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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济民一初字第1361号 原告张建强，男，汉族，1972年5月26日出生。 委托代理人陶红旗、赵功民，济源市济水街道法律服务所法律工作者。 被告济源大商新世纪商贸有限公司。 法定代表人郭希田，该公司执行董事。 委托代理人欧胜宏，河南剑光律师事务所律师。 原告张建强与被告被告济源大商新世纪商贸有限公司（以下简称大商新世纪）合同纠纷一案，本院于2014年5月15日立案受理，后依法向被告送达了起诉书副本、应诉通知书、诉讼风险提醒书、举证通知书及开庭传票。2014年6月20日、6月26日依法由审判员王金秀适用简易程序，公开开庭进行了审理，2014年9月29日依法组成合议庭再次公开开庭进行审理。原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2012年其与被告签订租赁合同，租赁原告一楼160平方米房屋经营“面对面”快餐店，双方约定租期三年。其按约定向被告交纳了租金，投资经营快餐店，效益良好。2013年10月25日被告进行装修，未经其同意，擅自搭架，将道路堵死致其停业，还将其店面招牌、搁板、电子字幕等拆除，致其无法营业，经协商未果其将被告诉至法院，请求法院判令被告恢复原状，但被告却于2014年3月17日传短信，通知其，因其根本违约，解除双方签订的租赁合同。其认为其并未违约，不符合解除合同的法律规定，现请求确认被告单方解除租赁合同的行为无效。 被告辩称：原告所诉不实，其于2013年12月26日通知各商户，商场因济源市人民政府沁园街道办事处创建指挥部通知其对商场外立面进行整改，并且告知各商户施工时间在2013年12月30日左右，并非原告所称的2013年10月25日。在其发出通知时，原告的饭店已经处于停业状态，致使其多次无法通知到原告，在多次通知原告不能的情况下，其依据合同约定对商场的外立面进行了装修，其的装修行为符合合同约定，而原告擅自停业，迟延缴纳租金的行为已经违反合同约定。依据合同约定，其所发解除合同通知书依法有效。 原告向本院提供的证据有： 1、双方的租赁合同一份。证明双方明确约定双方的租赁合同为3年，解除合同要以书面形式，被告用短信形式进行解除合同的方式不符合双方约定。 2、照片3张。照片1证明原告开业时门面情况，照片2证明被告装修搭架期间将路堵死致其停业，照片3证明被告将门面拆除，不予恢复原状。 3、原告2014年3月1日要求被告恢复原状的起诉状及开庭传票一份。证明其已起诉要求被告恢复门面原状，并赔偿损失60000元。 4、个体工商户营业执照。证明其是合法经营。 5、原告与面对面餐饮（香港）管理有限公司的合同书一份。证明原告的投资成本。 6、被告的解除合同的短信通知及原告的短信回复。证明被告短信通知其解除合同，其不同意。 7、照片5张。被告不但锁门还把原告店里的几十万的家具拉走。 8、2014年2月20日下午3点原告与被告方的赵灵宝、赵建立之间的谈话录音资料。证明被告把原告的门脸扒了，双方互负债务，被告没有要求其给付租金，以欠付租金为由解除合同，证据不足，被告为了谋求高额的租金故意解除合同，是违约行为。 被告对原告提供证据的真实性无异议，对证据的证明方向有异议。关于证据1，认为现如今的书面通知既包括纸质版也包括电子版。认为证据2、3、4、5、6、7与本案无关。证据6可证实被告方已经通知了原告，双方的合同解除。原告方的回复不能引起被告方的通知失效。对于证据8的证据形式其不认可，对证明对象也不认可，被告解除合同的主要原因，是因为原告未按合同缴纳租金，不存在互负债务。 被告向本院提供的证据有： 1、沁园办事处给其下发的通知一份。证明系因为市政府创建须对其商场外观进行整改。 2、情况说明一份。证明被告方邀请济源市沁园办事处东留村居民委员会李国和作为见证人向各商户送达装修通知。 3、被告向苹果体验店，酷乐，药房三家送达外墙装修的相关通知一组。证明其向商户送达了装修通知。 4、原告缴纳租金收据三张。证明其共交纳租金165831元，租金交至2013.11.25。 原告对被告提供的证据1的真实性无异议，认为通知时间和原告所说的拆除的时间相吻合，但其门面装修完成时间不到一年，不是需要整改的门面，不能证明被告擅自违约拆除原告门面没有过错。对证据2，其不清楚，不认识李国和。证据3，不是送达给原告的，与原告无关，可证明被告并没有给原告下发通知，说明其门面是符合创建规定的，不在整改范围之内，还说明被告确实是误拆，一楼其他的门面均完好。对证据4无异议。因被告将道路封死和门面损害致使其无法营业，双方正在协商，其并没有拖欠任何租金，被告也没有向我们要过2014年的租金，租赁合同是2012年5月签订，并没有约定缴纳租金的时间，口头协商半年交一次，但是也交过一次三个月的。其缴纳租金至2013年11月25日，但是10月25日被告已将其门前道路堵住。 经庭审举证、质证，本院认为：原告提供的证据1、2、3、4、6、8，被告未对证据的真实性提出异议，对以上证据本院予以采信，原告提供的证据5、7，与本案审理结果无关，对该两份证据的真实性，本院不予审查。被告提供的证据1、4，原告未对证据的真实性提出异议，本院予以采信，被告提供的证据2，原告有异议，因证人未出庭作证，对该证据本院不予采信。被告提供的证据3，原告称其未收到，且双方对装修时间有争议，证据显示的装修时间与录音资料中被告公司人员的陈述相矛盾，对该证据本院不予采信。 根据原、被告诉辩意见及有效证据，本院确认案件事实如下：原、被告签订一份租赁合同，约定原告作为承租方租赁被告所属一层面积为160平方米的W6号场地，经营“面对面茄汁面”餐厅。原告于合同签订之日向被告一次性提供履约保证金5000元。如原告未按时缴纳包括但不限于租赁场所的租金、物业管理费、电费、电话费等费用时，被告有权自保证金中扣除该费用，有权随时据此解除本合同，并有权要求原告赔偿相应损失。租金第一年为13000元，第二年为13650元、第三年为143325元半年一付，原告享有2012年5、6、7三个月免租装修期，原告质保押金在第一次缴纳租金时转为租金。合同到期后，在无不可抗拒原因下，被告不得转租，与原告续约第四、第五年租金按前三年租金基数与递增率计算。合同签订后双方开始履行合同。庭审中，原、被告一致认可该合同的签订时间为2012年5月，租赁期自2012年8月25日至2015年8月25日。合同签订后，双方开始履行合同。原告装修后，开始经营“面对面”快餐店，原告向被告交纳租金至2013年11月25日。2013年9月25日济源市人民政府沁园街道办事处创建指挥部给被告发出一份通知，通知被告西广场地砖破损严重，商场外立面破旧老化，立即整改，达到创建全国文明城市验收标准。被告接到通知后，通知租赁其门面房的商户配合装修，并着手对商场的外立面进行了装修，在装修过程中，被告拆除了其他门面房商户的门头招牌，却将原告的门面招牌，及原告店面正面搁板、电子字幕等全部拆除。双方为此发生争议，并就拆除原告店面搁板、电子字幕一事进行协商，被告负责人赵灵宝承认属于误拆，但双方对赔偿一事未达成协议，后原告诉至法院。2014年3月17日被告的工作人员赵建立给原告传短信，通知原告，因原告拖欠租金112天，已构成根本违约，其公司与原告之间的合同解除。现被告已将原租赁给原告的商铺租赁给他人经营。 本院认为：原告向被告交纳租金至2013年11月25日，而被告于2013年9月接到创建整改通知后开始对外墙进行装修，在此期间原告无法正常经营，且被告在装修过程中误拆原告的店面搁板、电子字幕等门面正面，给原告造成经营损失，双方正处于纠纷的处理过程中，原告一直未正常经营。原告并非无故欠付被告租金，所以被告以原告未交纳租金为由，要求解除双方的租赁合同，不符合法律规定，原告要求确认被告于2014年3月17日以短信方式向原告发出的解除租赁合同的行为无效，理由正当，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款之规定，判决如下： 被告济源大商新世纪商贸有限公司于2014年3月17日以短信方式向原告张建强发出的解除双方租赁合同的通知无效。 案件受理费100元，由被告负担，暂由原告垫付，待执行中一并结算。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审 判 长 王金秀 人民陪审员 张红建 人民陪审员 郭文晓 二〇一四年十月三十一日 书 记 员 王亚娟 |
