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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民二终字第1163号 上诉人（原审被告）永城市众鑫置业有限公司。住所地：永城市。 法定代表人潘茂河，该公司经理。 委托代理人牛治国，男，汉族，1948年10月27日出生，住河南省商丘市梁园区，该公司办公室主任。 被上诉人（原审原告张明星），男，1964年10月13日出生，汉族，农民，住永城市。 上诉人永城市众鑫置业有限公司（以下简称永城众鑫公司）因与被上诉人张明星商品房预约合同纠纷一案，不服永城市人民法院（2014）永民初字第3186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人永城众鑫公司的委托代理人牛治国，被上诉人张明星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：永城众鑫公司成立于2012年8月29日，其获准从事房地产开发经营业务的时间为2013年6月19日。2012年11月6日，永城市裴桥镇人民政府与永城众鑫公司签订《永城市裴桥镇新型农村建设协议书》，裴桥镇人民政府同意将位于裴桥镇裴桥村的裴桥镇中心社区（上河城市花园）交由永城众鑫公司开发建设。2013年2月17日，永城众鑫公司（甲方）与张明星（乙方）签订《上河城市花园VIP贵宾卡认购协议书》，VIP卡号为085号，协议约定：乙方自愿向甲方交纳VIP贵宾卡诚意金20000元，预订甲方住宅一套；开盘当天凭VIP卡号依次选房，选房成功可享受开盘认购价；VIP卡客户在签订买卖协议时，签约姓名必须保持一致。当日永城众鑫公司以交纳“住宅诚意金”的名义，收取张明星人民币20000元，并为张明星出具了收款收据。永城众鑫公司开发建设的裴桥镇中心社区（上河城市花园）目前尚未竣工。 原审法院认为，双方当事人签订的《上河城市花园VIP贵宾卡认购协议书》之内容表明，本案属商品房预约合同纠纷。永城众鑫公司提供的证据证明，其开发建设的上河城市花园，属于新型农村社区建设项目，建设用地属裴桥镇裴桥村、前老家村两个经济组织集体所有。根据国家有关政策规定，新型农村社区既有别于传统的行政村，又不同于城市居民小区，其根本目的在于节约土地，提高土地生产效率，实现集约化经营，加快缩小城乡差距，提高农民生活水平。而永城众鑫公司在尚未获得从事房地产开发经营业务资质的情况下，就与张明星签订商品房预约合同，并以交纳“住宅诚意金”的名义收取张明星人民币20000元，拟将其开发建设的上河城市花园的住房出售给并非裴桥村、前老家村村民的张明星，且至今没有取得《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的商品房预售应当具备的《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》等合法手续，因此，永城众鑫公司与张明星于2013年2月17日签订的《上河城市花园VIP贵宾卡认购协议书》违反有关法律法规的强制性规定，应认定无效，永城众鑫公司应将其收取的“住宅诚意金”20000元返还给张明星。张明星在与永城众鑫公司签订商品房预约合同时，有义务审查永城众鑫公司是否具备商品房销售的资格和条件，而未尽慎重审查义务，亦有一定过错，其要求永城众鑫公司给付“住宅诚意金”20000元之利息的诉讼请求，不予支持。原审法院判决如下：一、永城众鑫公司与张明星于2013年2月17日签订的《上河城市花园VIP贵宾卡认购协议书》无效；二、永城众鑫公司返还张明星交纳的“住宅诚意金”20000元，限于判决生效后5日内履行完毕；三、张明星的其余诉讼请求予以驳回。案件受理费345元，减半收取172.50元，由张明星负担20元，永城众鑫公司负担152.50元。 上诉人永城众鑫公司上诉称：1、涉案工程“上河城市花园”系裴桥镇人民政府的中心社区建设项目，该项目是由永城市人民政府、裴桥镇人民政府根据国家相关政策法规同意并批准的建设项目。故，项目本身合规合法。2、永城众鑫公司是合法注册，主业房地产的合法公司。“上河城市花园”的房产项目，上诉人经营行为合法，永城众鑫公司经营房产行为合法，永城众鑫公司与张明星2013年2月17日签订的《上河城市花园VIP贵宾卡认购协议书》是一种房产经营行为，所以此协议合法有效。3、既然协议合法有效，上诉人永城众鑫公司仍然坚持履行协议，为张明星提供住宅，不同意返还20000元住宅诚意金。综上，请求二审法院，撤销原判，驳回被上诉人张明星的原审诉请。 被上诉人张明星答辩称：2013年2月17日，上诉人永城众鑫公司与被上诉人张明星签订的上河城市花园VIP贵宾卡认购协议书，违反法律的强制性规定，为无效协议。上诉人永城众鑫公司应返还购房款。请求二审法院，驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点是：上诉人永城众鑫公司与被上诉人张明星2013年2月17日签订的上河城市花园VIP认购协议书是否有效。二审当事人均没有提供新证据。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，《土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用除的，应当办理土地变更登记手续。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让用于非农业建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；……；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。上诉人永城众鑫公司征收集体土地614.9595亩，既没有经有批准权限的人民政府批准，又没有办理建设用地使用权证、建设规划许可证、商品房预售许可证，其签订的商品房预售合同无效。原审法院根据被上诉人张明星的诉请，要求返还购房款20000元符合法律的规定。上诉人永城众鑫公司的上诉理由不能成立，其上诉理由本院不予采纳。综上，原审认定事实清楚，证据充分，判决正确。依照《中华人名共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费345元，由上诉人永城市众鑫置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 郭新志 审 判 员 刘卫星 代理审判员 宁传正 二〇一四年十二月十一日 书 记 员 鹿国旗 |
