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三门峡市湖滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）湖民二初字第480号 原告崖底街道梁家渠村第二村民组。 代表人唐巷师，该组组长。 委托代理人胡月军，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托代理人张建峡，男。代理权限为特别授权。 被告张建国，男。 委托代理人张培强，河南宇萃律师事务所律师。代理权限为特别授权。 第三人梁青，女。 委托代理人郭建波，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告崖底街道梁家渠村第二村民组（以下简称梁家渠二组）与被告张建国、第三人梁青房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭与梁家渠二组分别诉被告梁青；被告翟双喜、第三人梁青；被告梁拴丁；被告杨梅房屋租赁合同纠纷四案合并进行了审理。原告梁家渠二组的委托代理人胡月军、张建峡，被告张建国及其委托代理人张培强，第三人梁青及其委托代理人郭建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁家渠二组诉称：2008年7月28日，梁家渠二组原组长曹建芳私自将梁家渠二组集体所有的房屋，在未按照《村民委员会组织法》规定，召开村民代表与扩大代表会进行商讨表决公示告知村民，未按《招标法》及《合同法》进行公开、公正、公平招标、竞标，且无视崖底街道办2007年6月下发的《承包合同监督管理制度》（三湖崖文（2007）第29号）文件第七条的规定，采取欺上瞒下、暗箱操作的手段，和被告恶意串通签订协议，私下交易将梁家渠二组服务楼院内的五层单面写字楼约1500平方米的房屋出租20年，年租金7万元。按该租赁约定计价，每平方米月租仅合3.89元。但目前市区写字楼租价均在月租每平方米为20元左右，租赁合同严重侵害了梁家渠二组700多村民的集体权益，背逆了公平、公正的社会主义市场经济秩序，致使梁家渠二组集体每年蒙受巨额损失。而被告又将房屋私自转租第三人，非法获利。梁家渠二组在2013年9月9日召开了村民代表大会，一致表决向贵院提起诉讼，请求确认被告与原二组组长曹建芳所签订的房屋租赁合同无效；返还原告产权所属的房屋及设施；并赔偿经济损失1480000元；第三人在租赁被承租范围内承担连带责任。 被告张建国辩称：原告与被告所签订的房屋租赁协议，是经过原告村民组集体研究讨论后所签订，是双方当事人的真实意思表示，没有违反任何法律规定，租赁协议合法有效，依法受法律保护。原告诉称该合同系恶意串通和私下交易所为并主张租赁协议无效，没有任何事实根据，诉求赔偿，于法无据，其诉讼请求依法应予以驳回。原、被告间的租赁协议合法有效，被告经原告同意转租与第三人，没有违反法律规定和合同约定。 第三人梁青述称：原告与张建国签订的房屋租赁合同系经梁家渠二组代表讨论通过，且经梁家渠村委会盖章并同意的，即使合同签订违背村民委员会组织法民主议事原则，但按合同法解释（二）的规定，该原则系管理性规定，不影响合同效力，故房屋租赁合同应为有效合同。原告主张损失没有法律依据。张建国在2008年7月28日将房屋转租给第三人，是经过原告方同意的，该转让行为也是有效的。 经审理查明：2008年7月28日，梁家渠二组（甲方）与张建国（乙方）签订租赁协议，主要约定：1、甲方愿将位于崤山路西段、上官北路交叉口梁家渠二组服务楼后院内五层小楼承租给乙方。2、租赁期限20年，70000元起价，每五年递增10000元，从2008年8月1日至2028年11月30日止。3、合同签订后，乙方开始装修，应交清当年租金。以后每年4月30日前乙方交清上半年租金，当年11月30日前交清下半年租金，甲方向乙方出具收款凭证。4、上述房屋租给乙方使用时，该建筑物范围内及附属设施的土地使用权可由乙方免费使用。5、甲方保证上述房屋产权权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债务纠纷，概由甲方负责清理并承担法律责任，若影响乙方正常经营造成损失，一切应由甲方赔偿。6、甲方负责对房屋及附着物定期检查，并承担正常的维修费用，包括房屋裂缝、漏水，如属甲方房屋质量问题，由甲方负责维修及赔偿乙方损失。7、乙方征得甲方同意，可对房屋进行改造或增扩设备，一切费用由乙方自理，乙方改造或增扩设备不得毁坏甲方房屋结构，造成一切损失由乙方负责。承租期满，乙方应自行恢复原状，不能恢复原状的，无权向甲方索赔就改装或增扩的设备及装修增加的费用。8、乙方在租赁期内，自己负担向各部门缴纳有关费用。9、如需出卖或抵押上述房地产，甲方必须提前六个月通知乙方。10、承租人经出租人同意，可将租赁房屋租给第三人，承租人转租的，承租人和出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损坏的，承租人应当赔偿损失。11、租赁物在租赁期间所有权变动的，不得影响租赁合同效力。12、甲方应保证正常水、电、道路畅通，楼前院内场地，由乙方使用管理（使用年限时间和小楼租期一样），乙方只有使用权。13、任何一方未能履行本规定条款或违反国家房地产租赁有关规定，另一方有权提前解除本协议，所造成的损失由责任方承担。14、在合同期间，双方如有单方终止合同的应赔偿另一方全部损失。15、前期装修需三个月，装修期不算合同日期。16、乙方在租期届满时，把房屋交还给甲方，如需继续承租上述房屋应提前两个月与甲方协商，双方另行签订合同，同等条件下乙方有优先承租权。17、如因不可抗拒的原因而使承租房屋及设备损坏的，双方互不承担责任。18、本合同在履行中若发生争议由甲、乙双方协商解决，协商不成可向三门峡市湖滨区人民法院起诉。该合同梁家渠二组有原组长曹建芳签字，乙方有张建国的签字，并加盖了梁家渠村村委会公章。合同签订后，张建国按时交纳租金至今。2013年11月，梁家渠二组以张建国与原组长曹建芳恶意串通，未经该组村民代表商讨表决为由具状起诉来院。 2008年7月28日，张建国与第三人梁青签订租赁协议，租期至2028年11月30日，租金每年10万元，每5年递增10000元。 梁青租赁上述房屋至今。 审理中，梁家渠二组提供以下证据：1、崖底街道办事处于2007年6月作出的《关于印发﹤崖底街道村组财务管理暂行规定﹥和﹤崖底街道村组财务监督管理制度﹥的通知》（三湖崖文（2007）第29号），其中《崖底街道村组财务监督管理制度》第七条承包合同监督管理制度规定，集体各类承包合同由村委主任代表集体签字，村民组长或者其他领导必须持有村委主任的授权方可签订合同。以证明梁家渠二组与张建国签订的租赁合同未经梁家渠村委主任签字，梁家渠二组村民并不知情。2、农业部于2009年7月3日发布的《关于进一步加强农村集体资金资产资源管理指导的意见》，以证明梁家渠二组出租的房屋属二组全体村民所有。3、梁家渠二组的委托代理人胡月军于2014年1月6日对孙来义、张国梁、卫战朝的调查笔录各1份，其中孙来义称，梁家渠二组有孙来义、张国梁、卫战朝、张建国4个片长，有村民小组代表14人（含4个片长）；与翟双喜、张建国、梁青、杨梅等五人签订房屋租赁合同，由原二组组长召集孙来义、张国梁、卫战朝等4个片长在一块讨论过，当时仅说每年租赁费用，没有讨论租赁年限；梁家渠二组没有召开小组代表大会。张国梁、卫战朝认可对孙来义的调查笔录内容，并在孙来义的调查笔录上签名，但张国梁、卫战朝在对其本人的调查笔录上没有其他陈述。以证明梁家渠二组与翟双喜、张建国、梁青、杨梅等五人签订房屋租赁合同时未召开小组代表研究，孙来义等四个片长不能代表14个小组代表。4、2014年1月6日胡月军对梁家渠村委主任范明堂的调查笔录1份，范明堂称，梁家渠村下辖3个村民小组，各组的财产均由各组村民掌控；小组对外签订合同，从来没有村委的人参加；各组签订合同后，需要村委加盖公章的，村委也一直引用老传统，由各组人员到管理公章的人处加盖公章；合同的具体内容村委主任不知情，各组也不向村委主任汇报。以证明梁家渠二组与翟双喜、张建国、梁青、杨梅等五人签订的房屋租赁合同，梁家渠村委并不知情，也未审核确认。 经质证，张建国对崖底街道办事处的文件本身无异议，但该文件是内部文件，房屋租赁合同经梁家渠二组片长协商通过，并形成决议，并不违反崖底街道办事处文件的规定。对农业部的文件认为与本案无关，且房屋租赁合同签订时间在农业部文件下发之前。对孙来义、张国梁、卫战朝三人的调查笔录有异议，认为证据形式不合法，对证人调查应单个进行，但孙来义的调查笔录有多人签字；在调查笔录里三代表不否定对张建国签合同时开过村民会议。对范明堂的调查笔录有异议，认为证人没有出庭作证，无法核实。 梁青对梁家渠二组提供的证据有异议，认为张建国将房屋转租给梁青，梁家渠二组是同意的；关于租金标准问题，梁家渠二组也未提供当年的市场行情；梁家渠村其他村民小组也有服务楼，租金标准村民自己心里清楚，不存在恶意串通的问题；对农业部的文件认为不属证据，不予质证；孙来义三人的调查笔录证明房屋租赁合同经原组长、片长协调讨论，只是租赁期限不确定，应该有会议纪要；对范明堂的调查笔录，认为没有证据证明公章管理混乱。 张建国提供了以下证据：1、2014年1月7日张建国的委托代理人张培强对梁家渠二组原组长曹建芳的调查笔录1份，曹建芳称，2007年梁家渠二组在服务楼后院建五层楼，当时这五层楼是由张建国承建的，工程完工后，梁家渠二组欠张建国工程款没有付完，有几十万工程款没付。张建国向梁家渠二组要钱，到了2008年7月份，梁家渠二组将这五层楼租赁给张建国，欠张建国的工程款可以抵偿租金。当时租赁这五层楼时，梁家渠二组还专门召开了片长和村民代表会议，经大家讨论通过，且有会议记录。另外，张建国将房屋转租给梁青是经过曹建芳同意的。2014年1月4日，孙来义出具的证明1份，载明：张建国承包二组院内小楼，当时已通过片长会通过，内容已由张国良做记录，承包事宜见合同。2014年1月5日，张国梁出具的证明1份，载明：关于张建国承包二组服务楼后小楼，组里开过片长会研究过此事，并通过让张建国承包。2014年1月2日，卫战朝出具证明1份，载明：有关张建国承包二组服务楼后院小楼，当时在组办公室开片长会说过，内容有关承包价格，张国良有会议记录，当时都通过。以证明梁家渠二组与张建国的房屋租赁协议经过梁家渠二组原组长、片长和代表开会研究后签订，梁家渠二组拖欠工程款未付，其同意用所欠的工程款抵付租金，并且转租行为经过梁家渠二组原组长同意，合法有效。2、崖底街道办项目（2008）梁家渠二组商业用房工程建设工程结算书1份。以证明张建国承建五层小楼工程竣工交付后，梁家渠二组尚拖欠张建国工程款40余万元至今没支付。3、暂收条2份，以证明原告张建国已交纳租金14万元。 经质证，梁家渠二组对对曹建芳、孙来义、张国梁、卫战朝等人的调查笔录及证言有异议，认为有会议记录无法核实，且被调查人只是片长和组长，笔录里面写等人与客观事实不相符。对决算书有异议，其只是复印件，没有经村委认可，只是单方记录也没有任何人签字。对收条有异议，既然双方已约定工程款抵扣租金，再次交纳租金与事实不符。梁青对张建国提供的证据无异议，认为张建国提供的证据能够证明张建国承租的房屋经过梁家渠二组组长及片长会议研究同意，对外转租也经过原任组长的同意。 2013年12月30日，梁青申请本院调取梁家渠二组研究讨论房屋出租时的会议纪要。2014年1月8日，本院根据梁青的申请依法对范明堂、曹建芳、张国梁进行了调查。范明堂称，各组的租赁合同，梁家渠村这些年一直延续由组长负责签订；梁家渠二组分4个片，一个片选一个片长，由组长主持开会，片长参加，共同研究决定是否对外出租；签订的合同在村委档案室备案，加盖村委会印章，村委不过问各组的租赁情况。曹建芳称，梁家渠二组有4个片长，由村民选举产生，与村委换届一样3年一选，梁家渠二组与翟双喜等人的租赁合同经过组里片长讨论通过，会议记录在张国梁处。张国梁称，梁家渠二组与翟双喜等人的房屋租赁之事是否有会议记录时间长了记不清了，组里的会议记录没人要都扔了。 经质证，梁家渠二组对3份调查笔录的形式没有异议，但认为张国梁是片长，说不清楚不属实；对曹建芳的陈述有异议，认为片长只是14个村民代表的一部分，不能代表大多数村民的意见。张建国对上述3份调查笔录不持异议，正说明张建国承租房屋时是经过集体开会研究通过的。梁青对调查笔录亦不持异议，认为3份调查笔录印证了梁家渠二组片长是经过村民选举产生的，涉案合同签订前经过梁家渠二组集体研究决定，梁家渠村委履行了监管和加盖印章的义务。 庭审中，关于片长与村民代表的关系，梁家渠二组的委托代理人张建峡称，片长与组长同时换届，组长选举后，选举产生组里的村民代表，一个片三或四个代表，片长管理组里日常事务，重大事务由组里村民代表决定。张建国称，组长选举后，选举村民代表，谁的票多谁当片长。张建峡对张建国的陈述不持异议。经本院释明，梁家渠二组坚持原诉讼请求，不同意变更诉讼请求。经本院组织双方多次调解，但双方未能达成一致意见。 本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，并对合同双方当事人产生法律效力。张建国承租梁家渠二组服务楼后院内五层小楼，双方于2008年7月28日签订的租赁合同，上述合同梁家渠二组原组长曹建芳签字，并加盖了梁家渠村村委会公章。根据梁家渠村主任范明堂证言、梁家渠二组原组长曹建芳的证言以及片长孙来义、卫战朝、张国梁的证言，均说明梁家渠二组关于组里事务的议事规则和程序就是由组长召集片长进行开会研究。根据双方交易习惯，双方签订租赁合同时，作为出租方的梁家渠二组由组长签字，且双方已经履行合同长达五年未持异议。故本院认定双方于2008年7月28日签订的房屋租赁合同，经过梁家渠二组时任组长及片长集体研究同意，系双方当事人真实意思表示，且符合法律规定，该合同有效。 梁家渠二组主张签订合同时，张建国与原任组长恶意串通，但未提供证据证明。梁家渠二组提供对孙来义、张国梁、卫战朝等三人的调查笔录，其中张国梁、卫战朝的调查笔录除对孙来义的笔录内容认可外，无其他陈述，欲证明双方签订合同时仅讨论租金标准，没有讨论租赁期限等问题，而张建国提供的对曹建芳的调查笔录及孙来义、张国梁、卫战朝出具的证言，均证明梁家渠二组处理组里事务的议事规则是由组长召集片长进行讨论研究，且与张建国签订合同之前，该组组长召集片长就合同签定、租金标准、租赁期限等问题进行了讨论研究。本院依第三人梁青申请调取的对范明堂、曹建芳、张国梁的调查笔录，虽然张国梁对相关内容以时间长记不清楚，未作明确陈述，但通过范明堂、曹建芳的陈述，可以证明梁家渠村各村民小组事务由小组决定，组里事务由组长召集片长进行讨论研究的议事规则和程序。结合庭审查明情况，本院认为梁家渠二组提供的证据不足以对抗张建国提供的证据，依据证据盖然性原则，不能达到双方签订房屋租赁合同时违反法律、法规强制性规定的证明目的。另梁家渠二组未提供其他证据证明双方签订合同时存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故梁家渠二组关于确认双方签订的房屋租赁合同无效的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。 根据本院查明的事实，张建国将其承租的房屋转租时，事先征得梁家渠二组原组长曹建芳的同意。梁家渠二组以张建国私自转租为由请求确认合同无效，理由不能成立，本院不予支持。 梁家渠二组对合同约定的租金标准有不同意见，认为租金数额较低，显失公平，但根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，显失公平是当事人请求撤销或变更合同的法定理由。鉴于审理中，经本院释明，梁家渠二组仍坚持原诉讼请求，不申请变更诉讼请求，如果梁家渠二组对租金数额有异议，可依法另行解决，但不能作为其确认合同无效诉讼请求的理由。 综上所述，梁家渠二组与张建国签订的房屋租赁合同合法有效，梁家渠二组关于确认合同无效的诉讼请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。关于返还房屋、赔偿损失的诉讼请求是建立在合同确认无效的基础上，由于确认合同无效的诉讼请求不能得到支持，故梁家渠二组的其他诉讼请求，本院亦不能支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回原告崖底街道梁家渠村第二村民组的诉讼请求。 案件受理费18120元（实交9060元，缓交9060元），由原告崖底街道梁家渠村第二村民组负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。 审 判 长 崔云飞 代理审判员 郭爱丽 人民陪审员 王艳龙 二〇一四年十二月十二日 书 记 员 史 晓 |
