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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民二终字第1164号 上诉人（原审被告）永城市众鑫置业有限公司。住所地：永城市。 法定代表人潘茂河，该公司经理。 委托代理人牛治国，该公司办公室主任。 被上诉人（原审原告）郑士元，男，1958年6月18日出生，汉族，农民，住永城市。 上诉人永城市众鑫置业有限公司（以下简称众鑫公司）因与被上诉人郑士元商品房预约合同纠纷一案，郑士元于2014年8月12日向永城市人民法院提起诉讼，请求判令众鑫公司返还其购房款20000元，并给付利息1800元。永城市人民法院于2014年10月22日作出（2014）永民初字第3187号民事判决。众鑫公司不服原判，在法定期限内向本院提出上诉。本院于2014年11月21日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人众鑫公司的委托代理人牛治国，被上诉人郑士元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：众鑫公司成立于2012年8月29日，其获准从事房地产开发经营业务的时间为2013年6月19日。2012年11月6日，永城市裴桥镇人民政府与众鑫公司签订《永城市裴桥镇新型农村建设协议书》，裴桥镇人民政府同意将位于裴桥镇裴桥村的裴桥镇中心社区（上河城市花园）交由众鑫公司开发建设。2013年2月17日，众鑫公司（甲方）与郑士元（乙方）签订《上河城市花园VIP贵宾卡认购协议书》，VIP卡号为085号，协议约定：乙方自愿向甲方交纳VIP贵宾卡诚意金20000元，预订甲方住宅一套；开盘当天凭VIP卡号依次选房，选房成功可享受开盘认购价；VIP卡客户在签订买卖协议时，签约姓名必须保持一致。当日众鑫公司以交纳“住宅诚意金”的名义，收取郑士元人民币20000元，并为郑士元出具了收款收据。众鑫公司开发建设的裴桥镇中心社区（上河城市花园）目前尚未竣工。 原审法院认为，双方当事人签订的《上河城市花园VIP贵宾卡认购协议书》之内容表明，本案属商品房预约合同纠纷。众鑫公司提供的证据证明，其开发建设的上河城市花园，属于新型农村社区建设项目，建设用地属裴桥镇裴桥村、前老家村两个经济组织集体所有。根据国家有关政策规定，新型农村社区既有别于传统的行政村，又不同于城市居民小区，其根本目的在于节约土地，提高土地生产效率，实现集约化经营，加快缩小城乡差距，提高农民生活水平。而众鑫公司在尚未获得从事房地产开发经营业务资质的情况下，就与郑士元签订商品房预约合同，并以交纳“住宅诚意金”的名义收取郑士元人民币20000元，拟将其开发建设的上河城市花园的住房出售给并非裴桥村、前老家村村民的郑士元，且至今没有取得《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定的商品房预售应当具备的《国有土地使用证》、《商品房销售（预售）许可证》等合法手续，因此，众鑫公司与郑士元于2013年2月17日签订的《上河城市花园VIP贵宾卡认购协议书》违反有关法律法规的强制性规定，应认定无效，众鑫公司应将其收取的“住宅诚意金”20000元返还给郑士元。郑士元在与众鑫公司签订商品房预约合同时，有义务审查众鑫公司是否具备商品房销售的资格和条件，而未尽慎重审查义务，亦有一定过错，其要求众鑫公司给付“住宅诚意金”20000元之利息的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、第十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、众鑫公司与郑士元于2013年2月17日签订的《上河城市花园VIP贵宾卡认购协议书》无效；二、众鑫公司返还郑士元交纳的“住宅诚意金”20000元，限于该判决生效后5日内履行完毕；三、郑士元的其余诉讼请求予以驳回。如果未按该判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费345元，减半收取172.50元，由郑士元负担20元，众鑫公司负担152.50元。 上诉人众鑫公司上诉称：一、涉案工程“上河城市花园”系裴桥镇人民政府的中心社区建设项目，该项目是由永城市人民政府、裴桥镇人民政府根据国家相关政策法规同意并批准的建设项目。故项目本身合规合法。二、众鑫公司是合法注册的公司。“上河城市花园”的房产项目，上诉人经营行为合法，与郑士元2013年2月17日签订的《上河城市花园VIP贵宾卡认购协议书》是一种房产经营行为，此协议合法有效。三、既然协议合法有效，上诉人坚持履行协议，为郑士元提供住宅，不同意返还20000元住宅诚意金。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人郑士元的诉请。 被上诉人郑士元答辩称：上诉人的证件不齐全，没有土地证、预售许可证，上诉人的卖房行为属于欺诈行为，应把钱退给被上诉人。请求驳回上诉，维持原判。 根据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：原审判决上诉人众鑫公司返还被上诉人郑士元住宅诚意金”20000元有无事实和法律依据？ 双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议，本院予以确认。 本院二审查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续。该法第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让用于非农业建设。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定，商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。上诉人众鑫公司征收集体土地614.9595亩，既没有经过有批准权限的人民政府批准，亦没有办理建设用地使用权证、建设规划许可证和商品房预售许可证。因此上诉人众鑫公司与被上诉人郑士元2013年2月17日签订的《上河城市花园VIP贵宾卡认购协议书》无效，故上诉人众鑫公司基于该协议收取被上诉人郑士元20000元的“住宅诚意金”无事实和法律依据，应予以返还。上诉人永城众鑫公司上诉称不应返还20000元住宅诚意金的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，证据充分，判决正确。依照《中华人名共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费755元，由上诉人永城市众鑫置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 玉 代理审判员 许长峰 代理审判员 曹燚森 二〇一四年十二月十六日 书 记 员 刘 冬 |
