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三门峡市湖滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）湖民二初字第00483号 原告崖底街道梁家渠村第二村民组。 代表人唐巷师，该组组长。 委托代理人胡月军，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托代理人张建峡，男。 被告梁拴丁，男。 委托代理人郭建波，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告崖底街道梁家渠村第二村民组（以下简称梁家渠二组）与被告梁拴丁房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭与梁家渠二组分别诉被告张建国、第三人梁青；被告梁青；被告翟双喜、第三人梁青；被告杨梅房屋租赁合同纠纷四案合并进行了审理。原告梁家渠二组的委托代理人胡月军、张建峡，被告梁拴丁及其委托代理人郭建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁家渠二组诉称：2006年6月1日和2006年11月1日，梁家渠二组原组长曹建芳，私自将梁家渠二组集体所有的房屋在未按照《村民委员会组织法》规定，召开村民代表与扩大代表会进行商讨表决公示告知村民，未按《招标法》及《合同法》进行公开、公正、公平招标、竞标，且无视崖底街道办2007年6月下发的《承包合同监督管理制度》（三湖崖文（2007）第29号文件）第七条的规定，采取欺上瞒下、暗箱操作的手段，和被告恶意串通，私下交易将二组服务楼院门北临街门房32平方米及院内紧临门房东地皮14米×17米与二组临街小商用楼两层八间190平方米，分别以年租金5000元和年租金15000元，租期20年、15年签约给被告办洗车场和汽车装饰部。按此租约计价，临街门房仅合每平方米月租13元，还搭238平方米地皮，临街小商楼仅合每平方米月租6.58元。但目前市区临街商房租价均在50元起步，租赁合同严重侵害了梁家渠二组700多村民的集体权益，背逆了公平、公正的社会主义市场经济秩序，致使梁家渠二组集体每年蒙损十余万元。同时，被告还在梁家渠二组服务楼内违法私搭乱建，长期营商谋利，且不顾梁家渠二组百姓强烈反对，在曹建芳的庇护下，从梁家渠二组饮水管道上接水管洗车四年余，未向梁家渠二组交分文水费。梁家渠二组在2013年9月9日召开了村民代表大会，一致表决向贵院提起诉讼，请求确认被告与原二组组长曹建芳所签订的房屋租赁合同无效；返还原告产权所属的房屋及设施，并赔偿经济损失526240元；无偿拆除在原告产权所属范围内私搭乱建的违法建筑。 被告梁拴丁辩称：原告与被告在2006年6月1日和2006年11月1日签订的两份《房屋租赁合同》系经组代表研究一致，且经梁家渠村民委员会盖章并同意的，即使合同签订违背村民委员会组织法民主议事原则，但按合同法解释（二）的规定，该原则系管理性规定，不影响合同效力，故房屋租赁合同应为有效合同。原告主张526240元损失没有法律依据。被告对后院所承租范围内自行建筑的房屋，也是依据合同约定的，且经过原告方同意的。 经审理查明：2006年6月1日，梁家渠二组（甲方）与广馨汽车装璜服务部梁拴丁（乙方）签订租赁协议，主要约定：1、租赁内容：（1）服务楼门卫房（32平方米）2、后院14米×17米，但必须留出去后院的过道。2、租金每年5000元整。3、租赁期限：20年。4、交租金时间，每年6月前一次性交清当年租金，如不按时交清当年租金，甲方有权终止合同。5、在租赁期间，乙方应对所租房的门前三包，自行来承担正常的维修，并不得作任何形式的抵押，否则，甲方有权终止合同，并追究其相关责任。6、乙方应对所租房屋自身负责正常维修，如裂缝、漏雨。7、乙方对后院所承租范围内自行建筑的房屋，作为引资项目。8、合同期满后，在同等条件下，乙方优先继续租用。9、后院在不用的情况下，乙方可暂时使用，甲方需用时，乙方必须无条件交出。 2006年11月1日，梁家渠二组（甲方）又与三门峡市源鑫汽车装饰服务部梁拴丁（乙方）就上官路北段阳光小区南二层楼签订租赁协议，主要约定：1、租赁内容二层楼总面积190平方（带门前）。2、租金每年15000元。3、租赁期限15年，即2006年11月1日至2021年11月1日止。4、交租金时间，每年11月前交清当年租金，如不按时交清当年租金，甲方有权终止合同。5、甲方应对所租房屋自身负责正常维修，如裂缝、漏雨。6、乙方所租楼房，水、电由甲方提供，费用乙方自理。7、合同期满后，在同等条件下乙方优先继续租用。8、因乙方所租房屋毛墙、毛地，需装修改造，租金从2006年11月1日开始算起。上述两份合同甲方有梁家渠二组原组长曹建芳签字，乙方有梁拴丁签字，并加盖了梁家渠村村委会公章。合同签订后，梁拴丁租赁梁家渠二组的上述房屋，并依约于2014年1月22日通过三门峡源鑫酒店管理公司向梁家渠村二组转账支付2014年的租金20000元。2013年11月，梁家渠二组以梁拴丁与原组长曹建芳恶意串通，未经该组村民代表商讨表决为由具状起诉来院。 审理中，梁家渠二组提供以下证据：1.崖底街道办事处于2007年6月作出的《关于印发﹤崖底街道村组财务管理暂行规定﹥和﹤崖底街道村组财务监督管理制度﹥的通知》（三湖崖文（2007）第29号），其中《崖底街道村组财务监督管理制度》第七条承包合同监督管理制度规定，集体各类承包合同由村委主任代表集体签字，村民组长或者其他领导必须持有村委主任的授权方可签订合同。以证明梁家渠二组与梁拴丁签订的租赁合同未经梁家渠村委主任签字，梁家渠二组村民并不知情。2.农业部于2009年7月3日发布的《关于进一步加强农村集体资金资产资源管理指导的意见》，以证明梁家渠二组出租的房屋属二组全体村民所有。3.梁家渠二组的委托代理人胡月军于2014年1月6日对孙来义、张国梁、卫战朝的调查笔录各1份，其中孙来义称，梁家渠二组有孙来义、张国梁、卫战朝、张建国4个片长，有村民小组代表14人（含4个片长）；与翟双喜、张建国、梁青、杨梅等五人签订房屋租赁合同，由原二组组长召集孙来义、张国梁、卫战朝等4个片长在一块讨论过，当时仅说每年租赁费用，没有讨论租赁年限；梁家渠二组没有召开小组代表大会。张国梁、卫战朝认可对孙来义的调查笔录内容，并在孙来义的调查笔录上签名，但张国梁、卫战朝在对其本人的调查笔录上没有其他陈述。以证明梁家渠二组与翟双喜、张建国、梁青、杨梅等五人签订房屋租赁合同时未召开小组代表研究，孙来义等四个片长不能代表14个小组代表。4.2014年1月6日胡月军对梁家渠村委主任范明堂的调查笔录1份，范明堂称，梁家渠村下辖3个村民小组，各组的财产均由各组村民掌控；小组对外签订合同，从来没有村委的人参加；各组签订合同后，需要村委加盖公章的，村委也一直引用老传统，由各组人员到管理公章的人处加盖公章；合同的具体内容村委主任不知情，各组也不向村委主任汇报。以证明梁家渠二组与翟双喜、张建国、梁青、杨梅等五人签订的房屋租赁合同，梁家渠村委并不知情，也未审核确认。 经质证，梁拴丁对崖底街道办事处的文件本身无异议，但房屋租赁合同经梁家渠二组片长协商通过，并形成决议，并不违反崖底街道办事处文件的规定。对农业部的文件认为与本案无关，且房屋租赁合同签订时间在农业部文件下发之前。关于租金标准问题，合同中约定梁拴丁所租的房屋毛墙、毛地，需装修改造，租金从签订之日起算，没有给予装修期间，且2006年之前门岗房和地皮也是其承包的，之后才建造了房屋，已经投入的设备及用品达900余万元，合同明显存在不公平之处，所以不能说明租金低于市场价值；梁家渠村其他村民小组也有服务楼，租金标准村民自己心里清楚，不存在恶意串通的问题。孙来义三人的调查笔录证明房屋租赁合同经原组长、片长协调讨论，只是租赁期限不确定，应该有会议纪要；对范明堂的调查笔录，认为证人没有出庭作证，无法核实。 梁拴丁提供以下证据：1、2006年6月1日和2006年11月1日的房屋租赁合同。以证实租赁期限分别为15年和20年，现合同未到期，且该合同经梁家渠村委会加章认可，梁拴丁对后院投资扩建的房屋作为引资项目经梁家渠二组同意。2、2014年1月22日三门峡源鑫酒店管理有限公司与三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村的电汇凭证金额44万元，以及加盖三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村财务章的河南省行政事业单位资金往来结算票据二张金额2万元。以证实梁拴丁将2013年6月1日至2014年6月1日服务楼门卫室租赁费和2013年11月1日至2014年11月1日的洗车场租赁费已交清。 经质证，梁家渠二组对电汇凭证及结算票据有异议，认为该凭证和结算票据系梁拴丁与三门峡市湖滨区崖底乡梁家渠村之间的行为，其收取的租金不能认定为梁家渠二组收取，不能认定梁家渠二组收到租金，与本案无关。对租赁合同有异议，认为房屋出租不是市场出租，需进行修缮应双方约定，不能强压给出租房，不是公平交易。 2013年12月30日，另案当事人梁青申请本院调取梁家渠二组研究讨论房屋出租时的会议纪要。2014年1月8日，本院根据梁青的申请依法对范明堂、曹建芳、张国梁进行了调查。范明堂称，各组的租赁合同，梁家渠村这些年一直延续由组长负责签订；梁家渠二组分4个片，一个片选一个片长，由组长主持开会，片长参加，共同研究决定是否对外出租；签订的合同在村委档案室备案，加盖村委会印章，村委不过问各组的租赁情况。曹建芳称，梁家渠二组有4个片长，由村民选举产生，与村委换届一样3年一选，梁家渠二组与翟双喜、梁拴丁等人的租赁合同经过组里片长讨论通过，会议记录在张国梁处。张国梁称，梁家渠二组与翟双喜等人的房屋租赁之事是否有会议记录时间长了记不清了，组里的会议记录没人要都扔了。 经质证，梁家渠二组对3份调查笔录的形式没有异议，但认为张国梁是片长，说不清楚不属实；对曹建芳的陈述有异议，认为片长只是14个村民代表的一部分，不能代表大多数村民的意见。梁拴丁对调查笔录不持异议，认为3份调查笔录印证了梁家渠二组片长是经过村民选举产生的，涉案合同签订前经过梁家渠二组集体研究决定，梁家渠村委履行了监管和加盖印章的义务。 庭审中，关于片长与村民代表的关系，梁家渠二组的委托代理人张建峡称，片长与组长同时换届，组长选举后，选举产生组里的村民代表，一个片三或四个代表，片长管理组里日常事务，重大事务由组里村民代表决定。张建国称，组长选举后，选举村民代表，谁的票多谁当片长。张建峡对张建国的陈述不持异议。经本院释明，梁家渠二组坚持原诉讼请求，不同意变更诉讼请求。经本院组织双方多次调解，但双方未能达成一致意见。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，并对合同双方当事人产生法律效力。梁拴丁承租梁家渠二组服务楼门卫室、二层楼及后院，分别于2006年6月1日和2006年11月1日签订租赁合同，上述2份租赁合同有梁家渠二组原组长曹建芳签字，并加盖了梁家渠村村委会公章。根据双方交易习惯，双方签订租赁合同时，作为出租方的梁家渠二组由组长签字，梁家渠二组不持异议，已经履行长达七年，双方相安无事，故本院认定双方于2006年6月1日和2006年11月1日签订的房屋租赁合同，经过梁家渠二组时任组长及片长集体研究同意，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，该合同有效。 梁家渠二组主张签订合同时，梁拴丁与原任组长恶意串通，但未提供证据证明。梁家渠二组提供对孙来义、张国梁、卫战朝等三人的调查笔录，其中张国梁、卫战朝的调查笔录除对孙来义的笔录内容认可外，无其他陈述，欲证明双方签订合同时仅讨论租金标准，没有讨论租赁期限等问题，而本院调取的对范明堂、曹建芳、张国梁的调查笔录，虽然张国梁对相关内容以时间长记不清楚，未作明确陈述，但通过范明堂、曹建芳的陈述，可以证明梁家渠村各村民小组事务由小组决定，组里事务由组长召集片长进行讨论研究的议事规则和程序。结合庭审查明情况，依据证据盖然性原则，本院认为梁家渠二组提供的证据不足以达到双方签订房屋租赁合同时违反法律、法规强制性规定的证明目的。另梁家渠二组未提供其他证据证明双方签订合同时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故梁家渠二组关于确认双方签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 梁家渠二组对合同约定的租金标准有不同意见，认为租金数额较低，显失公平，但根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，显失公平是当事人请求撤销或变更合同的法定理由。鉴于审理中，经本院释明，梁家渠二组仍坚持原诉讼请求，不申请变更诉讼请求，如果梁家渠二组对租金数额有异议，可依法另行解决，但不能作为其确认合同无效诉讼请求的理由。 综上所述，梁家渠二组与梁拴丁签订的房屋租赁合同合法有效，梁家渠二组关于确认合同无效的诉讼请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。关于返还房屋、赔偿损失、拆除建筑物的诉讼请求是建立在合同确认无效的基础上，由于确认合同无效的诉讼请求不能得到支持，故梁家渠二组的其他诉讼请求，本院亦不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告崖底街道梁家渠村第二村民组的诉讼请求。 案件受理费10060元（实交5030元，缓交5030元），由原告崖底街道梁家渠村第二村民组负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。 审 判 长 崔云飞 代理审判员 郭爱丽 人民陪审员 王艳龙 二〇一四年十二月十二日 书 记 员 史 晓 |
