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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2404号 上诉人（原审被告）：洛阳阳光房地产开发有限公司。 法定代表人：陈志平，该公司董事长。 委托代理人：李瑞，河南万基律师事务所律师。 委托代理人：刘建伟，河南万基律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：伊川县锦泰花园小区业主委员会。 代表人：范小芳，该业主委员会主任。 委托代理人：张西斌，河南绿洲律师事务所律师。 上诉人洛阳阳光房地产开发有限公司（以下简称阳光房地产公司）与被上诉人伊川县锦泰花园小区业主委员会（以下简称业主委员会）因业主共有权纠纷一案，不服河南省伊川县人民法院（2013）伊三民初字第459号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月5日公开开庭审理了本案。上诉人阳光房地产公司的委托代理人李瑞，被上诉人李喜通的委托代理人范小芳、张西斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明： 2004年阳光房地产公司取得位于伊川县城关镇文化路与五环路交叉口的证号为2004-07号阳光锦泰花园建设工程规划许可证（1、2、3、12-17、33及综合楼），并于2008年1月10日，申请对4-8、18-27为6＋1F、28-32为5＋1F、9、10为11＋1F进行规划审批，且绿地率与容积率均符合要求，该小区总规划面积为139140平方米。阳光房地产公司分别于2005年4月5日、2007年12月17日、2009年6月22日、2009年11月9日取得阳光锦泰花园小区的第一、二、三、四期工程的预售许可证，证载总面积为118876.02平方米。2008年9月25日至2011年7月14日，阳光房地产公司分十次共向伊川县房地产管理所缴纳维修金1542849元。阳光房地产公司分别于2006年12月30日、2009年2月10日取得锦泰花园小区第一期、第二期工程的竣工验收备案证书。该小区的其他工程至今未向伊川县建设局提出竣工验收申请，未办理交付使用备案。 原审另查明：阳光锦泰花园小区自2006年第一期工程交付入住至2013年3月成立锦业主委员会之前，共入住560户，入住率达72.7%，入住面积达72%。 再查明：2009年4月16日，阳光房地产公司与洛阳心怡物业管理有限公司签订前期物业服务合同，并约定“本合同期限自2009年5月1日起至2014年4月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业合同生效时，本合同自动终止”。2012年10月11日，伊川县锦泰花园小区部分业主代表（业主委员会当时并未成立）就锦泰花园小区西大门建起使用、暖气初装等问题与阳光房地产公司法定代表人陈志平达成《关于锦泰花园问题协调方案》。2013年6月，业主委员会向阳光房地产公司提出关于伊川县锦泰花园小区维修西大门开通、围墙、修补路段、监控、路灯、绿化及门卫设施预算的书面申请，该申请并未得到阳光房地产公司回复。2013年7月，业主委员会选聘洛阳洁安物业有限公司。2013年7月20日，业主委员会向阳光房地产公司出具收条一份，载明：“今收到小牛办公桌2张，玻璃桌1张，椅子9把，办公室一楼门口南一间半”。2013年7月26日，业主委员会向阳光房地产公司书面告知其聘请的物业公司已进驻，并已正常开展工作；并要求原物业服务人员撤离。2013年9月至2013年12月，业主委员会为安装小区南大门支付7200元、为安装南大门门岗房及两栏杆配套设施支付12800元、为小区水泥路面及小区围墙修复共支付154810元、为小区绿化工程支付51000元、为1#、2#号站改造增加4台电动机水泵，院内路灯设施及安装支付32000元、为安装小区大门管理系统支付39600元、为安装小区全覆盖监控器支付69300元，上述小区公共部分的修缮费用共计366710元。 业主委员会诉至原审法院，请求依法判令阳光房地产公司：1、按照国务院《物业管理条例》第十五条及第二十六条的规定，将锦泰花园小区的物业管理权移交业主委员会；2、按照国务院《物业管理条例》第三十九条的规定，将锦泰花园小区经综合验收的工程竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，房屋、公共服务配套设施等项目清单及产权归属证明，物业质量保修文件和物业使用说明文件等移交业主委员会；3、按照国务院《物业管理条例》第三十条、第三十八条及《河南省物业管理条例》第四十一条的规定，将小区东南角已竣工的独栋公用配套房屋其中不低于3000平方米作为物业管理用房移交业主委员会；4、按照政府有关部门批准的有关规划方案，将应建而至今一直未建设到位的小区西大门、花坛、南门门卫设施等全部建设到位，并移交业主委员会；5、按照《河南省物业管理条例》第四十一条及第四十二条的规定，对锦泰花园小区物业范围内已损坏的围墙、道路、监控、路灯、暖气管道、绿地（花草树木）等公用设施承担保修责任，如不能尽保修责任，应支付建设和维修费用558812元；6、本案的一切诉讼费用全部由阳光房地产公司承担。后业主委员会在原审诉讼中又增加以下诉讼请求：1、按照政府有关部门批准的设计规划方案，将应建而至今一直未建设到位西大门内花坛、南大门内花坛、24#楼与25#楼及9#楼27#楼交汇处的花坛、24#和9#及22#和23#楼擅自增加一个单元侵占业主委员会的绿地、南门门卫设施等全部建设到位，并移交业主委员会；2、严格按照政府有关部门批准的设计规划方案，拆除擅自增建的9#、22#、23#、24#楼各一个单元；3、严格按照政府有关部门批准的设计规划方案，将4#-8#、18#-27#楼返工改建为5＋1F，9#-10#楼返工改建为11＋1F。 原审法院认为： 本案系业主共有权纠纷。《物权法》规定业主可以设立业主大会，选举业主委员会。《物业管理条例》规定业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。并规定，业主委员会是业主大会的执行机构，履行召集业主大会，报告物业管理的实施情况，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同等职责，以及履行业主大会赋予的其他职责。本案所涉物业管理用房、公共部分维修、绿化维护费等争议涉及到锦泰花园小区全体业主在物业管理上的权益，业主委员会代表该小区业主主张该小区物业管理权、建筑区域内公共部分的维修费、公共用房等共有权利的维权诉讼，符合《物业管理条例》和《中华人民共和国物权法》的规定，具备本案的诉讼主体资格。关于本案的实体争议，分析如下： 第一、关于是否应当移交物业管理权。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，阳光房地产公司的前期物业管理合同对此亦有约定，故业主委员会主张要求阳光房地产公司移交物业管理权之诉讼请求应予支持。 第二、阳光房地产公司是否应当向业主委员会移交相关的物业管理资料。依据《物业管理条例》第二十九条规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十九条规定物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。故阳光房地产公司应当按照《物业管理条例》第二十九条所列的项目向业主委员会移交资料。 第三，阳光房地产公司是否应当向业主委员会提交不低于3000平方米作物业管理用房。按照国务院《物业管理条例》及《河南省物业管理条例》的相关规定，物业开发建设单位应当按照有关规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有。本案中，锦泰花园小区经规划部门批准的总面积为139140平方米，现实际开发的工程面积为118876.02平方米，故依据上述规定，配套修建不低于总建筑面积千分之二至四的业主自治监督和物业管理用房，即阳光房地产公司应提供不低于已开发工程118876.02平方米的千分之二至千分之四，即237.75平方米至475.5平方米的业主自治监督和物业管理用房，故业主委员会主张要求阳光房地产公司将小区东南角已竣工的独栋公用配套房屋其中不低于3000平方米作为物业管理用房移交业主委员会之诉讼请求超出了法律法规的规定，对超出部分不予支持。 第四，阳光房地产公司作为房地产开发单位，应当按照有关行政管理部门批准的规划方案设计建造工程，阳光房地产公司是否按照规划方案施工建设，应当由相应的行政管理部门作出认定并处理，但不属于民事法律关系的范畴。故对业主委员会要求阳光房地产公司“1、将应建而至今一直未建设到位的小区西大门、花坛、南门门卫设施等全部建设到位，并移交业主委员会；2、按照政府有关部门批准的设计规划方案，将应建而至今一直未建设到位西大门内花坛、南大门内花坛、24#楼与25#楼及9#楼27#楼交汇处的花坛、24#和9#及22#和23#楼擅自增加一个单元侵占业主委员会的绿地、南门门卫设施等全部建设到位，并移交业主委员会；3、严格按照政府有关部门批准的设计规划方案，拆除擅自增建的9#、22#、23#、24#楼各一个单元；4、严格按照政府有关部门批准的设计规划方案，将4#-8#、18#-27#楼返工改建为5＋1F，9#-10#楼返工改建为11＋1F”之诉讼请求，不属于民事法律关系调整范畴，依法不予支持。 第五，阳光房地产公司是否应当对锦泰花园小区物业范围内已损坏的围墙、道路、监控、路灯、暖气管道、绿地（花草树木）等公用设施承担保修责任，并支付建设和维修费用。按照《河南省物业管理条例》第三十条的规定，建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。本案中，阳光房地产公司截止最后一次辩论终结前未向法庭提供证据证明其所开发的锦泰花园小区已经综合验收。故未经综合验收的物业，建设单位依法不得移交，并应当承担相应的物业管理费用。关于阳光房地产公司辩解称，该小区已交付使用且已过保修期之辩解理由，因保修期系施工单位与建设单位之间约定的期限，且本案阳光房地产公司并未提供证据证明该工程质量保修期限，故对阳光房地产公司该辩解理由不予采纳。业主委员会主张围墙、道路、监控、路灯、暖气管道、绿地（花草树木）等公用部分的损失凭有关单位出具的发票认定为：安装小区南大门7200元；安装南大门门岗房及两栏杆配套设施12800元；小区水泥路面及小区围墙修复154810元；小区绿化工程支付51000元；小区1#、2#号站改造增加4台电动机水泵、院内路灯设施及安装费32000元；小区大门管理系统安装费39600元；小区全覆盖监控器安装费69300元；上述费用合计为366710元。该费用业主委员会已垫付，阳光房地产公司应全额承担。 综上所述，原审法院依据《中华人民共和国物权法》第八条，《物业管理条例》第十五条、第二十六条、第二十九条、第三十条、第三十一条、第三十七条、第三十八条、第三十九条，《河南省物业管理条例》第三十条的规定，作出如下判决：一、阳光房地产公司于本判决生效后十日内向业主委员会移交物业管理权，并按照《物业管理条例》第二十九条、第三十九条的规定在办理物业承接验收手续时向业主委员会移交资料；二、阳光房地产公司于本判决生效后十日内向业主委员会支付公共部分维修费用366710元；三、阳光房地产公司于本判决生效后十日内向业主委员会移交237.75平方米至475.5平方米的物业管理用房；四、驳回业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9388元，由阳光房地产公司负担6160元，由业主委员会自行负担3228元。 阳光房地产公司不服该判决向本院提起上诉称：一、原审判令阳光房地产公司向业主委员会支付公共部分维修费用366710元，适用法律错误，无事实依据。住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，是开发商与业主之间的约定，对双方均有约束力。依照法律规定，在开发商与业主无另行约定的情况下，除屋面防水工程、有防水要求的卫生间等为5年外，其余法律未明确规定部分保修期按2年处理。阳光房地产公司2006年交付房屋，至起诉时已使用7年之久，早已过了保修期。原审将公共部分和公共设施是否在保修期内的举证责任分配给阳光房地产公司承担，分配不当。阳光房地产公司2009年4月与心怡物业公司签订前期物业管理合同，其中包括了公共部分及公共设施的维修。业主委员会再要求阳光房地产公司支付维修费，没有法律依据。二、依照法律规定，房屋保修期满后，大中修由维修基金支付，小修由物业公司负责维修。三、原审仅根据业主委员会提交的发票就确认相关维修费用的数额，违反法律规定，发票和收款证明相结合才能成为已支付款项的证据。四、小区部分公共部位确实已进行维修，但系洁安物业公司委托维修的，维修费用应当从其收取的物业费中支出。业主委员会既非合同主体，又非实际支出人，要求阳光房地产公司支付该笔费用无任何法律依据。 业主委员会答辩称：一、阳光房地产公司作为建设单位，依法应当对小区物业范围内的公共设施在保修期限内承担质量保修责任。二、截止起诉之日，锦泰花园小区并未向建设行政主管部门提出竣工验收申请，并办理交付使用备案手续；并未与业主委员会办理物业承接验收申请，并办理交付使用备案手续；并未与业主委员会办理物业承接验收手续，并移交《物业管理条例》第二十九条规定的资料；并未将小区公共设施的管理权移交业主委员会。因此该小区公共设施并未超过保修期限，保修责任仍应由阳光房地产公司承担。三、阳光房地产公司在锦泰花园小区公共设施尚未超过保修期限的情况下，拒不承担保修责任，业主委员会依法进行维修后的费用应当由阳光房地产公司承担。综上，原审认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，应予维持。请求驳回上诉，维持原判。 本院经审理查明的事实与原审认定一致。 本院认为：阳光房地产公司作为锦泰花园的建设单位，在业主委员会成立之前可以选聘物业服务企业签订前期物业服务合同。在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同应当依法终止。阳光房地产公司应向业主委员会选聘的物业公司移交物业管理权及法律规定的相关设施、材料。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当。关于阳光房地产公司上诉认为其不应承担小区公用设施设备维修费用的主张，没有事实和法律依据，不能成立。《河南省物业管理条例》第三十条规定，建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。因阳光房地产公司未能举证证明其开发的锦泰花园小区已经综合验收，因此依法应继续承担物业管理费用。对小区公用设施设备需要维修时，因阳光房地产公司怠于履行维修业务，应向业主委员会支付其垫付的公用设施设备的维修费用。关于阳光房地产公司上诉认为该部分维修费用应由房屋维修基金和物业公司承担的主张，因其不能举证证明小区公用设施设备已过保修期，因此不能成立。关于是否已过保修期的举证责任，原审法院根据公平原则和诚实信用原则，综合当事人举证能力等因素确定举证责任由阳光房地产公司承担，并无不当。关于维修费用，业主委员会提交有维修发票，原审据此认定的数额依据充分。阳光房地产公司亦未能举证证明该数额与事实不符，因此其认为原审认定依据不足的主张不能成立。关于阳光房地产公司上诉认为维修费用不是业主委员会实际支出，未提交相关证据，对其主张本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费6941元，由上诉人洛阳阳光房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵广云 审判员 郏文慧 审判员 王春峰 二〇一四年十一月十四日 书记员 任 君 |
