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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2931号 上诉人（原审被告）：洛阳中海房地产经纪有限公司。住所地：河南省洛阳市。 法定代表人：张志卫，该公司总经理。 委托代理人：李少锋，该公司区域负责人。 被上诉人（原审原告）：罗玉亭，男，1937年11月9日出生，汉族，住广东省佛山市。 被上诉人（原审原告）：李秀真，女，1936年11月9日出生，汉族，住址同罗玉亭，系罗玉亭之妻。 二被上诉人共同委托代理人：李保立，男，1939年2月28日出生，汉族，住河南省洛阳市。 上诉人洛阳中海房地产经纪有限公司与被上诉人罗玉亭、李秀真居间合同纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第107号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人中海经纪公司委托代理人李少锋，被上诉人罗玉亭、李秀真共同委托代理人李保立到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：2013年11月30日，罗玉亭（卖方、甲方）、刘海霞（买方、乙方）、中海经纪公司（中介方、丙方）签订房屋买卖合同一份，罗玉亭将其坐落于涧西区丽春路园林小区7号楼1-201室卖给刘海霞，价款35万元，合同还约定：乙方于2013年11月30日前向丙方交付定金5000元，剩余首付款20万元于2013年12月7日前交于丙方，剩余房款15万元由乙方向银行贷款。甲方于本合同签订之日将房屋权属证明洛市房权证（2001）字第X158603号交于丙方代为保管，并承诺于拿到全部房款前腾空该房屋将房屋钥匙交于乙方。乙方承诺于12月1日前将中介费7000元、代办贷款1200元、评估费1750元、贷款服务费1500元交于丙方。2013年12月13日，罗玉亭（卖方、甲方）、刘海霞（买方、乙方）、中海经纪公司（中介方、丙方）签订合同解除协议一份，全文是：因各种原因，合同无法进行。但甲方为感谢中海置业工作人员，拿来五千元作为酬谢。甲乙丙三方同意于2013年12月13日解除合同，丙方退还甲方所有权属证件，退回乙方壹万元整。合同解除后甲、乙、丙三方互不追究责任。当日，罗玉亭交付中海经纪公司5000元，中海经纪公司给罗玉亭出具收据一份，并将房产证退还给罗玉亭。后原告感觉上当受骗，到处投诉无果，于2014年4月1日向该院提起诉讼。 原审法院认为：中海经纪公司虽然促使买卖双方签订了房屋买卖合同，但该房屋买卖合同于2013年12月13日双方协商解除了，故中海经纪公司按成交惯例收取原告5000元酬谢费于法无据。考虑到中海经纪公司在买卖合同订立中的必要花费，中海经纪公司退还罗玉亭、李秀真4000元。中海经纪公司的“本案中房屋买卖合同没有履行的原因是甲方权属证件不齐，最终甲方同意拿出5000元来解除该合同，实际上是对其违约行为的一种认可及补偿。丙方并没有向甲方收取任何费用，所谓的5000元‘酬谢金’也当着甲方的面赔给了乙方”的答辩意见证据不足，不予采信。罗玉亭、李秀真的其他诉讼请求证据不足，不予支持。本案经该院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、洛阳中海房地产经纪有限公司退还罗玉亭、李秀真4000元。该款于判决生效后十日内付清。二、驳回原告罗玉亭、李秀真的其他诉讼请求。本案诉讼费50元，由罗玉亭、李秀真负担25元，洛阳中海房地产经纪有限公司负担25元。 宣判后，中海经纪公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实不清，判决错误。1、一审法院认为：被告中海公司虽然促使买卖双方签订了房屋买卖合同，但该买卖合同于2013年12月13日双方协商解除了，故被告中海公司按成交惯例收取原告5000元酬谢费于法无据。考虑到中海公司在买卖合同订立中的必要花费，被告中海公司退还原告罗玉亭、李秀真4000元。此判决与事实严重不符，是明显错误的。（1）买房刘海霞没有到法院起诉罗玉亭、李秀真，追究其违约责任，并同意签订“合同解除协议”的唯一要素就是罗玉亭、李秀真同意拿5000元出来解决此事，这是中海公司在买卖双方之间多次调解后的结果。如果原告不支付这5000元，买方刘海霞就不会签“合同解除协议”，会到法院起诉原告维权。因为买方刘海霞仅支付评估公司的评估费一项就有1750元，还有筹措20万元首付款、开各项证明所花费的直接、间接费用，另外，中海公司从带买方刘海霞看房，到签订购房合同，再到受刘海霞委托核实该房屋信息，再到长时间调解合同纠纷直到签订“合同解除协议”了结此事，也花费了大量的包括人员工资、交通费、电话费等在内的直接和间接费用，也应受到补偿。（2）一审法院只是判定了中海公司应退款，并没有就退款后“合同解除协议”是否有效作出判定。2、一审法院认为：被告中海经纪公司的“本案中房屋买卖合同没有履行的原因是甲方权属证件不齐，最终甲方同意拿出5000元来解除该合同，实际上是对其违约行为的一种认可及补偿。丙方并没有向甲方收取任何费用，所谓的5000元‘酬谢金’也当着甲方的面赔给了乙方”的答辩意见证据不足，本院不予采信。此判决与事实不符。（1）在三方签订房屋买卖合同时，中海公司只收了买方刘海霞5000元购房定金，但是在签订合同解除协议时，中海公司退给买方刘海霞10000元。中海公司多退给买方刘海霞的5000元就是罗玉亭、李秀真的那5000元。中海公司有《房屋买卖合同》和《合同解除协议》为证据，一审法院怎能说证据不足。（2）中海公司在本案中并无过错，不应替罗玉亭、刘秀真向买方刘海霞承担赔偿责任，因为中海公司已经将罗玉亭、李秀真的5000元交给了买方刘海霞，原告向中海公司要钱，找错了对象，如果法院支持原告诉求，中海公司请求法院向买方刘海霞追偿。3、在房地产（住宅）交易中，土地证通常有几种情况：一是有分割过的土地证（本房小证），二是有没分割过的土地证（本楼大证），三是没有土地证。这三种情况使得同一房产的估值大不一样，在签订合同是罗玉亭、李秀真一再保证该房有小证，所以该房的成交价是按有土地证价格签的，随后中海公司受买方刘海霞的委托，到多个相关部门查询，都没有查到该处房产关于土地使用情况的信息，所以买方刘海霞拒绝继续履行合同是有充分理由的。中海公司每次调解该合同纠纷都进行了全程不间断的录像，这些录像足以还原签约时原告对有土地证的承诺及同意赔款并解除合同的全部经过。综上所述，罗玉亭、李秀真作为房屋的所有人及完全民事行为能力人，应对自己名下房产的“权属证件是否齐全”具有完全的分辨能力。因为原告自己的原因导致合同不能正常履行，并造成了买方和中介方的实际经济损失，罗玉亭、李秀真应该承担赔偿责任。另外，三方经过协商已经签订了合同解除协议，该协议对原告赔偿金额、退证、退款金额，三方互不追究责任等条款做出了准确的描述，且三方都已履行完毕，应受法律保护。现罗玉亭、李秀真仅对合同解除协议中其已经支付的5000元一事提出异议，其行为不诚信，对其他两方也不公平。请求二审法院依法撤销一审判决，驳回一审原告的诉讼请求。 罗玉亭、李秀真辩称：既然解除了合同，在买卖双方没有成交的情况下，为什么收取卖方5000元中介费，所谓的酬谢费？解除合同是中介提出的，不是罗玉亭给了刘海霞5000元，刘海霞才签字解除合同，而是中介的赵某给了刘海霞10000元后，中介又叫刘海霞签的字。当时中介赵某收刘海霞的就是10000元，并不是5000元。怀疑是赵某私分了5000元，又强迫罗玉亭交出5000元后给刘海霞补够10000元。当时赵某说：“不是你们给5000元，刘海霞的10000元我还弄不齐哩，真谢谢你们了”。在这之前，我们向中介索要房产证，刘海霞向中介索要10000元押金，而中介都不退还。刘海霞无奈多次打电话给李秀真，提出联手控告中介，李秀真没有同意。中海公司说刘海霞出了评估费，筹款花费等直接、间接花费，全是谎言，即使是真的，这和卖方也没有关系。中介的正常工作就是中介买卖双方交易，交易不成还让卖方付工资、交通费、电话费，为什么？中介收刘海霞10000元，说是5000元。中介赵某收罗玉亭5000元，中介开的有收据，盖着印章，说是刘海霞收的，全是骗人的假话。合同解除协议，是中介逼骗5000元后签的字，合同才解除。打电话叫卖方专门从广东到洛阳，处理卖房，会不带所有证件？竟编造说卖方只带来房产证，土地使用证在家没带，为了骗买方成交，不择手段地自编谎言。房屋在丽春路园林小区，仅交了房产证，如果说卖方通过中介定好的35万元，买方和中介又看房多次，才打电话叫卖方回洛阳，存在什么价格问题？存在什么证件不全导致不能履行合同？责任全是中介造成的。付款日期已到，买方提出不要了，卖方考虑买房是大事，不想要就算了，而中介节外生枝，卡住卖方房产证不退，卡住买方10000元不给，为什么？不是硬逼外地老年人交出5000元所谓你们的辛苦费才达到目的吗？事实证明，上诉状所言全是假话。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为：中海公司作为专业的房地产经纪公司，在与买卖双方签订合同之前，未能尽到对房屋权属状况的审查义务，并最终导致各方解除了合同。中海公司收取罗玉亭、刘海霞5000元酬谢费于法无据。原审法院考虑到中海公司在买卖合同订立过程中的必要花费，判决其退还罗玉亭、李秀真4000元，适当。中海公司上诉称，其收取罗玉亭、李秀真的5000元是用来赔偿买方刘海霞的损失，不应再退还，证据不足，理由不充分，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由洛阳中海房地产经纪有限公司承担。 本判决为终审判决。 审判长 王洪涛 审判员 邢 蕾 审判员 王鑫杰 二〇一四年十二月十六日 书记员 李艺霞 |
