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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2013）济民二初字第295号 原告杨秋香，女，1972年8月14日出生。 委托代理人马智勇，系原告亲戚。 被告河南省隆发置业有限公司。 法定代表人魏霞，该公司董事长。 委托代理人赵宗文，该公司法律顾问。 委托代理人崔静静，该公司法律顾问。 原告杨秋香与被告河南省隆发置业有限公司（以下简称隆发置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2013年7月19日向本院提起诉讼。本院同日作出受理决定，并依法向被告送达了应诉通知书、起诉书副本、举证通知书、诉讼风险提醒书及开庭传票。2013年9月13日依法由审判员席顺义适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨秋香及其委托代理人马智勇，被告的委托代理人赵宗文、崔静静到庭参加诉讼。2014年3月25日，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨秋香及其委托代理人马智勇，被告的委托代理人崔静静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨秋香诉称：2009年，被告出售曼哈顿广场的楼盘，同年12月7日，李红波认购了该广场B座8层B818号住宅房。后李红波将该认购协议书的权利、义务概括转让给其，经其与被告及李红波协商，被告同意其和李红波的转让行为，并给其出具了收到曼哈顿购房款20000元的收据。但被告没有给其发放任何材料，也没有通知其交款。其听说要再交房款后，就到被告售房地点要求交款，被告以各种理由拒收，并要求其按现在的市价补交卖房款。被告的行为已经构成违约。现其要求判令1、被告履行认购协议书；2、被告赔偿未履行协议给其造成的损失10000元。 被告隆发置业公司辩称：1、其与原告未签订过认购协议书，不存在履行认购协议书的行为；2、其未同意李红波将认购协议书的权利义务概括转让给原告，其已将李红波的购房款予以退还，其与李红波签订的认购协议已经解除，李红波的转让行为对其不产生法律效力。原告到其处购买商品房，交纳了20000元购房款后一直不与其签订购房合同，经其多次通知原告签订购房合同并交纳剩余购房款，原告仍不与其签订合同，也不交纳剩余购房款，其与原告之间未实际形成商品房买卖合同关系；3、其未给原告造成任何损失，不同意赔偿原告损失。综上，应当驳回原告的诉讼请求。 原告杨秋香向本院提供的证据有： 1、河南省隆发置业有限公司于2011年3月4日给其出具的收到B818号购房款20000元的收据1份； 2、被告与李红波签订的曼哈顿广场内部认购协议书1份； 以上两份证据证明被告同意李红波将合同中的权利义务概括转让给其。 3、录音资料1份，证明其向被告缴款，被告拒收。 被告对原告提供的证据1有异议，称日期和内容都看不清楚，无法质证。对证据2认为该购房协议中的购房人不是本案中的原告，而是案外人李红波，李红波手写的内容真实性无法确定，即便是李红波本人书写，也对其不产生任何效力。对证据3认为录音不完整，不显示录音时间、录音对象，不能证明接电话的人员是其公司的工作人员，亦不能证明其公司拒收房款。 被告提供的证据有：2013年8月2日，原负责曼哈顿售楼的郑州狼族地产顾问有限公司出具的书面证明一份，证明其多次要求原告交纳50000元，原告称先交20000元，剩余30000元在几天内补交，先后经四任经理向原告催要，原告同意交款，但一直未交，亦未与其签订购房协议。 原告对该证据部分有异议，认为部分内容不真实，郑州狼族地产顾问有限公司是被告聘请的销售公司，与被告有利害关系，不能证明被告的主张。但从该证据可以看出其确实在2011年在被告处购买过B818号房。 本院调取的证据有：对李红波的调查笔录1份，内容为：原告提供的2009年12月7日的曼哈顿广场内部认购协议书属实，该协议书上批注的：“该房屋已转让给杨秋香，本协议中房屋权属由杨秋香享有！特此证明李红波2011.2.1”是其本人书写，其与原告协商过转让事宜后，找到被告公司老总，经老总签字同意后更换了收据，并将其所交的20000元退给了其，被告又给原告出具了20000元的收据。 原告对本院调取的证据真实性无异议，但称是其将钱给了李红波，且不止20000元。被告有异议，称不属实，其未同意由李红波将房屋直接转给原告。 经庭审举证、质证，本院认为：原告提供的证据1，被告虽称看不清日期和内容，但对该收据系其所出具未提出异议，其作为出具人，应保存有该收据的存根，对出具收据的日期和内容应是知悉的，却未提供证据推翻该证据，故本院对该证据予以认定。证据2，被告对真实性未提出异议，且该证据与本院调取的证据相互印证，故本院对该证据的真实性予以认定。证据3，原告称系与张岸景的录音，被告虽不认可，但从其提供的证据来看，张岸景是曾负责为被告售楼的郑州狼族地产顾问有限公司工作人员，被告应当对该录音是否系张岸景本人承担举证责任，而其未提供反驳证据，故本院对该证据予以认定。被告提供的证据，系郑州狼族地产顾问有限公司所出具，与被告有利害关系，且原告有异议，故本院不予认定。 本院调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院予以认定。 根据原、被告的诉辩意见及以上有效证据，本院确认如下案件事实：2009年12月7日，被告与李红波签订曼哈顿广场内部认购协议书，约定李红波认购曼哈顿广场B818房屋一套，总房款162381元，认购人签署该订单时付认购房屋（人民币）贰万元整作为定金，待预售证下发后，认购人再支付（人民币）￥29385元整达到30%购房款，双方签署《商品房买卖合同》，出卖人达到按揭条件时通知认购人办理按揭手续，认购人接到通知5日内根据要求提交银行按揭办理所需资料，并主动和出卖人到指定银行办理相关手续，如果按揭贷款因种种原因没有成功，则剩余拾万叁仟元房款在认购人接到办理按揭手续通知后30天之内付清。如认购人不能按期交款，视为自动放弃认购，定金不退，出卖人有权将房屋另行出售并追索违约人应赔偿出卖人的相关损失。出卖人承诺在认购人所购商品房交房之前与认购人签署由河南省工商局、河南省建设厅共同监制，济源市房管局统一核发的《商品房买卖合同》。由于出卖人原因导致买卖双方无法签署《商品房买卖合同》的，则视为出卖人违约，认购人有权单方面解除本认购协议书，出卖人应将认购金退还认购人。认购人前期所购商品房，无论后期销售单价涨幅多少，出卖人必须按照本认购协议书中的认购单价与认购人签署《商品房买卖合同》，不得以任何理由对认购人所购商品房加价销售。后，经原告及其丈夫范国庆与李红波协商，李红波同意将其认购的房屋转让给原告，并于2011年2月1日在其与被告的认购协议书下方批注“该房屋已转让给杨秋香，本协议中房屋权属由杨秋香享有！特此证明李红波2011.2.1”。后被告将李红波的定金20000元退还，并收取原告曼哈顿广场B818号房屋的购房款20000元。后因被告的手续原因，在原告去交房款时，被告所委托的售房公司未予收取。 本院认为：被告将其收取李红波的购房定金20000元退给李红波后，又就李红波原认购的曼哈顿广场B818号房屋收取了原告购房款20000元，却仅给原告出具了收据，未另行签订认购协议书或其他书面材料对房屋的价款等事项进行约定，说明其对李红波将对该房屋的认购权利转给原告是知情且认可的，且原告提供的李红波的证言亦能证明被告同意李红波将认购的房屋转让给原告，故本院对该事实予以确认。商品房买卖认购书是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，其性质为商品房交易预约合同，而预约合同是指当事人约定将来订立正式合同的协议，当事人双方只负有签订正式合同的义务。在本案中，被告不同意按照认购协议书的约定与原告签订商品房买卖合同，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。根据认购协议书，原告所交的20000元购房款的性质应为购房定金，经向原告释明，原告拒绝按照定金的相关规定处理，坚持要求被告履行《认购协议书》并赔偿未履行协议给其造成的损失10000元，故原告的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告杨秋香的诉讼请求。 案件受理费150元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式六份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审判长 席顺义 审判员 王亚娟 审判员 王金秀 二〇一四年六月十九日 书记员 李志鹏 |
