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河南省郑州市上街区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）上民初字第361号 原告郑州舒馨物业管理有限公司。 法定代表人张玉敏，经理。 委托代理人张家绪、许瑞峰，郑州市上街区148法律服务所法律服务工作者。 被告侯小莉，女，1985年12月28日生，汉族。 委托代理人马二松，男，1978年10月28日生，汉族。系被告的丈夫。 原告郑州舒馨物业管理有限公司（以下简称舒馨物业）诉被告侯小莉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告舒馨物业的法定代表人张玉敏及委托代理人张家绪和许瑞峰、被告侯小莉的委托代理人马二松到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告舒馨物业诉称，原告于2011年3月20日接受河南康晖置业有限公司聘请，对康晖新天地小区进行物业管理服务。双方签订了《前期物业管理服务合同书》，对双方的权利、义务进行了约定，原告按约定进行管理服务工作，但被告自2011年4月1日至2013年12月31日未按约定向原告缴纳物业管理服务费，经原告多次催要无果。鉴于上述情况，特诉请人民法院依法判令被告向原告交纳所欠物业管理服务费1051.16元，并按约定向原告支付逾期违约金990元，两项共2041.16元并承担本案诉讼费用。 原告就其诉请提交了以下证据： 1、前期物业管理服务合同，证明本案原告于2011年4月1日按照和该小区的开发公司签订的合同，进驻该小区进行物业服务； 2、郑州市上街区房管局房屋登记薄，证明被告侯小莉在上街区新安东路166号院16幢1层东2单元202号，系该小区业主； 3、业主欠费情况及应付违约金一览表，证明被告欠物业费1051.16元，应付违约金990元，共计2041.16元； 4、照片一份，证明原告已向被告催缴物业费； 5、河南康晖置业有限公司通知函一份，证明物业公司是由河南康晖置业有限公司聘请的物业公司，自2011年4月1日起对该小区实施物业服务； 6、2012年郑州晚报复印件一份，证明在业主拖欠物业费时，物业公司有权征收滞纳金。 7、有关原告身份的证明，包括营业执照、资质证书、组织机构代码证； 8、对被告欠费的具体计算标准（详见计算表），共2046.16元； 9、照片一份，证明原告事先向被告催缴过物业费； 10、房管局出具的物业合同备案证明两份，证明原告与康晖置业有限公司，于2011年签订的前期物业管理服务合同，期限为三年。后又于2013年4月份延期一年。 被告侯小莉（口头）辩称，原告无权起诉，根据合同的相对性，合同发生纠纷的双方为原物业公司与被告侯小莉，只有原物业公司有权起诉，至于新物业公司即原告的损失，其应该起诉原物业公司。根据被告与原物业公司签订的物业合同第九条规定，甲方违反协议，未达到管理服务质量约定的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失，甲方承担相应的法律责任。第36条，物业合同未能保障业主的人身、财产安全，应当承担相应的法律责任。因为前期物业在被告的电动车丢失后，与被告进行协商，前期物业愿意以车辆价值30%的钱折抵物业费，被告要求以车辆50%的钱折抵物业费而存在纠纷。物业公司换成原告之后，被告一直不知道，也没有人向其要物业费。故被告一直以为是在用折抵车辆的钱交物业费，才没有交物业费。 被告就其辩解提交了以下证据： 1、车辆购买发票，证明购买车辆的购买价格为2800元； 2、出警记录一份，证明被告因车辆丢失报过警； 3、2014年6月20日照的照片11张，证明原告管理存在瑕疵，卫生管理不达标。 经庭审质证，被告认为，1、物业合同被告第一次见过，不知道具体情况；2、滞纳金只能由行政事业单位收取，原告无权征收；3、照片不清楚，不能证明是在被告家拍摄的；4、2011年4月份的通知函，由于被告在外出差，没有见到，有证人可以证明；5、对于报纸，因是复印件，对于以上1-5证据不予认可；6、对于证据9，被告表示没有见过催缴单；7、对于证据8有异议，原告没有权利收取违约金，与起诉书的中的起诉数额不相符，不认可；8、对于证据4，小区更换物业公司被告不知情，对于备案也不清楚；9、其他证据无异议。 原告认为，1、被告的证据1、2与本案无关；2、证据3不能证明是小区内的环境，不能反映小区物业管理的全貌。 根据原、被告的举证和质证意见，本院确认以下基本事实： 2011年3月20日，以河南康晖置业有限公司为甲方，舒馨物业为乙方签订《前期物业管理服务合同》一份，主要载明：物业名称康晖新天地，坐落位置郑州市上街区新安东路166号院；乙方按照相关标准收取物业服务费，并按约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。收费标准暂按每平方米0.32元，甲方安装全套监控后按每平方0.37收取物业费；业主应于物业交付之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。物业服务费用（物业服务资金）按半（年）交纳，业主或物业使用人应在4月份、9月份（每次缴费的具体时间）履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按1元／天的标准向乙方支付违约金；合同期限自2011年4月1日起至2013年4月1日止。 2011年4月1日，河南康晖置业有限公司以书面形式对康晖新天地业主发布《通知函》，告知全体业主原来的郑州大志物业管理有限公司已被解除聘用关系，自当日起，由本案原告舒馨物业接管。 2013年3月20日，以河南康晖置业有限公司为甲方，舒馨物业为乙方又签订《前期物业管理服务合同》一份，约定乙方可采取规劝、催缴、在小区明显处张贴未交费业主的名字等必要措施，制止业主、物业使用人违反本临时公约和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。还约定，未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按1元／天的标准向乙方支付违约金。 郑州市上街区房产管理中心出具的“上街区房屋登记簿”显示：“房屋坐落上街区新安东路166号16幢1层2单元202号，建筑面积80.87，权利人姓名侯小莉”。 原告舒馨物业已经采用书面方式向被告侯小莉催收欠交的物业服务费。被告侯小莉自2011年4月1日至2013年12月31日的物业费至今未交。 2010年5月26日，被告侯小莉报警称电动车在本小区丢失，车辆购买价格为2800元。 另查明，河南康晖置业有限公司系康晖新天地小区的开发商。 本院认为，在居住小区初具规模、开始入住、没有形成业主委员会时，为了已经接收房屋的业主提供一个合格的居住环境，原告舒馨物业与河南康晖置业有限公司签订的两份《前期物业管理服务协议》系双方之间真实意思表示，合法有效。被告侯小莉作为康晖新天地小区的业主，应当比照《前期物业管理服务协议》的约定，履行最基本的交纳物业管理费的义务。参照《前期物业管理服务协议》约定的标准，被告侯小莉应当向原告交纳欠交的物业管理费共计1056.16元（80.87平米×0.32元×6个月即2011年4月1日至2011年9月30日＋80.87平米×0.37元×27个月即2011年10月1日至2013年12月31日），原告的主张，本院应予支持。 原告舒馨物业主张被告侯小莉迟延交纳上述物业费所产生的违约金或滞纳金990元，由于原告舒馨物业与被告侯小莉就违约金没有进行直接的约定，本院不予支持。 被告侯小莉辩解因其车辆丢失，与前任用物业公司已经达成协议，用赔偿车辆损失折抵物业费的意见，未提供相关证据证明，本院不予采信；另外，被告在起诉后所拍摄的物业服务现状的照片，并不能成为其对抗原告起诉前所欠物业费的理由。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下： 一、被告侯小莉于本判决生效后十日内向原告郑州舒馨物业管理有限公司支付物业管理费1056.16元； 二、驳回原告郑州舒馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 诉讼费50元，由被告侯小莉负担（与上述判决金额一并支付原告） 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河 南省郑州市中级人民法院。 审 判 长 韦 鹏 审 判 员 禹红岩 人民陪审员 付玉霞 二〇一四年十一月十三日 书 记 员 匡鹿颖 |
