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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2788号 上诉人（原审原告）：姜建安，男，1973年7月7日出生，汉族，住洛阳市。 委托代理人：唐国育，河南博同律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：洛阳嘉禾置业有限公司。住所地：洛阳市。 法定代表人：钱晓燕，该公司董事长。 委托代理人：吕娜，该公司员工。 上诉人姜建安因与被上诉人洛阳嘉禾置业有限公司（以下简称嘉禾公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服洛阳市涧西区人民法院（2012）涧民一初字第323号民事判决，向本院提起上诉，本院于2014年10月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月18日公开开庭进行了审理。上诉人姜建安的委托代理人唐国育，被上诉人嘉禾公司的委托代理人吕娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2010年11月10日，姜建安与嘉禾公司签订了君临天下01幢-01单元2501号房屋的《商品房买卖合同》一份。此后，姜建安即依约将730446元的购房价款支付给了嘉禾公司，嘉禾公司将君临天下01幢-01单元2501号房屋交付给了姜建安。因嘉禾公司未能依约在交房后的90日内将办理该房屋权属登记需由嘉禾公司提供的资料报送产权登记机关备案，导致姜建安未能及时取得所购房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》，引起本案诉讼。另查明，姜建安、嘉禾公司签订的《商品房买卖合同》第十五条的内容为“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。还查明，2012年7月，嘉禾公司已将办理《房屋所有权证》登记需由嘉禾公司提供的资料报送至产权登记机关备案，并于当月在君临天下小区内贴出了办证通知。在姜建安提出本案诉讼前，凡是向嘉禾公司提交了应当由业主提交的办证资料的业主，均已在嘉禾公司的协助下办理完了《房屋所有权证》。办理《土地使用权证》登记所需由嘉禾公司提供的资料，嘉禾公司也在原审法院作出受理姜建安等83名业主的起诉后报送至产权登记机关，但未获得登记机关的备案。 原审法院认为：姜建安、嘉禾公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且未违背法律的规定，应属有效协议。嘉禾公司未能在合同约定的期间内将办理该房屋权属登记需由嘉禾公司提供的资料报送产权登记机关备案，已构成违约。依照双方在《商品房买卖合同》第十五条中的约定，嘉禾公司应当按姜建安已付购房价款的1%向姜建安支付逾期向产权登记机关报送办理房屋权属登记资料的违约金。因姜建安已付给嘉禾公司的购房价款总额只有730446元，姜建安要求嘉禾公司支付10000元违约金的诉讼请求，显然不当，其超出的部分请求，不予支持。2012年7月，嘉禾公司已将办理《房屋所有权证》登记需由嘉禾公司提供的资料报送至产权登记机关备案，且提交了应当由业主提交的办证资料的业主，均已在嘉禾公司的协助下办理完了《房屋所有权证》，因此姜建安要求嘉禾公司协助办理《房屋所有权证》的诉讼请求，不予支持。办理《土地使用权证》登记所需由嘉禾公司提供的资料，嘉禾公司也在原审法院做出受理姜建安等83名业主的起诉后报送至产权登记机关，但未获得登记机关的备案。因未获登记机关备案的原因，涉及行政机关行政执法问题，不宜在本案处理，因此姜建安要求嘉禾公司协助办理《土地使用权证》的诉讼请求，原审法院也不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、嘉禾公司于本判决生效后十日内将7304.46元违约金付给姜建安；二、驳回姜建安的其它诉讼请求。本案诉讼费50元，由嘉禾公司承担。此款由嘉禾公司于本判决生效后十日内随违约金一并支付给姜建安。 姜建安上诉称：一、原审判决部分事实认定错误。一审期间嘉禾公司没有提交任何其已履行向产权登记机关提供办理《土地使用证》登记所需材料以供备案的证据，原审判决认定嘉禾公司在83名业主起诉后已经将办理《土地使用权证》登记所需由该公司提供的资料报送至产权登记机关，但未获得登记机关的备案，缺乏证据支持。二、原审判决适用法律错误。双方在《商品房买卖合同》中已约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”据此嘉禾公司应当在交付房屋后90日内将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案。此处所指“需由出卖人提供的资料”既包括办理房屋所有权证所需资料，也包括办理土地使用权证所需资料。嘉禾公司没有向相关部门提交办理土地使用权证所需备案资料，即没有完成合同约定义务，根据法律规定或合同约定，嘉禾公司仍然负有向相关部门提交办理土地使用权证所需资料的义务。一审期间，嘉禾公司陈述在业主起诉后曾向土地主管机关报送过相关资料，但没有获得正式备案证明。不管其中有什么原因，其结果只能证明该公司没有完成法律规定的及合同约定的义务。本案原审原告提起的是民事诉讼，不涉及行政执法问题，原审法院应判决嘉禾公司限期提交备案资料。原审法院驳回姜建安的该项诉求属适用法律错误，应予以纠正。综上，请求二审撤销原判第二项，改判嘉禾公司协助姜建安办理《土地使用权证》；本案一、二审诉讼费由嘉禾公司承担。 嘉禾公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法。本案涉及的工程是五证齐全的，不存在任何手续不全的问题，嘉禾公司多次办理土地使用权证的登记、备案手续，但均因政府遗留问题被退回，一审时该公司提交了相关的会议纪要，均证明以上问题是行政问题，该公司也没办法。关于本案涉及的同类纠纷洛阳市中级人民法院曾作出（2013）洛民终字第1324号、（2013）洛民终字第1325号、（2014）洛民终字第477号民事判决，结果均是维持一审判决，请求二审驳回上诉，维持原判。 本院对原审判决查明的事实予以确认。 本院认为：姜建安与嘉禾公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。嘉禾公司未按合同约定在合同签订后的90日内向产权登记机关提交办理房屋权属证书的相关资料，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，即按双方所签合同向买受人支付涉案房屋总价款1%的违约金。关于姜建安上诉主张的嘉禾公司应协助其办理《土地使用权证》问题，因姜建安等业主起诉后，嘉禾公司已将办理土地使用权证所需的相关资料报送至产权登记机关，产权登记机关备案与否非本案的处理范围。故姜建安要求嘉禾公司应协助其办理《土地使用权证》的上诉主张本院依法不予处理，对其上诉请求本院无法支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审诉讼费50元，由姜建安负担。 本判决为终审判决。 审判长 李庆刚 审判员 吴健莉 审判员 黄义顺 二〇一四年十二月十五日 书记员 高一菲 |
