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河南省漯河市郾城区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）郾民初字第01365号 原告弯晓明。 委托代理人赵绍虎，河南平允律师事务所律师。 被告漯河市天泰建设开发有限公司。 法定代表人林景艺，该公司总经理。 委托代理人王冠周，该公司法律顾问。 委托代理人鲍庄红，河南恩达律师事务所律师。 原告弯晓明诉被告漯河市天泰建设开发有限公司（以下简称天泰开发公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告弯晓明的委托代理人赵绍虎，被告天泰开发公司的委托代理人王冠周、鲍庄红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告弯晓明诉称：2011年10月17日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告位于郾城区井冈山路北段的商品房一套，面积72.17平方米，总价值206414元。合同约定被告交房时间为2011年12月30日前，逾期交房每日按已交房款的万分之六承担违约金。合同签订后，原告履行了交付购房款的义务，但被告迟迟未向原告交付房屋。请求判令：1、被告承担迟延交房的违约金、延期办证违约金23634元，返还多收的房产契税2064元；2、判令被告因未依约履行合同给原告造成的损失9600元，并承担本案诉讼费用。 被告天泰开发公司辩称：一、法律规定有约定违约金不足以弥补损失的才赔偿损失，原告要求的违约金的数额大于赔偿损失的数额，本案不存在赔偿损失问题。二、原告请求违约金过高，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条规定和17条规定，原告的经济损失为租金损失，约定违约金损失不应超过实际损失的30%，超过部分不应当支持。三、计算违约金的时间开始依据以前的判例，计算到2012年7月21日。四、原告诉请的房产契税不确定，在办理房产证是由房管部门收取，尚未办理房产证，原告的诉请没有事实依据。 经审理查明：2011年10月17日，天泰开发公司（出卖人）与原告（买受人）签订B083号商品房买卖合同。合同约定：弯晓明购买天泰开发公司在郾城区井冈山路天泰景艺苑8层819号商品房一套，房屋面积71.17平方米，总价款206414元。根据合同约定，出卖人应当在2011年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交房不超过叁拾日，按约定交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之伍的违约金，合同继续履行。逾期超过叁拾日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起叁拾天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金。 合同签订后，按照约定，弯晓明首付款86414元，剩余房款120000元银行按揭。按揭款于2012年1月1日打入天泰开发公司账户。到2011年12月30日，天泰开发公司未按合同约定向天泰开发公司交付所购买的商品房。被告天泰开发公司提供证据证明于2012年7月14日向各业主发出通知，开始交付房屋钥匙，分批交付钥匙至7月21日。 被告提供郾城区人民政府会议纪要，郾政纪《2005》2号，证明地上附属物的拆迁是由区创建办牵头，城关镇政府负责，逾期交房责任在政府，天泰开发公司不应该承担违约责任。 另查明，本院审理的（2013）郾民初字第850号梁勇涛诉天泰开发公司房屋买卖合同案件和本案属同一类型的案件，而在此案审理过程中，被告天泰开发公司申请对位于郾城区天泰大厦的房产在2011年10月30日至2013年5月25日之间的租金进行评估。评估结论为月租金400元。 再查明：本案在审理过程中原告变更了诉讼请求，只要求逾期交房的违约金，放弃了对延期办证违约金、返还多收的房产契税、未依约履行合同给原告造成的经济损失三项请求。 本院认为：原告弯晓明与被告天泰开发公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后，对双方当事人均具有法律约束力。本案中，原告按合同约定交付了足额缴纳房款，被告天泰开发公司未按合同约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，为此，被告天泰开发公司应承担违约责任。虽然被告在庭审中提出其延期交房是由于政府的因素，但凭其提交的郾城区人民政府会议纪要，不能证明是因为国家政策和政府因素造成的。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告双方签订的商品房买卖合同中约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之陆的违约金。”的违约责任，本院予以支持。但是，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为期限，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。” 本案中，合同约定交房为2011年12月30日，被告天泰开发公司提供证据证明于2012年7月14日向各业主发出通知，分批交付钥匙至7月21日。自2012年7月21日之后未领取钥匙的责任不完全在被告天泰开发公司，因此应以2012年7月21日为交付房屋截止时间。因此被告的逾期违约期限为203天。因原告的银行按揭款于2012年1月1日打入天泰开发公司账户，应视为全款支付。 被告称违约金过高。本院认为，由于被告天泰开发公司迟延交房，造成了买受人不能按时居住，造成了一定的损失，但是就本案来讲，被告延迟交房，原告弯晓明的损失主要有两种即租房损失和房款利息，庭审中，原告未提供损失的相关证据，而被告提交了“天泰大厦房产2011年10月30日至2013年5月25日之间的评估结论为月租金400元。”因此，对于被告申请减少违约金之请求，本院予以支持。结合本案综合情况，参照中国人民银行贷款基准利率标准，本院认为天泰开发公司应以交付房价款的每日万分之三的违约金标准赔偿较为公平、合理。即12570.61元（206414元×203天×3?），其余部分本院不予支持。原告的其他诉讼请求已自动放弃，是原告对自己诉权的处分，对此本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 被告漯河市天泰建设开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告弯晓明逾期交房违约金12570.61元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费680元，被告漯河市天泰建设开发有限公司负担260元，原告弯晓明负担420元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。 审判长 罗文学 审判员 朱开元 审判员 张卫平 二〇一四年十一月十五日 书记员 何 娜 |
