|
河南省永城市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永民初字第1704号 原告王友德，男，1946年9月14日出生。 委托代理人张十智，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。 被告李子建，男，1955年3月6日出生。 委托代理人韩新杰，河南宇言律师事务所律师。 被告永城市兴峰置业有限公司，住所地：永城市西城区二环路与三台阁交叉口南112号。 法定代表人耿少峰，该公司董事长。 委托代理人李晓京，河南天翔鲲鹏律师事务所律师。 原告王友德诉被告李子建、永城市兴峰置业有限公司（以下简称兴峰公司）房屋卖合同纠纷一案，原告于2014年4月22日向本院起诉，本院受理后，在法定期限内向原、被告送达了相关民事诉讼法律文书，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王友德及其委托代理人张十智，被告李子建及其委托代理人韩新杰，被告兴峰公司的法定代表人耿少峰及其委托代理人李晓京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王友德诉称，2012年2月11日，原、被告签订一份《印象西城购房合同书》，约定位于永城市西城区三台阁路与东二环路交汇处，小区名为“印象西城”中的5号楼1单元4楼404室的房屋以19万元的价格转让给原告，付款方式为首付10万元，封顶付7万元，交房付2万元，交房时间为2012年12月31日前。合同签订后，原告按照约定于当日向被告交款10万元，但时至今日，被告仍没有向原告交付房屋，且经过了解，被告已经将涉案房屋出售给他人，事实上已经无法履行合同。要求解除原、被告签订的购房合同，返还购房款10万元及利息，并赔偿损失10万元。 被告李子建辩称，1、李子建是原印象西城项目的负责人，后该项目全部移转给第二被告兴峰置业有限公司，即该项目的权利义务应由第二被告承担；2、李子建与原告签订的合同系履行职务行为，其行为后果应由第二被告承担；3、原告要求赔偿损失没有事实和法律依据；4、本案所涉的房屋因政府的行为延期交工，现在已经具备交房的条件，原告应该要求继续履行合同。综上，被告李子建不应该承担任何责任。 被告兴峰公司辩称，1、原告起诉的合同与兴峰公司无关，我公司不是合同当事人，在该合同上也没有我公司的公章，被告李子建也不是我公司员工，也不是我公司授权的人员，另外我公司是在2013年3月20日成立，该买卖合同发生在2012年2月11日，因此该合同与我公司无关，我公司不应当承担任何责任；2、原告要求解除合同没有任何事实依据和法律依据，根据该合同原告在该房屋封顶时应该付7万元的款，在交房的时候再付清剩余的2万元，原告因为在封顶时没有付7万元，在交房的时候剩余的2万元也没有付清，第一被告李子建可以拒绝交房，因此原告不能因为延迟交房而要求解除合同；3、原告要求双倍赔偿没有法律依据。综上，请求驳回原告对兴峰公司的诉讼请求。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、二被告是否为本案合同适格的权利义务主体；2、原告要求解除合同并要求二被告返还购房款10万元及利息、赔偿经济损失10万元是否有事实和法律依据。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议。 原告向本院提交的证据材料有：1、2012年2月11日原告与署名为永城市西城区印象西城、李子建签订的《印象西城购房合同书》一份。该合同对房屋的具体位置、单价、付款方式、交房时间、违约责任等均有明确的约定。因约定的出卖人逾期交房违约责任不能补偿原告的损失，故原告要求被告按照同期银行的贷款利率赔偿损失。2、收到条一份，证明原告于2012年2月11日交付购房款10万元。这两份证据的举证目的是：1、导致本案原告不能达到合同目的的原因有：一、被告严重的逾期交房；二、印象西城由二被告实际投资开发，根据最高法关于商品房买卖合同的规定，二被告迄今为止并未取得商品房预售许可，在庭前调解过程中，被告认可该涉案房屋系向拆迁户补偿的房屋，我国有关司法解释规定了被拆迁人有优先取得拆迁安置房屋的权利，这些情况都说明原告要求解除合同，赔偿损失均有事实和法律依据。2、被告在约定的时间内并没有将涉案房屋封顶、原告因此没有交付下余的7万元和交房时的2万元。 被告李子建向本院提交证据材料有：2011年建房协议书原件及复印件各一份。证明：1、印象西城项目在2011年开始是由李子建、耿少峰、马保森、高永章、魏超五人合伙承建的，李子建系该项目的负责人，因此本案如果判决李子建承担责任应该追加其他四人为本案被告。2、该项目于2013年9月4日在涉案的房屋没有交付的情况下已全部移转给第二被告，因此本案涉案的合同义务应该由第二被告承担。 被告兴峰公司向本院提交的证据材料有：1、营业执照复印件一份；2、组织机构代码证复印件一份。证明第二被告的成立日期是在2013年3月20日，本案所诉的行为发生在该公司成立之前。 经庭审质证，被告李子建对原告提交的证据材料质证认为：对合同和收条的真实性无异议，但认为：1、根据该合同第5条第二款约定，在封顶时原告交付7万元，原告负有先履行交款7万元的义务，根据合同法第67条的规定，第二被告享有延迟交房的先履行抗辩权，因此该合同不具备解除的条件；2、该合同的权利义务均移转给第二被告，因此继续履行合同的义务应该由第二被告承担。对兴峰公司提交的证据认为：对该证据的真实性无异议，该公司是由耿少峰买的李玉珠的股份，由耿少峰、马保森、高永章、魏超、王德平、王继东共同出资成立的，应由公司承担连带责任。 被告兴峰公司对原告提交的证据材料认为：两份证据均与我方无关，对此证据本身不发表质证意见，但有几点情况需要说明：1、该合同签订时间发生在我公司成立之前；2、合同上加盖的公章也不是我公司的公章；3、收到条是第一被告李子建个人书写的，没有我公司财务章，说明我公司并没有收取原告的任何款项；4、据我方了解，第一被告卖给原告的房屋也是分配给拆迁户的房屋，第一被告是受拆迁户的委托卖出的房屋，不属于公司的房屋，因此第一被告和原告之间的行为不能认定为公司的行为；5、2013年3月20日印象西城项目转由我公司承建，所涉的争议房屋我公司已经建成，但我公司没有对外销售，所涉房屋属于拆迁补偿的房屋；6、该合同也不存在解除的条件，因为原告仅付了10万，剩余的款一直没有向第一被告交纳，不存在延期交房的问题。对被告李子建提交的证据材料认为：对该协议的真实性无异议，需要说明的是：1、这个建房协议是在2013年9月4日移交给我公司的，通过这份证据材料反而能证明第二被告与本案无关。2、第一被告卖给原告的房屋是分配给拆迁户的房屋，不是我公司后来承接的范围。通过我们向第一被告的发问，非常清楚的证实了第一被告的行为不是我公司的职务行为，代为处理的也不是我公司的财产，而是分配给拆迁户的房屋，收受购房款也不是我公司的行为，而是第一被告的个人行为。3、原项目是个人合伙开发，因为原个人合伙过程中的行为不应有公司承担， 原告对被告李子建提交的证据认为：1、对该协议的真实性不发表意见，因为合同甲方当事人没到庭，不能确认协议的真实性；2、即使该协议真实，根据二被告认可的事实，李子建是印象西城项目合伙经营人的负责人，其对外行为是经过全体合伙人授权或认可的，所以本案中没有必要追加其他合伙人为被告；3、通过该证据能够证明被告非法转让被拆迁户房屋的事实是成立的，因为被拆迁户没有提供同意被告转让其房屋的证据，原告可以要求“1＋1”赔偿。对被告兴峰公司提交的证据认为：对证据的真实性无异议，但第二被告的证明观点不符合法律规定。公司在成立之前全体出资人或股东是一个整体，公司在成立之前为将来公司成立后所经营的项目所从事的行为产生的权利义务，应该由出资人和成立后的公司承担无限连带责任。原告选择在出资人代表李子建以及成立后的公司作为义务人是符合法律规定的。原告与被告签订合同并支付款项时，对二被告之间的内部约定，包括公司成立之前各个合伙人之间的内部约定均不知情，李子建的行为应该属于表见代理，原告系善意第三人的身份应该被确定，第二被告的免责理由不能成立。 针对原、被告所举证据，本院综合认证如下：原告所举证据1、2，被告李子建对其真实性无异议，可以作为有效证据使用。被告李子建所举证据，原告王友德不持异议，可以作为有效证据使用。被告兴峰公司所举证据，形式来源合法，内容客观真实，可以作为有效证据使用。 依据上述有效证据，结合当事人陈述，本院确认以下案件事实：2011年，永城市西城区印象西城李子建与案外人李桂云签订《建房协议书》一份，协议中约定了双方的相关权利义务。2012年2月11日，原告王友德与永城市西城区印象西城李子建签订《印象西城购房合同书》一份，合同约定：原告购买印象西城位于永城市西城区三台阁路与东二环路交汇处的5楼1单元4楼404室的房屋一套，总价款为19万元，首付10万元，封顶付7万元，交房付2万元，交房时间为2012年12月31日前。合同签订后，原告按照约定于当日向被告李子建交款10万元，被告一直没有向原告交付房屋，为此双方发生纠纷，原告诉至本院。 另查明，被告李子建将永城市西城区印象西城项目于2013年9月4日全部转让给被告兴峰公司。 本院认为，原告王友德与被告李子建、永城市西城区印象西城签订的《印象西城购房合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，被告李子建以个人名义收取原告首付款10万元，而被告李子建不但没有向原告交付房屋，而且在没有经原告同意的情况下，将合同权利义务一并转让给被告兴峰公司，构成根本违约，致使原告的合同目的不能实现，故对原告要求解除合同，被告返还购房款及利息，并赔偿损失10万元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告兴峰公司承担责任的诉讼请求，因原告与被告兴峰公司之间不存在合同关系，根据合同的相对性原则，对原告的该请求，本院不予支持。被告李子建辩称，印象西城项目是李子建、耿少峰、马保森、高永章、魏超五人合伙承建，应当追加其他合伙人为被告，但仅提交一份与案外人李桂云的建房协议上显示有五人的签字，未提交合伙协议等其他有效证据相印证，且根据相关法律规定，即使存在合伙协议，也只能对合伙人产生约束力，而不能约束合同相对人，故对被告的该抗辩理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条、最人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）之规定，判决如下： 一、解除原告王友德与被告李子建于2012年2月11日签订的印象西城购房合同； 二、被告李子建于本判决书生效后十日内返还原告王友德购房款10万元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率自2012年2月11日起计算至本判决确定的履行之日止）； 三、被告李子建赔偿原告王友德经济损失10万元； 四、驳回原告王友德的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4300元，由被告李子建负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审 判 长 姬钦锐 审 判 员 王志超 人民陪审员 陈 翠 二〇一四年十月十日 书 记 员 陈 颖 |
