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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2438号 上诉人（原审被告：）张智勇，男，汉族。 被上诉人（原审原告）：洛阳市广和物业管理有限公司。 法定代表人：钱峰，该公司总经理。 委托代理人：胡士兵，该公司职工，特别授权。 上诉人张智勇因与被上诉人洛阳市广和物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市瀍河回族区人民法院（2014）瀍民初字第303号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张智勇、被上诉人洛阳市广和物业管理有限公司法定代表人钱峰与委托代理人胡士兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：洛阳市广和物业管理有限公司具备从事物业管理的资质，为三级资质。2007年4月6日，洛阳市中房物业管理有限公司（以下简中房物业公司）与被告张智勇签订了物业管理服务协议。2007年9月25日中房物业公司名称变更为洛阳市广和物业管理有限公司。协议中房物业公司为甲方，鑫鑫花园18号楼2单元402号房屋张智勇为乙方，该房屋建筑面积104.8平方米。协议第三条是物业管理服务内容：1、物业共用部分的维修、养护和管理。2、物业公用设施设备的运行、维修、养护、和管理。3、房屋共用部位、共用设施设备非复杂情况下的小修和急修。4、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清远及雨、污水管道的疏通；5、公共绿化的养护和管理；6、车辆停放管理；7、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；8、消防管理；9、装饰装修管理服务。协议第六条是物业服务费用收取的具体标准：1、多层住宅：0.20元／月.平方米；2、商业物业：1.00元／月.平方米；3、露天停车场车位费每月50元、大车80元；4、摩托每月12元、电动车每月7元、自行车每月4元。5、临时停车超过90分钟收费2元、过夜4元。协议第十二条第3款第6项：安装防护网不超出外墙面、不安装招牌、檐蓬、托架等一切添加物。协议第三十七条：乙方或物业使用人违反本协议第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按日3‰的标准向甲方支付违约金。逾期满三十天仍不缴纳者，甲方可采取停水、停电等措施（特殊情况下甲方可申请法院拍卖乙方房屋），直到乙方缴齐所欠费用、违约金等费用为止。洛阳市瀍河回族区物价检查所发给鑫鑫花园有服务收费统一标价牌，显示：一、停车收费1、自行车4元.辆／月2、电动车7元.辆／月，3、摩托车12元.辆／月，4、汽车2元.辆／次；二物业收费1、物业管理0.20平方米／元（不含公摊、水、电、生活垃圾费）汽车50元.辆／每月（占道费）。2008年4月6日开始被告一直未向原告缴纳物业服务费、垃圾处理费和公摊电费。原告主张于2009年12月9日、2011年12月9日、2013年12月12日以张贴形式发出催缴物业费的通知，被告认可每个月交费的时候原告就将该通知张贴在小区，但不是针对原告个人。原告另主张每月代收生活垃圾处理费2元，并提供洛阳市人民政府洛政（2006）72号文件。原告还主张计费中每月电费公摊费用1元。被告提交2007年4月6日装修保证金收据一张，原告认为该房屋至今没有经过验收不能退；被告提交防盗门收据1张和田建成、许正灿书面证明，拟证明因物业发错钥匙被迫换防盗门，原告认为如果发错钥匙只需换防盗门门锁且证人未出庭作证；被告提供照片拟证明小区存在业主乱停车、垃圾乱堆放等情况，原告认为用照片来证明瑕疵不成立，不能成为不交物业费的理由。 原审认为：原、被告之间的物业服务协议书签订后，双方的服务关系持续存在，双方并未解除或变更协议，协议对原被告均有约束力。原告履行了物业服务，被告应当依协议约定的收费标准向原告缴纳物业服务费。被告认为原告存在物业服务不到位的问题，可以依照合同的相关约定，要求甲方限期改正，但不应以此为由拒交服务费。被告主张的装修保证金和防盗门问题，与本案不属同一法律关系，本案不予处理。原告主张被告拖欠2008年4月6日至2014年2月28日期间物业服务费及其他费用共计1696.4元，被告对此无异议，对原告主张本院予以支持。原告主张按日3‰收取违约金过高，鉴于被告长期未缴纳物业费，根据公平原则，对原告主张的违约金酌定为500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告张智勇于本判决生效之日起十日内支付原告洛阳市广和物业管理有限公司2008年4月6日至2014年2月28日期间的物业服务费用及其他费用共计人民币1696.4元。二、被告张智勇于本判决生效之日起十日内向原告洛阳市广和物业管理有限公司支付违约金人民币500元。三、驳回原告洛阳市广和物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费25元，原告洛阳市广和物业管理有限公司承担15元，被告张智勇承担10元（被告负担部分原告已交付，限被告于本判决生效之日起十日内付给原告）。如果未按照本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 张智勇上诉称：1、原审判决提到物业公司认为房子没有经过验收不退装修押金，洛阳市广和物业管理有限公司不退押金是上诉人拖欠物业费的原因之一，原审判决回避此事，上诉人认为不合理；2、根据上诉人与洛阳市广和物业管理有限公司签订的协议，洛阳市广和物业管理有限公司对公共部分有维修、养护的义务，对小区车辆停放有管理的义务，一审提到可要求物业公司限期改正，但事实是直到物业公司撤出，小区依旧混乱不堪；洛阳市广和物业管理有限公司在执行合同中存在明显过错，原审法院不调查事实，仅凭其收费资质就作出判决有失公允。请求撤销原审判决依法改判或发还重审，取消违约金，返还上诉人500元装修押金并支付利息，要求洛阳市广和物业管理有限公司恢复小区秩序，维护上诉人的合法权益。 洛阳市广和物业管理有限公司辩称：原审事实清楚，要求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。 本院二审经审理，查明的事实与原审一致。 本院认为：经过一、二审审理已查明，洛阳市广和物业管理有限公司之前名称为洛阳市中房物业管理有限公司，于2007年4月6日与张智勇签订了物业管理服务协议，约定了物业管理与维修的事项，双方成立了物业管理与服务关系，双方均应本着诚实信用的原则遵守该协议。对洛阳市广和物业管理有限公司以张贴形式发出催缴物业费通知的事实，双方均予以认可；张智勇上诉称洛阳市广和物业管理有限公司不退押金是其上诉人拖欠物业费的原因之一，因装修押金与物业费的交纳系不同的法律关系，张智勇将其二者互为因果，无法律依据，且关于装修押金问题，在一审中张智勇并未提起反诉，故原审对装修押金不予处理，并无不当；关于对公共部分维修、养护的问题，因洛阳市广和物业管理有限公司已撤出该小区，已停止了对小区的管理与服务，故张智勇要求洛阳市广和物业管理有限公司对小区进行维修养护没有法律依据。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律适当，张智勇的上诉无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审受理费50元，由张智勇负担。 本判决为终审判决。 审判长 李太山 审判员 裴文娟 审判员 赵国欣 二〇一四年十二月二日 书记员 徐笑龙 |
