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河南省商丘市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）商民二终字第817号 上诉人（原审被告）尤彦伟，男，1972年1月29日出生，汉族，市民，住永城市。 委托代理人谭伟，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）孙国栋，男，1978年4月7日出生，汉族，市民，住永城市。 委托代理人谭伟，北京盈科（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）李勇，男，1973年4月10日出生，汉族，市民，住永城市。 委托代理人李晓京，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。 上诉人尤彦伟、孙国栋与被上诉人李勇确认合同无效纠纷一案，被上诉人李勇于2013年8月7日向永城市人民法院起诉，2013年12月16日永城市人民法院作出（2013）永民初字第2555号民事判决。上诉人尤彦伟、孙国栋不服该判决，提起上诉。本院于2014年8月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年9月29日公开开庭审理了本案。上诉人尤彦伟、孙国栋的共同委托代理人谭伟，被上诉人李勇的委托代理人李晓京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2011年6月18日，李勇与孙国栋签订永城市西城区城郊矿东、王庄路南20亩的房地产合作开发协议，名称暂定为“湖景花园”，合同签订后，李勇按孙国栋、尤彦伟的要求，先行给付了孙国栋、尤彦伟2，000，000元，孙国栋、尤彦伟依约对该地块的房屋进行了部分拆迁。涉案协议是李勇与孙国栋签订的，尤彦伟接收了李勇2，000，000元拆迁款及合同保险金，孙国栋、尤彦伟之间为合伙关系。另查明：李勇与孙国栋、尤彦伟均不具备房地产开发资质。且该土地位于煤矿采煤保护区范围内。 原审法院认为：依据法律规定，房地产合作开发合同，合同双方必须具有相应房地产开发资质及建筑工程资质。李勇与孙国栋、尤彦伟在签订《湖景花园建筑工程协议》时，双方均无房地产开发及建筑工程所必备的相应资质，双方对此均无异议，该院予以确认。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”。本案中李勇与孙国栋、尤彦伟双方在签订涉案协议时，均无房地产开发经营资质和建筑工程所必备的相应资质，违反了相关法律规定，李勇的要求确认双方所签订合同无效的诉请，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，李勇为履行合同支付给孙国栋、尤彦伟2，000，000元，尤彦伟、孙国栋为履行合同，已将部分款项支付给被拆迁户，但李勇对孙国栋、尤彦伟拆迁费用不认可，李勇与孙国栋、尤彦伟之间既未进行清算、亦未申请评估，故孙国栋、尤彦伟的拆迁费用无法计算，孙国栋、尤彦伟的拆迁费用及为此造成的损失可另案起诉。李勇要求孙国栋、尤彦伟偿还款项理由正当，该院予以支持，但孙国栋、尤彦伟在履行合同中已受到部分损失，在返还李勇款项时应酌情减扣200，000元为宜。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：一、李勇与尤彦伟、孙国栋于2011年6月18日签订的《湖景花园建筑工程协议》无效；二、尤彦伟、孙国栋在判决生效后十日内返还李勇人民币1，800，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22，900元，由尤彦伟、孙国栋负担。 上诉人尤彦伟、孙国栋上诉称：1、本案涉及土地属于农村集体土地，不属于房地产开发，原审判决适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》以及《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，属于适用法律错误。2、本案涉及2，000，000元拆迁补偿款，已实际支付给被拆迁户，被拆迁户的房子已经拆除，即使双方所签订的协议无效，根据法律规定，合同无效时，双方应当根据各自过错承担责任，现该款项已无法追回，对该损失的发生，是因为被上诉人李勇没有按照合同约定办理相关手续，主要过错在被上诉人李勇，应当由被上诉人李勇承担该损失。请求二审法院撤销原判，依法改判。 被上诉人李勇辩称：1、依法取得房地产开发资质的企业才能进行房地产开发，本案合同的双方当事人均为个人，均未取得建筑资质，同时，本案涉案土地为集体所有土地，没有取得国有土地使用权，不能进行房地产开发，双方所签协议违反法律禁止性规定，应为无效协议。2、上诉人尤彦伟、孙国栋与被上诉人李勇之间是房地产合作开发关系，不是合伙关系。3、上诉人尤彦伟、孙国栋与被上诉人李能所签订的合同无效，上诉人尤彦伟、孙国栋应当返还收被上诉人李勇所交付的保证金，原审判决上诉人尤彦伟、孙国栋返还1，800，000元，已经承担了责任。原审认定事实清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 根据当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：上诉人孙国栋与被上诉人李勇签订的协议是否有效？原审判决上诉人孙国栋、尤彦伟返还被上诉人李勇1，800，000元有无事实及法律依据？当事人对争议焦点均无异议和补充，本院予以确认。 上诉人尤彦伟、孙国栋，被上诉人李勇二审中均未提交新证据。 庭后，本院对上诉人尤彦伟、孙国栋主张给被拆迁户支付1，600，000元拆迁保证金进行调查，因被拆迁户不配合调查，对该证据不予采信。 本院经审理查明的事实与原审认定事实相同。 本院认为，合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。本案中上诉人孙国栋、尤彦伟与被上诉人李勇签订涉案协议时，均无房地产开发经营资质和建筑工程所必备的相应资质，且本案涉案土地为集体所有土地，没有取得国有土地使用权，不能进行房地产开发，双方所签协议违反法律禁止性规定，应为无效协议。上诉人尤彦伟、孙国栋与被上诉人李勇签订的协议无效，失去履行条件，因拆迁给被拆迁户造成损失，可以与被拆迁户协商或另案起诉。上诉人尤彦伟、孙国栋提供的损失清单显示，该合作项目总体损失为1，566，389元，对该损失双方未进行清算，也未进行评估，无法确认，可以在与被拆户清算后，通过协商或另案起诉。因该合作项目无法履行，上诉人尤彦伟、孙国栋长期占用被上诉人李勇2，000，000元保证金，显失公平，应当予以返还。因拆迁给被拆迁户造成的损失确实存在，被上诉人李勇应当预留70万元解决双方纠纷，待双方与被拆迁户清算后，再进行清算。 综上，原审判决认定事实清楚，法律适用正确，判决失当，予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持永城市人民法院（2013）永民初字第2555号民事判决第一项，即被上诉人李勇与上诉人尤彦伟、孙国栋于2011年6月18日签订的《湖景花园建筑工程协议》无效。 二、撤销永城市人民法院（2013）永民初字第2555号民事判决第二项，变更为上诉人尤彦伟、孙国栋在本判决生效后十日内返还被上诉人李勇人民币1，300，000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费45，800元，由上诉人尤彦伟、孙国栋负担29，770元，被上诉人李勇负担16，030元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王 玉 代理审判员 许长峰 代理审判员 曹燚森 二〇一四年十一月二十六日 书 记 员 刘 冬 |
