝认可对孙来义的调查笔录内容，并在孙来义的调查笔录上签名，但张国梁、卫战朝在对其本人的调查笔录上没有其他陈述。以证明梁家渠二组与翟双喜、张建国、梁青、杨梅等五人签订房屋租赁合同时未召开小组代表研究，孙来义等四个片长不能代表14个小组代表。4.2014年1月6日胡月军对梁家渠村委主任范明堂的调查笔录1份，范明堂称，梁家渠村下辖3个村民小组，各组的财产均由各组村民掌控；小组对外签订合同，从来没有村委的人参加；各组签订合同后，需要村委加盖公章的，村委也一直引用老传统，由各组人员到管理公章的人处加盖公章；合同的具体内容村委主任不知情，各组也不向村委主任汇报。以证明梁家渠二组与翟双喜、张建国、梁青、杨梅等五人签订的房屋租赁合同，梁家渠村委并不知情，也未审核确认。 经质证，翟双喜对崖底街道办事处的文件本身无异议，但房屋租赁合同经梁家渠二组片长协商通过，并形成决议，并不违反崖底街道办事处文件的规定。对农业部的文件认为与本案无关，且房屋租赁合同签订时间在农业部文件下发之前。对孙来义、张国梁、卫战朝三人的调查笔录有异议，认为证据形式不合法，对证人调查应单个进行，但孙来义的调查笔录有多人签字；合同有张国梁、卫战朝、张建国3个片长签字，并非仅是通报租赁费用，没有协商租赁期限。对范明堂的调查笔录有异议，认为租赁合同加盖村委会公章，说明村委会是知情并同意的，也不能证明翟双喜与原组长存在恶意串通。 梁青对梁家渠二组提供的证据有异议，认为翟双喜将房屋转租给梁青，梁家渠二组是同意的；关于租金标准问题，梁家渠二组也未提供当年的市场行情；梁家渠村其他村民小组也有服务楼，租金标准村民自己心里清楚，不存在恶意串通的问题；对农业部的文件认为不属证据，不予质证；孙来义三人的调查笔录证明房屋租赁合同经原组长、片长协调讨论，只是租赁期限不确定，应该有会议纪要；对范明堂的调查笔录，认为证人没有出庭作证，无法核实。 翟双喜提供了以下证据：1.2008年4月2日至2013年1月4日，翟双喜向梁家渠二级交纳租赁费的收据7份。以证明其已将2007年10月1日至2013年10月1日的租赁费全部交清。2.2013年9月25日河南省三门峡市正大公证处出具的（2013）三正证字第1375号公证书及公证提存74000元的收据各1份。以证明翟双喜将2013年10月1日至2014年10月1日的租金交公证处提存。3.2006年8月1日、5日梁家渠二组与张忠义、翟保旺签订的签订的房屋租赁合同各1份，将梁家渠二组综合楼（武警支队西）一层门面房出租给张忠义、翟保旺，该合同显示租金为每年每平方米6元，梁家渠二组签名为曹建芳，并加盖梁家渠村委会公章。以证明梁家渠二组与翟双喜签订的房屋租赁合同，约定的租金标准符合市场行情。4.2013年11月15日翟双喜与三门峡市帅康彩钢有限公司签订的工程合同1份。以证明翟双喜在租赁期间拟建后厨投资796000元（不含土建及排水工程）。5.2014年1月5日翟双喜的委托代理人阴高松、刘艳红对曹建芳的调查笔录1份，曹建芳称，在2002年任组长之前，前任组长已经与翟双喜签订租赁合同，曹建芳继任后，又与翟双喜签订2份租赁合同，都按照该组一贯的议事方式，经过该组片长（片长是经过该组村民选举的）会议讨论一致才签订的，其中2007年签订的增加协议，由曹建芳召集卫战朝、张建国、张国梁3个片长进行研究讨论，在租金递增和增加设施的归属等方面进行了研究，并形成一致意见后才与翟双喜签订合同，张国梁作有会议记录；当时孙来义外出打工，所以没有参加会议；形成意见向村委领导汇报同意后才加盖村委印章；关于翟双喜转租的事，翟双喜向曹建芳说过，表示只要按时向组里交纳房租，别的不管。以证明梁家渠二组与翟双喜签订的房屋租赁合同经过片长会议研究，并报经村委同意；梁家渠二组同意翟双喜转租房屋。6.2014年1月5日阴高松、刘艳红对张建国的调查笔录1份，张建国称，其担任梁家渠二组片长是经过村民选举的，该组的事情都是由组长召集4个片长开会形成决议；翟双喜的租赁合同到期后，时任组长曹建芳召集张建国、卫战朝、张国梁3个片长就是否继签合同、租赁期限、租金递增、不动产归属等问题进行了讨论，并形成一致意见，会议由张国梁记录；孙来义当时不在家，没有参加会议。2014年1月5日卫战朝出具的证明1份，载明：关于翟双喜承包二组服务楼事宜，组里开过会都同意，具体内容在张国梁手。同日，张国梁出具的证明1份，载明：翟双喜租服务楼的事片长研究过同意。以证明梁家渠二组与翟双喜签订租赁合同经过该组片长开会研究同意。 经质证，梁家渠二组对翟双喜提供的收据不持异议；对公证提存性质无异议，但认为系单方行为，不予认可；对曹建芳、张建国、张国梁、卫战朝等人的调查笔录及证言有异议，认为证据的形式和内容不符合法律规定，片长会与组代表是两个概念，不能作为证据使用。梁青对翟双喜提供的证据无异议，认为翟双喜提供的证据能够证明翟双喜承租的房屋经过梁家渠二组组长及片长会议研究同意，对外转租也经过原任组长的同意。 2013年12月30日，梁青申请本院调取梁家渠二组研究讨论房屋出租时的会议纪要。2014年1月8日，本院根据梁青的申请依法对范明堂、曹建芳、张国梁进行了调查。范明堂称，各组的租赁合同，梁家渠村这些年一直延续由组长负责签订；梁家渠二组分4个片，一个片选一个片长，由组长主持开会，片长参加，共同研究决定是否对外出租；签订的合同在村委档案室备案，加盖村委会印章，村委不过问各组的租赁情况。曹建芳称，梁家渠二组有4个片长，由村民选举产生，与村委换届一样3年一选，梁家渠二组与翟双喜等人的租赁合同经过组里片长讨论通过，会议记录在张国梁处。张国梁称，梁家渠二组与翟双喜等人的房屋租赁之事是否有会议记录时间长了记不清了，组里的会议记录没人要都扔了。 经质证，梁家渠二组对3份调查笔录的形式没有异议，但认为张国梁是片长，说不清楚不属实；对曹建芳的陈述有异议，认为片长只是14个村民代表的一部分，不能代表大多数村民的意见。翟双喜对上述3份调查笔录不持异议，但认为组里事务一贯是以片长开会决定的，正说明翟双喜承租房屋时是经过二组开会研究通过的。梁青对调查笔录亦不持异议，认为3份调查笔录印证了梁家渠二组片长是经过村民选举产生的，涉案合同签订前经过梁家渠二组集体研究决定，梁家渠村委履行了监管和加盖印章的义务。 庭审中，关于片长与村民代表的关系，梁家渠二组的委托代理人张建峡称，片长与组长同时换届，组长选举后，选举产生组里的村民代表，一个片三或四个代表，片长管理组里日常事务，重大事务由组里村民代表决定。张建国称，组长选举后，选举村民代表，谁的票多谁当片长。张建峡对张建国的陈述不持异议。经本院释明，梁家渠二组坚持原诉讼请求，不同意变更诉讼请求。经本院组织双方多次调解，但双方未能达成一致意见。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，并对合同双方当事人产生法律效力。翟双喜承租梁家渠二组服务楼，双方分别于1999年3月27日、2002年8月13日、2007年9月30日签订租赁合同，上述3份租赁合同有梁家渠二组原组长及片长的签字，并加盖了梁家渠村村委会公章。根据1999年和2002年的租赁合同，梁家渠二组的签字方除原任组长外，还有村民选举的片长签字，梁家渠二组亦未持异议，且该合同已经履行完毕，双方相安无事，说明梁家渠二组关于组里事务的议事规则和程序就是由组长召集片长进行开会研究。根据双方交易习惯，双方签订租赁合同时，作为出租方的梁家渠二组由组长及该组片长代表签字，且双方已经履行两个合同期均未持异议。故本院认定双方于2007年9月30日签订的房屋租赁合同，经过梁家渠二组时任组长及片长集体研究同意，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，该合同有效。 梁家渠二组主张签订合同时，翟双喜与原任组长恶意串通，但未提供证据证明。梁家渠二组提供对孙来义、张国梁、卫战朝等三人的调查笔录，其中张国梁、卫战朝的调查笔录除对孙来义的笔录内容认可外，无其他陈述，欲证明双方签订合同时仅讨论租金标准，没有讨论租赁期限等问题，而翟双喜提供的对曹建芳、张建国的调查笔录及张国梁、卫战朝出具的证言，均证明梁家渠二组处理组里事务的议事规则是由组长召集片长进行讨论研究，且与翟双喜签订合同之前，该组组长召集片长就合同续签、租金递增、租赁期限及不动产归属等问题进行了讨论研究。2007年9月30日双方签订的租赁合同除原任组长曹建芳签字外，还有张建国、张国梁、卫战朝等3个片长的签字，说明3个片长对合同内容是知晓和同意的。本院依第三人梁青申请调取的对范明堂、曹建芳、张国梁的调查笔录，虽然张国梁对相关内容以时间长记不清楚，未作明确陈述，但通过范明堂、曹建芳的陈述，可以证明梁家渠村各村民小组事务由小组决定，组里事务由组长召集片长进行讨论研究的议事规则和程序。结合庭审查明情况，本院认为梁家渠二组提供的证据不足以对抗翟双喜提供的证据，依据证据盖然性原则，不能达到双方签订房屋租赁合同时违反法律、法规强制性规定的证明目的。另梁家渠二组未提供其他证据证明双方签订合同时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故梁家渠二组关于确认双方签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 根据本院查明的事实，翟双喜将其承租的房屋转租时，事先征得梁家渠二组原组长曹建芳的同意。梁家渠二组以翟双喜私自转租为由请求确认合同无效，理由不能成立，本院不予支持。 梁家渠二组对合同约定的租金标准有不同意见，认为租金数额较低，显失公平，但根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，显失公平是当事人请求撤销或变更合同的法定理由。鉴于审理中，经本院释明，梁家渠二组仍坚持原诉讼请求，不申请变更诉讼请求，如果梁家渠二组对租金数额有异议，可依法另行解决，但不能作为其确认合同无效诉讼请求的理由。 综上所述，梁家渠二组与翟双喜签订的房屋租赁合同合法有效，梁家渠二组关于确认合同无效的诉讼请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。关于返还房屋、赔偿损失、拆除建筑物的诉讼请求是建立在合同确认无效的基础上，由于确认合同无效的诉讼请求不能得到支持，故梁家渠二组的其他诉讼请求，本院亦不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告崖底街道梁家渠村第二村民组的诉讼请求。 案件受理费26080元（已交13040元，缓交13040元），由原告崖底街道梁家渠村第二村民组负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。 审 判 长 崔云飞 代理审判员 郭爱丽 人民陪审员 王艳龙 二〇一四年十二月十二日 书 记 员 史 晓 |
