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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第1578号 上诉人（原审被告）：孙伟，男，1977年5月17日出生，汉族，住洛阳市。 被上诉人（原审原告）：洛阳市兴广物业管理有限责任公司，住所地洛阳市。 法定代表人：宋志坚，该公司总经理。 委托代理人：任育涛，该公司职工。 上诉人孙伟与被上诉人洛阳市兴广物业管理有限责任公司（以下简称兴广物业公司）为物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民二初字第397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙伟、被上诉人兴广物业公司的委托代理人任育涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，原告兴广物业系被告孙伟居住的洛阳市涧西区武汉路南段香港城小区物业服务企业，双方还于2010年11月15日签订了《前期物业服务协议》。自2011年11月开始，被告孙伟拒绝向原告兴广物业交纳物业服务费用。另查明，被告居住的房屋面积为143.98平方米，房屋类型为高层，在其拒绝交纳物业费前的交费标准为每月158.4元。 原审法院认为：原、被告形成了合法的物业服务合同关系，被告在享受物业服务后，应当依法依约向原告支付物业服务费，现被告无正当理由拒不交纳物业服务费，应当承担相应的法律责任，故对于原告提出的要求被告支付2011年11月至2013年10月的物业服务费3801.6元的诉讼请求，予以支持。对于原告提出的要求被告支付违约金4345.2元的诉讼请求，根据本案的性质、物业管理服务的特殊性、双方的约定以及相关法律规定等因素，原告诉求的违约金及其数额有违公平合理的民法基本原则，故对于该项诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告孙伟向原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司支付拖欠的物业费3801.6元。上述义务应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，即若逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告孙伟负担。 孙伟上诉称，收到原审判决感到非常愤怒和委屈，关于拒交物业费问题，是因为兴广物业公司没有尽到物业公司应尽的义务和服务，给业主孙伟造成了生活上的不便和严重的财产损失。请求撤销原审判决，改判上诉人不支付2013年以前的物业费和兴广物业违法多收的费用。上诉人于2010年10月在香港城55号楼购买了一套房子，并先预交了一年的物业费（没有入住）。从2011年6月份开始装修就发现入室门严重变形不能正常使用。上诉人第一时间通知了兴广物业公司，被上诉人很快派人查看后承诺让卖门的来修后，几天后卖门的说修不成需要换新的，让上诉人与被上诉人协调怎么处理。被上诉人称他们会协调好，让上诉人等结果，上诉人等了一个月，多次催问，被上诉人最后说解决不了，让上诉人自己去找卖门的协调，在没有结果的情况下，上诉人只好花费近两千元买了一个新门换上。装修期间，上诉人发现厨房、卫生间、卧室都存在漏水状况，通知被上诉人后，被上诉人称马上协调工人修理房顶防水。装修结束后，一场大雨让我家的房顶再次漏水，房顶墙漆脱落开裂，交涉中发现被上诉人竟然一直没有协调修理，为此上诉人又重新粉刷装修房顶。入住55号楼后，新的问题又出现了：一、楼前道路没有绿化和硬化，又紧挨一个很高的土坡，平时尘土飞扬，垃圾遍地，雨天泥泞不堪，这种情况持续了两年才开始硬化道路，但泥水垃圾依然存在，直到2013年才解决。二、电梯从入住就经常出现问题，修了很多次一直不见好转，最终在2012年彻底不能运行了。被上诉人竟说过了保修期，物业公司不负责修理，维修基金也批不下来，让55号楼全体业主自己修理，并在楼梯口贴上业主分担表，上诉人和其他业主在不情愿的情况下，为了能让电梯早点运行被迫交齐了修理费，但物业公司一直拖到现在，电梯也没有恢复运行，给业主出行带来很大不便。电梯在保修期前一直三天两头的坏，物业公司一直拖到保修期满才出面说需要大修。三、墙体裂纹。房子入住不久墙体就出现很多裂纹，兴广物业公司说尽快协调开发商来修理，以后就不管了。在多次催问无结果的情况下，上诉人只有自己解决裂纹情况，可笑的是，到了2013年底有工人通知我说兴广物业公司派他来修理墙体裂纹。四、收费高，物业人员态度差，服务不到位，楼道脏乱。兴广物业是一家只有三级资质的物业公司，根据《洛阳市普通住宅小区物业服务收费标准》，三级资质的物业公司收费标准是多层每平方0.36元，高层每平方0.9元，小区建筑面积多层在10万平方米和高层在20万平方米以上的，物业公司只能在收费标准上下浮动10%，香港城小区没有达到浮动标准，而兴广物业的收费标准是每平方1.1元，属于违法收费。还有在通向地下车库的楼道里到处是垃圾，水流满地，臭气难闻，有一段时间断水的事情频繁发生，持续有半年多。兴广物业还逼迫业主购买没有合法手续的车位（洛阳市人防工程），不买就不续收停车费，还拒收水费，态度蛮横。兴广物业公司的所作所为严重伤害了业主的利益和生活，像这种不为广大业主着想，只想着怎么能多收费的极不负责任的物业公司，有何资格去说三道四，有何资格起诉业主。请求法院秉公办理，给业主一个公道。 兴广物业公司答辩称，55号楼交房时，香港城小区还是在建小区，绿化路面还没有做好，路面泥水问题物业公司也是多次和置业公司协调，物业公司只有协调的义务。电梯属于公共设施，出现故障，质保期内由维修单位解决，超过质保期由收益业主共同承担，物业公司只做维护和保养。55号楼电梯在2013年8月出现故障，已过保修期，我公司向维修基金办公室提出了申请，本单元交维修金的有33户，同意使用维修金的人数达不到要求。房屋墙壁裂纹与物业公司无关。物业收费问题，物业公司的收费标准由物价局管理，我公司接受监督。房顶漏水问题我公司已联系了置业公司，其双方无法协调一致。 本院经审理查明的事实与原审一致。 另查明，1、2010年11月15日兴广物业（甲方）与孙伟（乙方）签订了《前期物业服务协议》，协议第一条双方权利义务中约定，甲方对房屋共用部位、公共设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理等，乙方按时向甲方交纳物业服务和代收代缴的相关费用；协议第二条物业服务内容为：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）房外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道，落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场（库）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生，包括庭院、道路、楼梯的清扫和保洁，垃圾清运，绿化带内保洁。四、公共秩序维护。五、交通秩序与车辆停放；协议第四条约定的物业服务费用为每月每平方1.1元；协议第七条维修资金的管理与使用中约定，维修资金的使用由甲方提出年度使用计划，经物业服务区域内全体业主投票权2／3以上通过后报洛阳物业管理行政主管部门审核后划拨等；第九条违约责任中约定，甲方违反协议，未到达服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期整改，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任等。 2、二审庭审中，上诉人孙伟提交照片九张，称是2012年拍摄的，拟证明道路硬化后路面很脏及屋顶漏水。兴广物业公司质证认为，刚交房时是这种情况，后已经修复，照片不是道路硬化后情况。 3、二审中，兴广物业提交了洛阳市涧西区物价管理办公室颁发的2010年及2011年收费许可证复印件及一份2014年由洛阳市特种设备检测检验所出具的《特种设备检验意见通知书》复印件，收费许可证显示自2010年8月起兴广物业的高层物业费收费标准为1.1元，《特种设备检验意见通知书》显示55号楼三单元西梯曳引机轴承、门机变频器、平层感应器等损坏需更换，并称现已申请到房屋维修专项资金，10月31日房屋维修专项资金办公室已通知物业公司开始维修。孙伟质证表示看不懂，电梯修的时间太长了，有两年多，两部电梯同时坏时有发生，给业主造成很大不便，现在也没有看到在修，2013年之前没有享受到物业公司的服务，业主垃圾遍地，尘土飞扬，停水停电经常发生，楼前没有绿化，道路没有硬化，业主群里的聊天记录可以说明这些问题，所以很多业主拒绝交物业费。 本院认为，上诉人孙伟与被上诉人兴广物业签订的前期物业服务协议为有效协议，双方均应按协议行使权利履行义务。兴广物业公司已为该小区提供了物业服务，孙伟作为该小区业主应按约定交纳物业费。入室门变形、房顶漏水、道路未及时硬化、电梯维修、墙体裂纹问题并非双方物业服务协议约定的服务内容，故孙伟以此为由拒绝交纳物业费的上诉理由不能成立，本院不予支持。孙伟主张兴广物业的收费标准过高、服务不到位的上诉理由，因证据不足，本院亦不予支持。原审判决认定事实清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人孙伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 于 磊 审 判 员 索如意 代审判员 赵淑婷 二〇一四年十一月十日 书 记 员 韩 玉 |
