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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第1577号 上诉人（原审被告）：孙玉海，男，1977年5月17日出生，汉族，住洛阳市涧西区武汉路南段香港成小区三期55-3-1804室。身份证号码412927197901022610。 被上诉人（原审原告）：洛阳市兴广物业管理有限责任公司，住所地洛阳市涧西区武汉南路138号40幢。 法定代表人：宋志坚，该公司总经理。 委托代理人：任育涛，该公司职工。 上诉人孙玉海与被上诉人洛阳市兴广物业管理有限责任公司（以下简称兴广物业）为物业服务合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2013）涧民二初字第396号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人孙玉海、被上诉人兴广物业的委托代理人任育涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院审理查明，原告兴广物业系被告孙玉海居住的洛阳市涧西区武汉路南段香港城小区物业服务企业，双方于2010年7月8日签订了《前期物业服务协议》。自2012年7月开始，被告孙玉海拒绝向原告兴广物业交纳物业服务费用。另查明，被告居住的房屋面积为138.8平方米，房屋类型为高层，在其拒绝交纳物业费前的交费标准为每月152.68元。还查明，在洛阳市涧西区物价管理办公室向原告兴广物业颁发的收费许可证中载明的高层物业费收费标准为1.1元／平方米，该收费许可证的有效期为2011年5月至2014年3月。 原审法院认为：原、被告形成了合法的物业服务合同关系，被告在享受物业服务后，应当依法依约向原告支付物业服务费，现被告无正当理由拒不交纳物业服务费，应当承担相应的法律责任，故对于原告提出的要求被告支付2012年7月至2013年10月的物业服务费2442.9元的诉讼请求，予以支持。对于原告提出的要求被告支付违约金1899元的诉讼请求，根据本案的性质、物业管理服务的特殊性、双方的约定等因素，原告诉求的违约金及其数额有违公平合理的民法基本原则，故对于该项诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告孙玉海向原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司支付拖欠的物业费2442.9元。上述义务应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理，即若逾期则加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告洛阳市兴广物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告孙玉海负担。 孙玉海上诉称，被上诉人没有完全履行《前期物业管理协议》的约定，应采取补救措施。2012年7月份，被上诉人在包括上诉人在内的所有业主不知情的情况下在距离上诉人所在的53号楼三单元不到13米的地方建设垃圾房，因被上诉人管理不到位，垃圾房成为过往行人大小便之处，垃圾的异味、粪便的恶臭严重影响了三单元20余位业主的生活。多名业主找被上诉人反映问题，但被上诉人一直没有解决。被上诉人的行为违反了双方2010年7月8日签订的《前期物业服务协议》第二条第3项及第三条第4项“整体环境及环卫设施随时保持清洁”等约定，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范签订的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，……”被上诉人应当采取补救措施，拆除垃圾房为业主营造适宜的居住环境。综上，请求撤销原审判决第一项，依法改判。 兴广物业答辩称，根据物业管理规定，业主在物业服务管理期间，没有权利拒交物业费，请求维持原判，维护被上诉人与其他业主的正当权利。 本院经审理查明的事实与原审一致。 另查明，二审中，孙玉海提交了一张垃圾中转站堆满垃圾的照片，兴广物业质证对真实性无异议，但称垃圾中转站是由开发商在2011年到2012年建的，照片拍的是垃圾集中在此的情况，垃圾中转站的垃圾每天清理。孙玉海对兴广物业所称每天清理的说法持有异议。此外，孙玉海提出小区公共秩序混乱，物业公司将公共场地出租影响了其正常生活。兴广物业称娱乐设施是应部分业主要求建设，对于噪音扰民物业公司进行了管理。 本院认为：上诉人孙玉海与被上诉人兴广物业签订的前期物业服务协议为有效协议，双方均应按协议履行义务。兴广物业公司已为该小区提供了物业服务，孙玉海作为该小区业主应按约定交纳物业费。小区内所建垃圾房，是物业公司为小区提供物业服务所使用的设施，从整体而言，并不损害小区业主的利益，但有可能影响临近业主的利益，对此，上诉人孙玉海作为业主有权主张物业公司采取措施或赔偿损失，但以此为由拒交物业费，本院不能予以支持，就此问题上诉人可另行主张。原审判决认定事实清楚，处理并无不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元由上诉人孙玉海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 于 磊 审 判 员 索如意 代审判员 赵淑婷 二〇一四年十一月十日 书 记 员 韩 玉 |
