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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2498号 上诉人（原审被告、反诉原告）：鲍养玉，曾用名鲍俊轻，男，1922年8月13日生，汉族。 委托代理人（特别授权）：赵桃花，女，1957年11月6日生。系鲍养玉的儿媳。 委托代理人（特别授权）：吕靖豫，宜阳县148法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：偃师市首阳山镇沟口头村第八村民组。 代表人：曹龙江，该村民组组长。 委托代理人：王朝安，偃师市148法律服务所法律工作者。 原审被告：鲍岳峰，男，1955年4月27日生，汉族。系鲍养玉的儿子。 上诉人鲍养玉与被上诉人偃师市首阳山镇沟口头村第八村民组（以下简称沟口头村八组），原审被告鲍岳峰土地租赁合同纠纷一案，沟口头村八组于2013年9月23日向偃师市人民法院提起诉讼，请求判令鲍养玉、鲍岳峰：1、立即腾出并退还非法占用的土地；2、立即付清所欠土地租金62800元（从2002年至2012年底应交地租116604元一已交地租53618元=62986元）；3、支付继续占用期间的占用费10050元（2013年1至3月占用4.1亩，2013年4至12月占用3.1亩，按每亩每月250元计算）；4、支付复耕费30000元（机械费15000元＋清理费10000元＋人工费5000元）；5、赔偿沟口头村八组对第三人违约形成的损失；6、本案诉讼费由鲍养玉、鲍岳峰承担。原审法院审理中，鲍养玉提起反诉，请求判令：1、沟口头村八组将毁坏鲍养玉的房屋、家具恢复原状；2、沟口头村八组与越权代理的鲍岳峰恶意串通于2013年6月6日所签订的房屋拆迁协议无效；3、本案反诉费用由沟口头村八组承担。原审法院经审理，于2014年6月4日作出（2013）偃民七初字第104号民事判决，鲍养玉不服原审判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭审理了本案，上诉人鲍养玉的委托代理人赵桃花、吕靖豫，被上诉人沟口头村八组的代表人曹龙江及其委托代理人王朝安，原审被告鲍岳峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：1986年1月1日，沟口头村八组与鲍养玉经协商签订一份《租地合同书》，甲方为沟口头村八组，乙方为养玉水泥制品厂，合同约定“一、乙方租用甲方土地，座落郑洛公路南侧。东至鲍现立，西至地边，南至耕地，北至公路。长×宽=3.78亩（经原任队长薛安丈量的面积）；通往地里东大路应分担长40.5米×宽0.20米=0.012亩，共合计占地面积：3.792亩，叁亩柒分九厘二毫；二、如果门前公路加宽土地被征，征地款归甲方，乙方不再补偿，公路无偿占用，所占面积，仍作乙方租用。三、占地面积按每亩每年夏小麦玖佰斤，秋玉米玖佰斤，以贰级粮为准，如交款，按交易所市场价为准。交纳时间，夏季小麦七月底交清，秋玉米十二月底交清。乙方到期不交，每拖延一个月加罚10%，拖延半年者，甲方有权终止合同，房屋收甲方所有。四、合同有效期从1986年元月1日起到2000年12月31日止，共十五年。……七、乙方到期不干，房屋可按时价70%作价给甲方，双方都不需要，乙方应限期拆除，恢复土地原来面目。……。”1986年12月23日，原偃师县城乡建设环境保护局给鲍养玉颁发了洛阳市乡镇、村办企事业建设用地使用证，用地单位为水泥预制厂，负责人为鲍俊轻，即鲍养玉，允许鲍养玉使用租到的沟口头村八组的土地办水泥预制厂，同时该证遵守事项第三条规定“各用地单位使用的集体土地，不得转让、转借、兑换、出租、出卖。否则要追查责任，严肃处理”，第四条规定“用地单位如因撤销、合并，或有变动，应在一个月内持有关文件到原批准单位办理变更手续。逾期不办者，损失自负”，第七条规定“用地单位领到此证后，可持证到建设部门办理建筑许可手续”。鲍养玉的楼板厂从1986年经营到1994年，1994年鲍养玉开始在租的土地上盖厂房炼铜，1996年，鲍养玉将厂房租给鲍岳峰经营卫生纸厂至今，后鲍养玉又将部分土地租给建行首阳山分理处。该合同2000年12月31日到期后，沟口头村八组与鲍养玉未再续签合同，仍按原协议实际履行，每年年底交一次地租。随着鲍养玉年事已高，后来交地租的事情均由沟口头村八组和鲍岳峰照头办理，该宗土地实际由鲍岳峰占有、使用。2013年年初，由于首阳山镇镇区改造，沟口头村八组要求收回鲍养玉租用的该宗土地。2013年4月15日，沟口头村八组与鲍岳峰经协商签订一份《搬迁协议》，主要约定：“一、搬迁时效：从2013年4月16日-2013年4月22日在7天之内，鲍岳峰所有有用物品搬迁清理完毕。7天之后，如搬迁不完，所产生的费用及法律责任有鲍岳峰承担。二、搬迁补偿共肆万元整，第一次在协议签订之时，先付壹万伍仟元整，剩余部分待搬迁完毕后全部付清……”。该协议签订后，沟口头村八组支付鲍岳峰补偿款15000元，鲍岳峰自行将供电、供水等生产设施拆除，并拆除了部分房屋。2013年5月28日，沟口头村八组派钩机将鲍养玉围墙推倒，钩塌部分房屋。6月6日，鲍岳峰不愿继续拆除，要求增加搬迁费用。同日，沟口头村八组与鲍岳峰经协商又签订一份《整体迁移协议》，主要约定：“原养玉楼板厂整体迁移补偿费柒万元整，不包括厂后边彩钢瓦房，彩钢房有房主和沟口头八组双方解决，期限一周内迁完。双方当事人沟口头八组曹龙江鲍岳峰代（养玉）2013年6月6号”。协议签订当日，沟口头村八组又支付鲍岳峰补偿款55000元，鲍岳峰给沟口头村八组出具收条1张，载明：“今收到沟口头捌组补偿款柒万元整鲍岳峰代收（养玉）”。后鲍岳峰支付给鲍养玉3万。另查明：2002年1月31日包养玉向沟口头村八组支付地租款2500元，2003年1月15日付3500元，2005年1月21日付2000元，2005年2月8日付500元，2006年1月10日付3000元，2007年1月17日付5000元，2009年1月12日付6000元，2011年付6000元，2012年1月11日付9000元，2013年1月14日付8118元，上述10笔合计45618元。2013年4、5月份，沟口头村八组又从原建行首阳山分理处支付鲍养玉50000元地租款中扣留23000元，作为鲍养玉的地租款。鲍养玉共计支付沟口头村八组地租款68618元。 原审法院认为：沟口头村八组与鲍养玉签订的租地合同已于2000年到期，合同到期后，沟口头村八组可以随时要求鲍养玉腾退土地。鲍养玉从2002年1月到2013年12月应支付沟口头村八组的租金为6825.6元／年（3.792亩×900公斤／年×2元／公斤）×12年=81907.2元，扣除已付68618元，鲍养玉还欠租金13289.2元。沟口头村八组要求的复耕费无证据证明，原审法院不予支持。沟口头村八组要求鲍养玉赔偿其对第三方违约形成的损失，无证据证明，不予支持。沟口头村八组明知鲍岳峰没有代理权，仍与其签订两份拆迁协议，该两份拆迁协议自始无效。故沟口头村八组拆除鲍养玉房屋所产生的一切法律后果，均应由鲍岳峰与沟口头八组承担。由于沟口头村八组与鲍养玉签订的租地合同早已到期，该合同到期后，只要沟口头村八组要求其腾退土地，鲍养玉的房屋即丧失土地使用权，其房屋已不再受到法律保护，故对鲍养玉恢复原状的反诉请求，不予支持。鲍养玉反诉要求沟口头村八组对其家具恢复原状，但未提供证据证明其家具损坏的具体情况，故对其该项反诉请求，亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、鲍养玉、鲍岳峰于本判决书生效之日起10内将本案所诉土地上属于各自所有的房屋、物品等一切东西腾退干净，将所诉土地归还沟口头村八组。二、鲍养玉于本判决书生效之日起10日内支付沟口头村八组2002年1月至2013年12月所欠地租款13289.2元。三、沟口头村八组与鲍岳峰于2013年6月6日所签订的房屋拆迁协议自始无效。四、驳回沟口头村八组的其它诉讼请求。五、驳回鲍养玉的其它反诉请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1480元，由沟口头村八组承担800元，鲍养玉、鲍岳峰各承担340元，反诉费100元，由沟口头村八组承担。 鲍养玉不服原审判决，向本院提起上诉称：1、原判认定事实不清，判决明显错误。鲍养玉与沟口头村八组之间的租地合同到期后，又与沟口头村八组形成新的租地合同，双方均认可仍按照原协议实际履行，况且上诉人已将租金交至2013年，现合同未到期，上诉人不存在违法占地的问题，沟口头村八组无权随时要求鲍养玉腾退土地。沟口头村八组在双方租地履行期限内，违背合同约定，损毁上诉人的物品、房屋、设施，给鲍养玉造成巨大的损失。鲍养玉已经将承包的土地租金交至2013年12月31日，沟口头村八组自认的合同履行期届满当年的12月底即2013年12月31日。沟口头村八组在没有通过仲裁、诉讼，更未与鲍养玉协商一致的情况下，于2013年5月20日，强行拆除鲍养玉的房屋建筑，不仅违背了合同的约定，更给上诉人造成了巨大的损失。同时租地协议还约定：“房屋可按时价的70%作价给甲方，双方都不需要…”，现在是乙方即鲍养玉需要，就不能拆除。鲍养玉据此提出恢复原状的反诉请求，合理合法，应当支持。2、租地协议约定“交现款，按交易所市价为准”，原审法院用现在的价格计算10年前的小麦玉米价格，推定土地租金数额，不真实。事实是，至2012年底鲍养玉应交租金为64196元，交现金53618元，加上2013年4月3O日扣除的转账现金23000元，共计交76618元，不但双方地租款手续全部清理完毕，沟口头村八组还将鲍养玉2013年全年土地租金全部扣缴，根本就不存在欠租金之说。3、沟口头村八组起诉时诉求的租金计算至2012年底，而原审判决认定鲍养玉支付的租金到2013年12月，明显超出当事人的诉求，程序违法。请求撤销原审判决第一、二、五项，改判驳回沟口头村八组的诉讼请求，支持鲍养玉的反诉请求；本案诉讼费由沟口头村八组承担。 沟口头村八组答辩称：1、沟口头村八组与鲍养玉签订了租地合同，租期至2000年12月31日止，合同期满后双方未续签书面租地合同，只是鲍养玉使用一年，交一年地租，并非如鲍养玉讲的租地合同“长期”变为“短期”。沟口头村八组与鲍养玉之间的租赁关系为不定期租赁，依照法律规定，当事人可以随时解除合同，原审法院依照相关法律规定，判决鲍养玉将所诉土地归还给沟口头村八组是有法可依的。2、依照协议约定，房屋可按时价70%作价给沟口头村八组，双方都不需要，鲍养玉应限期拆除恢复土地原来面目，鲍养玉主张现在鲍养玉需要就不能拆除的说法是极端错误的，要按鲍养玉的说法，只要鲍养玉需要，租地合同就无法终止，那么租地合同有效期就没有意义。3、租地期限从2002年元月1日至2013年12月31日止，共12年，鲍养玉共应支付租金81907.2元，扣除已支付租金68618元，还欠租金13289.2元，事实清楚。对于原审法院判决沟口头村八组与鲍养玉之子鲍岳峰签订的房屋拆迁协议自始无效，沟口头村八组不持异议。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。 鲍岳峰陈述称：当时鲍岳峰在场，超越代理权限与沟口头村八组签订了搬迁协议。 二审审理中，鲍养玉申请本院到偃师市首阳山镇沟头村村委会调取沟口头村八组的会计往来账目，核实鲍养玉交纳地租的数额。本院调查偃师市首阳山镇沟头村村委会的会计账目和凭证，调查结果如下：1、会计凭证显示2001年地租3500元，鲍养玉对2001年之前的地租已经全部交清；对于2002年至2013年的地租，鲍养玉共计交纳52458元。2、与鲍养玉相邻土地计算地租的粮食价格情况：2002年夏季每亩500元、秋季每亩480元；2003年夏季每亩530元、秋季每亩570元；2004年夏季每亩750元、秋季每亩600元；2005年全年每亩1340元；2006年全年每亩1350元；2007年全年每亩1550元；2008年全年每亩1600元；2009年按照双千斤算，夏季每斤0.95元、秋季每斤0.85元；2010年按照每亩双千斤算，每斤1.25元；2011年按照每亩双千斤算，每斤1.325元；2012年按照每亩双千斤算，每斤1.40元；2013年按照每亩双千斤算，每斤1.60元。沟口头村八组质证认为对上述调查内容无异议。鲍养玉、鲍岳峰质证认为从不知道后面的几年是按照每亩双千斤面粉计算的地租，应当按照合同约定计算地租。 二审经审理查明：鲍养玉与沟口头村八组的合同约定“占地面积按每亩每年夏小麦玖佰斤，秋玉米玖佰斤，以贰级粮为准，如交款，按交易所市场价为准。”鲍养玉租地3.792亩，如果按照同等地段土地租赁的粮食价格计算地租，则从2002年至2013年，鲍养玉应交纳的地租为：2002年3716.16（夏季500元×3.792亩＋秋季480元×3.792=3716.16元），2003年4171.2元（夏季530元×3.792亩＋秋季570元×3.792亩=4171.2元），2004年5119.2元（夏季750元×3.792亩＋秋季600元×3.792亩=5119.2元），2005年5081.28元（1340元×3.792亩=5081.28元），2006年5119.2元（1350元×3.792亩=5119.2元），2007年5877.6元（1550元×3.792亩=5877.6元），2008年6067.2元（1600元×3.792亩=6067.2元），2009年6825.6元（夏季0.95元×1000斤×3.792亩＋秋季0.85元×1000斤×3.792亩=6825.6元），2010年9480元（1.25元×2000斤×3.792亩=9480元），2011年10048.8元（1.325元×2000斤×3.792亩=10048.8元），2012年10617.6元（1.40元×2000斤×3.792亩=10617.6元），2013年12134.4元（1.60元×2000斤×3.792亩=12134.4元），以上共计应交纳84258.24元。从2002年起，鲍养玉共计交纳地租52458元，加上2013年4月3O日扣除的转账现金23000元，鲍养玉共计交纳地租75458元。综上，鲍养玉尚欠8800.24元地租未清偿。 其他事实与原审判决认定事实基本一致。 本院认为：从本案已经查明的事实可以看出，沟口头村八组与鲍养玉签订的《租地合同书》已于2000年到期，合同到期后，沟口头村八组与鲍养玉没有签订书面协议，只是仍然按照该《租地合同书》约定的标的物、租金计算及支付方式等，由鲍养玉继续承租该《租地合同书》项下的土地。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。依据上述法律规定，沟口头村八组与鲍养玉之间的续租行为，系不定期租赁行为，作为出租人的沟口头村八组可以随时要求承租人鲍养玉腾退土地。 经本院向偃师市首阳山镇沟头村村委会调取沟口头村八组的会计往来账目查实，从2002年至2013年，鲍养玉尚欠8800.24元地租未清偿，该拖欠的地租应由鲍养玉向沟口头村八组支付。至于鲍养玉上诉主张“原审判决认定鲍养玉支付的租金到2013年12月，而沟口头村八组起诉时的诉求租金计算至2012年底，原审判决超出当事人的诉求，程序违法”。本院认为，沟口头村八组向原审法院起诉时，除了要求2012年之前的租金外，还有一项诉求为：“支付继续占用期间的占用费10050元（2013年1至3月占用4.1亩，2013年4至12月占用3.1亩，按每亩每月250元计算）”，鲍养玉在2013年对出租土地仍然实际占用，原审法院依照沟口头村八组的诉讼请求，按照租金的计算方式计算鲍养玉在2013年应当支付的出租土地实际占用费，并无不妥。 关于鲍养玉向原审法院提出的反诉请求是否应当支持的问题，《租地合同书》约定：“乙方到期不干，房屋可按时价70%作价给甲方，双方都不需要，乙方应限期拆除，恢复土地原来面目。”由此可以看出，租地合同到期，沟口头村八组以要求鲍养玉拆除房屋的行为明确表明作为甲方的沟口头村八组不需要鲍养玉在承租土地上所建的房屋，即沟口头村八组要求鲍养玉腾退土地，故鲍养玉应当依照约定拆除房屋、腾退土地，故对鲍养玉恢复原状的请求，不予支持。鲍养玉要求沟口头村八组对其家具恢复原状，但未提供证据证明其家具损坏的具体情况，故对其该项请求，亦不予支持。 综上，原审判决认定部分事实清楚，适用法律适当，但对鲍养玉所欠沟口头村八组地租的数额认定不正确，鲍养玉所欠地租应为8800.24元，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持偃师市人民法院（2013）偃民七初字第104号民事判决第一、三、四、五项。 二、变更偃师市人民法院（2013）偃民七初字第104号民事判决第二项为：“鲍养玉于本判决书生效之日起10日内支付沟口头村八组2002年1月至2013年12月所欠地租款8800.24元。” 一审案件受理费1480元，偃师市首阳山镇沟口头村第八村民组负担880元，鲍养玉、鲍岳峰各负担300元。二审案件受理费240元，偃师市首阳山镇沟口头村第八村民组负担40元，鲍养玉负担200元（已由鲍养玉垫付，待执行时一并结清）。 本判决为终审判决。 审判长 郏文慧 审判员 王春峰 审判员 付爱丽 二〇一四年十一月五日 书记员 张艳君 |
