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河南省漯河市郾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2012）郾民初字第02469号 原告张洪涛。 委托代理人周宝珠，河南平允律师事务所律师。 被告河南雅顺置业有限公司。 法定代表人宋二虎，该公司董事长。 委托代理人秦宏，该公司法律顾问。 原告张洪涛诉被告河南雅顺置业有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，分别于2013年3月12日和2014年10月28日两次公开开庭进行了审理。原告张洪涛的委托代理人周宝珠，被告河南雅顺置业有限公司委托代理人秦宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2008年至2010年被告在原告所经营的果果烟酒商行赊烟酒共计321820元。原、被告经过协商，被告同意将此欠款抵作原告购买被告水畔城邦小区的2号楼2－806、2－1005两套住户的购房款，2010年3月13日签订了订房协议，2010年3月20日，被告当时出具了收到该房款的收据，但被告一直未将上述两套住户交付原告。现在原告发现被告已将上述两房卖给了他人。综上所述，被告违反法律规定和诚信原则，一房二卖，已严重侵害了原告的合法权益。原告诉至贵院，请法院依法判令：履行原告与被告签订的两份房屋买卖合同。 被告辩称：1、原告诉称2008年至2010年期间我公司赊烟酒款共计321820元不属实，我公司从未在原告处购买过烟酒。2、原告与和鸿彬所签订的两份订房协议书未加盖我公司印章，原告也未按协议内容支付购房定金，该协议为虚假协议。3、根据订房协议书第三条约定，该协议为双方签订正式商品房买卖的担保，此后原告未与我公司签订任何商品房买卖合同，也未按协议内容支付购房定金或者购房款。我公司与原告之间并未成立买卖关系。4、我公司与原告也未签订订房协议，原告所提出的两份定金协议也未实际履行。我公司经财务查账，未收到原告方分文现金。综上，原告所诉事实不存在，请求依法驳回原告的诉请。 经审理查明：2010年3月13日，漯河市和泰房地产开发有限公司经理和鸿彬与原告张洪涛签订了两份水畔城邦订房协议书。协议书甲方（卖方）为漯河市和泰房地产开发有限公司，乙方（预购房）为原告张洪涛。原告张洪涛分别预定被告漯河市和泰房地产开发有限公司开发的水畔城邦2号楼2单元10层1005号房和水畔城邦2号楼2单元8层806号房屋。其中，2号楼2单元10层1005号房建筑面积为88.24平方米，优惠后为193200元。2号楼2单元8层806号房屋建筑面积为124.56平方米，优惠后为298000元。同时，两份订房协议书还分别约定应需支付定金人民币5万元。该两份协议书，有漯河市和泰房地产开发有限公司法人代表和鸿彬的签字。2010年3月20日，和鸿彬为原告张洪涛出具了一份收据，内容为：“今收到张洪涛水畔城邦2#－2－806，2#－2－1005房款定金（冲抵08—10年公司所用烟酒）叁拾贰万壹仟捌佰贰拾壹圆整（￥321821元）。该收据上加盖有漯河市和泰房地产开发有限公司财务专用印章，后双方一直没有签订正式的商品房买卖合同，被告也一直未将两套商品房交付给原告。 另查明：漯河市和泰房地产开发有限公司现变更为河南雅顺置业有限公司。 庭审中，2013年3月12日本院第一次开庭审理时，被告河南雅顺置业有限公司申请对2010年3月20日和鸿彬出具的收据中书写字迹的形成时间及印章加盖的时间进行司法鉴定。但因被告没有提供参照样本，同时因原告提交的两份订房协议和收据均为第二联（客户联），而被告也没有提供第一联，造成无法进行司法鉴定。2014年10月28日本院第二次庭审中，被告再次提出司法鉴定申请。本院经合议后，依法驳回了被告的鉴定申请。 本院认为：原、被告双方签订的两份定房协议，虽然没有加盖公司的印章，且两份定房协议内容也不尽完善，但有原公司法人代表和鸿彬的签字，而且原告也已经按照协议的约定支付了部分购房款。故该两份协议应为有效协议。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故该两份购房协议应当认定为商品房买卖合同，原告要求被告按照协议的约定履行义务，于法有据，本院应予支持，故原告要求继续履行双方签订的两份房屋买卖合同，本院应予支持。因原告现仍下欠被告两套房子的购房款169379元（491200元－321821元）。为显示公平，也为了便于案件的执行。原告应将下欠的工程款交付给被告，被告也应当将房屋交付给原告，同时为原告办理相关房产手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下： 一、继续履行原告张洪涛与被告河南雅顺置业有限公司于2010年3月13日签订的两份水畔城邦定房协议书。 二、原告张洪涛在本判决生效后十日内将下欠被告河南雅顺置业有限公司的两套购房款169379元交付给被告河南雅顺置业有限公司，被告河南雅顺置业有限公司在收到原告张洪涛下欠的169379元购房款后，应在十日内将水畔城邦2号楼2单元10层1005号房屋和水畔城邦2号楼2单元8层806号房屋交付给原告张洪涛，同时为张洪涛办理相关房产手续。 案件受理费6120元，由被告河南雅顺置业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审判长 罗文学 审判员 朱开元 审判员 张卫平 二〇一四年十一月十日 书记员 王新惠 |
