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河南省正阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）正民初字第11号 原告张峰，男，1965年6月15日出生，汉族，住正阳县。 委托代理人刘双喜，男，河南建法律师事务所律师。 被告朱世峰，又名朱全喜，男，1964年7月28日出生，汉族，住正阳县。 被告杨雪华，女，1964年9月20日出生，汉族，住址同上，与被告朱世峰系夫妻关系。 原告张峰与被告朱世峰、杨雪华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张峰及委托代理人刘双喜到庭参加了诉讼，被告朱世峰、杨雪华经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席进行了审理，现已审理终结。 原告诉称，2012年7月27日，原告与二被告签订《房产买卖合同》一份，约定将位于正阳县慎西路东侧四间两层楼房卖给原告，价款48万元，原告向二被告支付购房款25万元后，二被告以该房产已抵债为由既不向原告交产权证，也拒收下余房款。为此，原告提起诉讼，要求解除原告与二被告签订的房屋买卖合同，并要求二被告返还购房款25万元及利息，利息的计算按同期银行贷款利率计算，从2012年9月11日起算至实际还款之日止。 被告朱世峰、杨雪华经合法传唤均未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：被告朱世峰又名朱全喜，朱世峰与杨雪华系夫妻关系，朱世峰次子名叫朱杰。原告因工作关系认识了二被告，2012年7月27日，原告张峰作为乙方、被告朱世峰作为甲方，双方经协商签订房产买卖合同一份，合同载明“一、甲方自愿将座落在正阳县建筑面积167.9＋140平方米，宅基地东西宽15米，南北长19米，用地面积285平方米，土地证号为2000字002595房产证号为00010821的房屋产权出售给乙方。二、该套住房售价…元，成交价48万（肆拾捌万整）元。三、甲方、中介双方商定，当乙方有诚意购买时，需交定金3万元，并出具收条，乙方务必在2012年8月13日将购房款以现金形式一次性付给甲方，甲方同时将交易的房屋钥匙及…一并交给乙方使用，购房款由甲方以现金收到条形式写好交给乙方保存，在签订合同后，乙方如违约，其定金不再退还，甲方如违约应双倍返还定金，违约定金归守约方和中介方所有。四、付款时，甲、乙双方同时结清。五、乙方在办理房产过户时，所需证件甲方应给予协助办理。六、甲方保证上述房屋产权清楚，该套房屋无任何纠纷，乙方所需办理房产过户时，费用由乙方处理。该套房产如有产权纠纷应由甲方全权负责解决，并承担产权纠纷的全部责任。七、本合同一式三份，甲、乙、中介方各执一份。八、本合同经甲、乙双方签订后生效。甲方：朱世峰乙方：张峰2012年7月27日”。合同签订后，原告于2012年8月7日通过银行存款方式存到朱全喜账户30000元，同日，由被告朱全喜出具收条一份；2012年8月29日、2012年9月10日原告妻子李爱勤又向朱世峰次子朱杰的农行账号分别转入购房款170000元、50000元，以上共计购房款250000元。 另查明本案标的物被正阳县人民法院作出的（2010）正民初字第1130-01号民事裁定查封，且该裁定于2010年10月15日已向朱世峰进行了送达。 上述事实，由原告提交的证号为正国用（2000）字第002595号土地使用证一份、房屋买卖合同一份、朱全喜于2012年8月7日出具的收条一份、存款回单一份、提交正阳农行出具的查询单十张、中国农业银行自动提款机客户通知书一份、中国农业银行河南省分行卡卡转账凭条一份、张峰与李爱勤结婚证一份、正阳县真阳镇张庄村民居委会出具的证明一份、原告手机中与朱杰的通讯信息照片打印件一张、正阳县人民法院（2010）正民初字第1130号民事卷宗正卷P31页及原告当庭陈述予以佐证。 本院认为，我国《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条明确规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。根据该规定，被查封的房产不得转让，被告朱世峰在2010年10月15日已知晓本案标的物被查封又于2012年7月27日签订了房产买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，所以，原告张峰与被告朱世峰签订的该份房产买卖合同无效。无效的合同自始没有法律约束力，不存在解除合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，原告在合同签订后，通过银行向朱全喜的账户上存入房款30000元，并且有朱全喜出具的收条予以证实；原告妻子李爱勤通过中国农业银行向被告次子朱杰的农业银行账户上分两次打款共计220000元，并没有按合同约定由被告出具收条，但因原告陈述被告一家人当时均在郑州，是通过电话联系让通过朱杰账号进行的转账，故没有出具收条，二被告经合法传唤未到庭进行答辩，视为其放弃了对220000元是否是购房款的抗辩权利，结合原告有转账单据，且通过原告与被告次子朱杰郑州联通号码的两条短信记录上均显示了朱全喜的农村信用社账号和朱杰的农行账号，与原告三次付款时间也能吻合，本院对该220000元系原告支付给被告的购房款的事实予以确认。被告朱世峰已知晓该房屋被查封且又和原告签订了房屋买卖合同，存在过错，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，因此，原告请求被告支付利息理由成立，利息按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计赔损失较为适宜，计算时间由原告向被告支付最后一笔房款次日即2012年9月11日至本判决确定还款之日止。因二被告是夫妻关系，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理，且被告杨雪华未到庭答辩该债务为朱世峰个人债务。综上，原告要求二被告退还购房款250000元及利息的诉讼请求应予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、限被告朱世峰、杨雪华于本判决生效后三日内偿还原告张峰购房款250000元及利息（利息的计算按中国人民银行规定的同期银行贷款利率计息，从2012年9月11日起算至本判决确定还款之日止）； 二、驳回原告张峰的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5050元，保全费1770元，由二被告承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。 审判长 刘根富 审判员 杨 娟 审判员 徐 佳 二〇一四年六月十九日 书记员 李欣然 |
