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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2445号 上诉人（原审原告）：王淑贞，女，汉族。 委托代理人：王森，河南洛太律师事务所律师。 委托代理人：乔晓敏，河南洛太律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：章长傲，男，汉族。 上诉人王淑贞与被上诉人章长傲房屋买卖合同纠纷一案，不服洛阳市西工区人民法院（2013）西民二初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王淑贞的委托代理人王森、乔晓敏，被上诉人章长傲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明：2013年7月16日，原告王淑贞、被告章长傲及洛阳市涧西区爱家房屋信息咨询部（以下简称信息部）签订（中介）房屋买卖合同书（格式合同）一份，合同约定：“原告（卖方）出售给被告（买方）位于洛阳市西工区牡丹桥西侧文兴阳光水岸9栋7层1-701房屋一套，建筑面积127.14平方米，房屋价款51万元，应于2013年8月16日前一次性交付，7月21日之前买方先支付40万元用于解压；买卖双方同意信息部中介服务，被告在合同签订之日支付信息部中介服务费10200元、支付原告定金10000元；原告应在交易过户前将有关房屋的物业产权纠纷、债务及解除抵押等事项处理完毕，保证交易过户完成时被告无需对上述事项负责；如买卖双方未能依约买入或卖出该物业，违约方须支付全部中介服务费；买方不能按约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%的违约金等”内容。签订合同的当天，被告交付信息部中介服务费10200元、交付合同定金10000元整，信息部向被告出具了收到10200元和收到10000元收据二张。被告交付了中介费、定金后，要求原告及信息部出示房屋产权证，原告及信息部未能让被告看房产证，被告随即向房管部门、工商管理部门投诉，在涧西区工商局协调下，原、被告及信息部三方于2013年7月23日签订一份补充协议，将原合同约定的首付款数额由40万元改为37万元，于2013年7月31日之前支付。期间，被告到房地产产权产籍管理处查询双方交易房屋的登记档案，发现该房屋处于抵押状态，即该房屋于2013年3月8日抵押他人，抵押权人为张××，担保数额40万元，抵押期限6个月，抵押人为原告王淑贞。被告得知该情况，要求信息部退还收取的中介费、定金，双方产生争执，涧西区工商局调解处理过程中，信息部去向不明。涧西区工商局的工商注册登记显示：“信息部于2013年3月21日成立，类型为个体工商户，负责人朱××，经营期限至2017年3月，经营范围：房屋租赁、房屋信息咨询，信息部于2013年10月15日注销。”2013年9月3日，原告将本案房屋以410348元的价格出售给了邵×、刘××，并办理了过户登记。在涧西区工商分局召集纠纷双方调解之际，9月9日，原告提起本案民事诉讼。 原审法院认为：原、被告及信息部签订的含有中介内容的房屋买卖格式合同，对抵押状态的房屋交易约定过于简单，直接导致双方纠纷。被告依照约定交付了中介服务费、合同定金后，要求原告及信息部出示房屋产权证，符合交易习惯。原告及其委托的信息部在不能出示产权证的情况下，未向被告出具抵押权人书面同意转让房屋的证据，原告应当承担举证不力的后果。本案当事人既约定违约金，又约定合同定金，原告已经选择了收取被告定金，被告也实际交付了合同定金，故，原告再主张违约金，该院不支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条《中华人民共和国物权法》第一百九十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经合议庭评议，判决：驳回原告王淑贞的诉讼请求。一审案件受理费1080元，由原告王淑贞承担。 宣判后，王淑贞不服一审判决，向本院提起上诉称：一、本案一审判决直接否定上诉人、被上诉人双方在平等、自愿、协商一致基础达成的《房屋买卖合同》违约条款效力，在该合同没有被法院认定无效和撤销的前提下，一审法院如此认定明显错误。二、一审判决认定事实错误。原审查明的事实中出现了未经证实的事实。2013年7月16日，王淑贞作为房屋卖方、章长傲作为房屋买方，双方签订了房屋买卖合同。根据一般的交易习惯，在没有见到房产证的情况下买方不可能签订房屋买卖合同。定金收据交到了信息部，这和王淑贞没有什么关系。王淑贞从来没有选择适用定金条款来让章长傲承担责任，而是选择按照违约金的条款承担责任。三、本案纠纷产生的唯一原因系章长傲逾期付款，其他均无争议，而原审法院认定双方及中介公司签订的房屋买卖合同，对抵押状态的房屋交易约定过于简单，直接导致双方纠纷的观点，完全是错误的。事实上，在章长傲违约后，王淑贞在9月3日依据程序，已将房屋过户给他人。四、按双方签订的合同约定，章长傲违约没有支付楼款。2013年7月23日，双方又签订补充协议，如不能按时付款则应支付违约金51000元。综上，请求二审法院：撤销原审判决；判令章长傲向王淑贞支付违约金51000元或发回重审。 被上诉人章长傲答辩称：一审判决正确，二审法院应予维持。王淑贞诉章长傲房屋买卖合同纠纷，一审客观确认了合同的效力，即定金、违约金的事实依照合同法给予确认。在2013年7月16日章长傲与王淑贞、洛阳市涧西区爱家房屋信息咨询部（以下简称信息部）三方签订了房屋买卖合同，当天章长傲向信息部交服务费10200元及定金10000元，信息部向章长傲出具了收据，当章长傲要求王淑贞和信息部出示房产证，王淑贞及信息部找借口不让章长傲看，后章长傲向工商行政部门投诉，后经工商部门调解，信息部答应将所收款项退回，后来，该款项亦未退回。章长傲到房地产部门查询，发现该房屋处于抵押状态，抵押数额为40万元。章长傲真心买房子，但是王淑贞与信息部欺骗章长傲。章长傲现已起诉王淑贞、信息部，要求其退还所收取的款项。 本院审理查明的事实与原审查明基本一致。 本院认为：王淑贞、章长傲及信息部签订的含有中介内容的房屋买卖合同，由于对抵押状态的房屋交易约定过于简单，致使双方发生纠纷。本案中，王淑贞未能向章长傲出具抵押权人书面同意转让房屋的证据，因此，其以章长傲违约为由，要求章长傲承担违约责任，依据不足，本院不予支持。综上，王淑贞的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1080元，由上诉人王淑贞负担。 本判决为终审判决。 审判长 苏 娜 审判员 吴爱霞 审判员 沈可可 二〇一四年十二月八日 书记员 乔淑珂 |
