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河南省永城市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）永民初字第1268号 原告郭秀兰，女，1967年9月13日出生。 委托代理人仲嵩，河南仲嵩律师事务所律师。 被告永城市建超置业有限公司，住所地：永城市东城区百花路南段。 法定代表人李娟，该公司总经理。 被告李娟，女，1972年7月20日出生。 二被告委托代理人杨德峰，河南向东律师事务所律师。 原告郭秀兰诉被告永城市建超置业有限公司（以下简称建超置业公司）、李娟房屋买卖合同纠纷一案，原告郭秀兰于2014年3月14日向本院起诉，本院受理后，在法定期限内向原、被告送达了相关民事诉讼法律文书。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭秀兰及其委托代理人仲嵩，被告建超置业公司、李娟的委托代理人杨德峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郭秀兰诉称，被告在没有取得预售许可证的前提下，对外销售房屋。2013年2月15日原告在不知情的情况下，为了给孩子结婚购买被告开发的房屋，签订了定购协议书，并交付定金5万元，有被告李娟出具的收据为证。当时约定2013年10月份交房，有证人作证，保证不误原告孩子结婚，被告违约直到目前房屋还没建好，更不要说交房。被告严重违约，依据合同法之规定，“一方违约，另一方可以要求解除合同。”原告要求解除与被告签订的龍鑫苑房源定购协议书，并要求返还房源认购定金5万元及利息。 被告建超置业公司辩称，原告要求解除双方于2013年2月15日签订的《龍鑫苑房源定购协议书》缺乏事实和法律依据。原告在诉状中称其在不知情的情况下于2013年2月15日与被告签订了购房协议书并交付定金5万元与事实不符，协议上的指印是原告所捺，5万元购房定金是原告所交，怎么能说不知情呢？不知情又说有被告李娟出具的收据为证？原告在诉状中所写的“当时约定2013年10月份交房”也缺乏事实依据，双方当事人的相关权利、义务在合同书上写的清清楚楚，怎么能抛开协议而随意进行杜撰呢？合同法规定的解除合同的几种情形，从本案看被告无任何违约行为，而违约的恰恰是原告。双方合同书上的房源是龍鑫苑社区一期2号楼2单元402室，此房在2013年8月份已封顶，2013年10月份门窗已全部安装完毕。根据协议，在房屋封顶之后，原告应向被告缴纳80%的封顶房款。自房屋封顶之时到门窗安装完毕时，被告多次通知原告交房款，原告不但不交，反而到展厅进行无理取闹，均被龙岗派出所出警制止。按照定金的规定，在给付定金一方不履行合同主要义务时是无权索要定金的。综上，被告是依法取得房地产开发资质的企业，原、被告签订的房屋定购协议合法有效，并且在永城市城乡建设新农村建设规划范围之内，请求驳回原告的诉讼请求。 被告李娟辩称，同意被告建超置业公司的答辩意见。 根据原、被告的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点是：1、原告要求解除与被告签订的龍鑫苑房源订购协议书有无事实及法律依据2、原告要求返还定金5万元及利息有无事实及法律依据。双方当事人对本院归纳的争议焦点均无异议。 原告向本院提交的证据材料有：1、龍鑫苑房源订购协议书一份；2、永城市建超置业有限公司出具的该房屋房款收据一份；3、被告宣传彩页一份；4、李娟名片一份。证据1、2证明：原、被告已经签订合同并已经交付定金。证3-4证明：被告是做虚假宣传，在没有取得预售许可证的前提下对外销售房屋，是一种违法行为，签订的协议违反我国法律规定，原告在不知情的情况下与被告签订协议，该协议根据法律规定应当解除。5、证人郑某甲出庭作证；6、证人郑某乙出庭作证。证5、6证明：被告违约，在2013年10月份没有向原告交付房屋，签订协议时，被告没有取得预售许可证，也没有张贴其预售许可证，因此其签订协议的行为是违反法律规定的，所签订的协议也是不受法律保护的。 被告建超置业有限公司向本院提交的证据材料有：1、2013年2月15日的协议书及收据与原告提交证1、2重复，不再提交书面证据，证明目的同质证意见。2、被告公司的营业执照、开发资质证书等各项证件各一份，证明原告系合法的房地产开发企业。3、永建新农字（2013）05号文复印件一份及关于永城市龙岗中心集镇区控制性详细规划会议纪要复印件一份，证明涉案房屋订购协议在永城市城乡建设新农村建设规划许可的范围之内，同时证明2013年2月15日原、被告双方签订的房屋订购协议合法有效；4、龍鑫苑项目施工日志照片一份，复印件庭后补交，该日志证明工程进度在2013年7月22日已经主体封顶，在2013年10月份已经完工。 被告李娟未向本院提交证据材料。 经庭审质证，被告建超置业公司对原告提交的对证1、证2，证3、证4的真实性无异议，但从以上四份证据中反证出原被告之间签订的协议是在自愿、平等、合法的前提下签订的，该协议合法有效。同时协议的性质是房屋订购，收款条上也写明的购房定金，现在原告以诉讼的方式要求解除双方签订的房屋订购协议，证明原告已经不再履行该协议，其要求返还定金的诉求，依法不应当得到支持。对证5证人郑某甲认为，所做证言不客观、不真实，其表现是不知道双方签订协议的书面内容，这说明其在作证时，见证双方签订协议的事实是不成立的。而证人对双方认可的书面内容却不知晓，仅仅知晓双方没有确认的一些道听途说的一些事情，其作证显然是伪证，同时证人与原告系本宗亲属关系，其证言有失客观公正。对证6郑某乙的证言认为，因其不在现场，与本案不具有关联性，对其它证明事项质证意见同证5。 被告李娟同意被告建超置业公司的质证意见。 原告对被告建超置业公司提交的证据1质证意见是：该协议是否合法有效，由法院进行查明，根据法律规定在没有取得预售许可证的前提下是不能销售房屋的，被告的行为明显违法，同时在该协议第五条明确约定，乙方违约的也只能收取定金的10%作为违约金，但被告至今未将剩余款项返还原告；且该协议是被告制定的制式合同，该合同中对于原告的权利几近全部剥夺，其行为明显违反合同法的规定；对于证人证言两个证人证言客观真实。对证2的真实性无异议，但不能证明其销售房屋的行为合法。对证3，该文件是在2013年11月份出来的，即在本协议签订之后出台，不能证明其行为合法，对于会议纪要只是规划方面的情况，但与本案中的房屋买卖行为并无关系。对证4因为对方没有出具书面的东西，即使有完整的记录，也不能证明被告的销售是合法的。 本院对原、被告所举证据综合认证如下：被告对原告提交的证据1、2、3、4的真实性均无异议，可以作为有效证据使用。原告提交的证据5、6均是听说，属于传来证据，又没有其他有效证据相互印证，不能作为有效证据使用。原告对被告提交的证据1、2真实性无异议，故可以作为有效证据使用。被告提交的证据3、4是涉案房产经有关部门批准的规划手续及施工手续，故可以作为有效证据使用。 依据上述有效证据，结合当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年2月15日，原告郭秀兰（乙方）与被告建超置业公司（甲方）签订一份龍鑫苑房源定购协议，协议约定：一、乙方自愿于2013年2月15日认购甲方所开发的龍鑫苑项目（位于永城市龙岗镇双龙大道与中心大街交叉口西南地块）2号楼2单元402室房源，该房源建筑面积约115.6平方米（户型、面积等资料以政府最终批准的文件为准，多退少补），原单价为1430元／平方米，原总价为165308元，房款优惠总计5308.76元，扣除所有优惠价后单价为1384.08元／平方米，优惠后的总价为160000元；二、该房源认购定金为5万元（凭开发商收款收据为证）。乙方须于此协议签订之日交清房源认购定金，方能定购该房源并享受此价格；三、乙方一旦确定所购房源，将不得进行房源变更或调换；乙方不得以任何理由退定退购，否则将收取房源认购定金的10%作为违约金；四、乙方须在接到甲方通知该项目主体封顶之日起10日内（以甲方通讯记录为准），补齐总房款的80%，即须补交8万元，在该项目交付之日补齐全部剩余房款计3万元，否则将被取消房源定购资格，该房源由甲方收回，乙方将被收取房源认购定金的10%作为违约金……等等。协议签订当天，原告将房源认购定金5万元交给被告，龍鑫苑项目于2013年7月22日封顶，后原告以被告没有按照合同约定的期限交工为由，诉至本院。 本院认为，原、被告签订的售房协议书是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定全面履行各自的义务。协议签订后，原告虽然按照协议约定将认购房源定金交付给被告，但原告在涉案房产于2013年7月22日封顶后，没有按照协议约定在主体封顶后十日内交纳总房款80%的房款，且双方在协议书第三条明确约定，乙方一旦确定所购房源，将不得进行房源变更或调换，不得以任何理由退定退购，故对原告要求解除房源订购协议书，并要求被告返还定金5万元及利息的诉讼请求，本院不予支持。原告诉称双方约定的交房时间为2013年10月份，但在原告提交的订购协议书上对此并没有约定，而原告提交的二位证人证言又均系传来证据，其效力不足以对抗书证的效力，故对原告的该诉称理由，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告郭秀兰的诉讼请求。 案件受理费1050元，由原告郭秀兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。 审 判 长 黄建民 审 判 员 姬钦锐 人民陪审员 陈 翠 二〇一四年九月五日 书 记 员 王胜华 |
