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河南省洛阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛民终字第2572号 上诉人（原审被告）：陈刚，男，1941年8月23日生，回族，住河南省洛阳市。 被上诉人（原审原告）：岳建洛，男，1964年6月3日生，汉族，住河南省洛阳市。 上诉人陈刚为与被上诉人岳建洛侵权纠纷一案，不服河南省洛阳市涧西区人民法院（2014）涧民二初字第210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人陈刚与被上诉人岳建洛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：原告岳建洛、被告陈刚与案外人德馨房产公司于2010年3月29日签订房屋买卖合同一份，合同签订完毕后次日，被告陈刚向原告岳建洛出具收到其购房款的收条一份，且配合原告岳建洛办理房屋过户手续完毕，原告岳建洛于2010年4月25日取得该房屋所有权及土地使用权。但房屋买卖合同约定的腾房日期届至后，被告陈刚拒绝搬离涉案房屋。本案原告岳建洛于2011年对本案被告陈刚以返还财产纠纷为由向法院提起民事诉讼。法院于2011年10月14日作出（2011）涧民二初字第186号民事判决书，其上载明：“本院认为，…涉案房屋所有权已归原告岳建洛所有，被告陈刚应按照合同的约定履行交房手续，即按2011年4月30日为腾房时间，被告陈刚应按此时间履行交房义务。判决如下：一、被告陈刚于本判决生效后十日内搬离位于洛阳市涧西区北5街坊19-1-203室房屋…”在上述一审民事案件上诉期内，该案被告陈刚不服提起上诉，洛阳市中级人民法院于2012年6月13日作出（2012）洛民终字第825号民事判决书，其上载明：“本院认为，…陈刚与岳建洛之间的买卖合同成立，并且双方也已履行。现房屋已登记在岳建洛名下，所有权已归岳建洛所有，陈刚应按照合同均约定履行交房。判决如下：驳回上诉，维持原判…”。又查明，自洛阳市中级人民法院于2012年6月3日作出（2012）洛民终字第825号民事判决书之日起，至本案公开开庭审理之日止，被告陈刚一直在涉案房屋里居住。 原审法院认为：私人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法院（2011）涧民二初字第186号民事判决书业已生效，涉案房屋所有权归属于原告岳建洛所有，被告陈刚应按照合同的约定于2011年4月30日履行交房手续。被告陈刚自涉案生效判决书确定的搬离之日起至本案公开开庭审理之日止，一直居住在涉案房屋、拒绝搬离的行为严重侵犯了原告岳建洛的涉案房屋所有权。故此，对于原告主张的被告以支付涉案房屋租金形式赔偿损害的诉讼请求，法院依法予以支持。对于原告提出的赔偿损失数额应从（2012）洛民终字第825号判决书确定的交房之日（2011年4月30日）开始计算的诉讼主张，于法无据，法院依法不予支持，根据本院所作（2011）涧民二初字第186号民事判决书的判决内容，就原告提出的赔偿损失数额的起算日期，法院依法确定为（2011）涧民二初字第186号民事判决书生效后第十日的次日。对于原告提出的被告应以本案所涉房屋同地段、同档次房屋的出租价格（每月1200元）为标准赔偿因无理占用原告房屋给原告造成的损43200元（暂计算至2014年4月30日），此后的损失暂定1200元／月（每月1日支付）直至被告搬出房屋为止（同地段，同面积房屋租金上涨后另起诉）的诉讼请求，根据原告提交的涉案房屋所在地即拖厂北五号社区周边房屋出租信息的证据，原告所诉求的房租1200元／月系个别房源信息发布人发出的要约，该租金不具有普遍客观性，原告据此要求被告支付1200元／月的房租的诉讼请求，于法无据，法院依法不予支持。庭审中，被告同意按350元／月向原告支付涉案房屋的租金，并辩称其所居住涉案房屋楼上目前的房屋租金是500元／月；原告提交的关于涉案房屋租金的证据显示，涉案房屋周边房源于2012年6月份至2014年5月份期间的租金普遍系500-900元／月，因房屋租金受市场经济、房屋概况、地理位置、房源量及客源量等主客观因素综合影响而具有一定波动性，原审法院据此确定（2011）涧民二初字第186号民事判决书生效后第十日的次日至被告搬离涉案房屋期间，被告以700元／月的标准向原告赔偿损失。综上，依据《中华人民共和国物权法》第四条，《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十五条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告陈刚赔偿本判决生效日期以前对原告岳建洛造成的经济损失（计算方式：以700元／月的标准，从（2011）涧民二初字第186号民事判决书生效后第十日的次日计算至本判决生效之日）。此款于判决书生效后十五日内付清。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告陈刚于本判决生效日期以后，继续赔偿对原告岳建洛造成的经济损失（计算方式：以700元／月的标准，从本判决生效之日计算至被告陈刚搬离涉案房屋之日，于每月1日支付。逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付鋈延履行期间的债务利息。三、驳回原告岳建洛的其他诉讼请求。本案受理费880元；由被告陈刚负担。 宣判后，陈刚不服并提起上诉称：被上诉人岳建洛自2011年4月11日诉上诉人侵权审理至今已三年多时间，上诉人忍受着被上诉人违背诚信、诚实道德，失口否认已发生的种种事实。上诉人为将被上诉人从2009年至今隐瞒的事实真相告知法庭，特诉至法院，依法维护自身权益。依据民法通则若干意见第68条规定：“一方当事人故意告知虚假情况，或故意隐瞒事实真相，诱使对方当事人做出错误意思表示，可认定为欺诈行为。”依据被上诉人在本案中隐瞒事实真相共计20个事实的由来，从提供的起诉证据举证不到位，不能确凿证明事实真相。2014年5月13日买方（被上诉人）诉卖方（上诉人）侵权，要求上诉人赔偿经济损失，试问损失谁造成的。若买方岳建洛弘扬正能量，在卖方困难时间，给予关爱老人，应该赔偿损失，但是事实并非如此，目的是“一年后交房”而不是“一年后付房租350元／月出国时交房，户口不变动。”两者心态截然不同。前者一年后交房，捆绑卖方日用家具、生活电器用品，一无所剩。作为卖方（上诉人）看到前者为达目的，不择手段，隐瞒事实真相，告知虚假情况，失口否认双方洽谈房屋买卖九个月的事实。言下之意，“3月29日合同，3月30日结房款，4月1日房产过户。”三天完成每个家庭购房大事，违背常理。“为了付房款，对外结下了大量外债”违反3月29日合同第四条、第九条付款程序，2010年4月1日至2011年3月26日一年时间，买方岳建洛和中介方张新杰，没有告知上诉人关于房屋过户的任何事宜。房屋相关费用和相关配套设施未交接清楚，双方各自扣押金未返还各方5000元和买方岳建洛2010年3月29日交丙方中介方房屋定金5000元。而且岳建洛违背其合同第四条、第九条付款约定，急于支付房款，说明3月30日支付现金13万元与事实不符。对照判决认定买方岳建洛房款未结清，且违反自认3月29日合同约定。2011年4月11日起诉上诉人还承担违约金19500元，而今2014年5月13日要求卖方（上诉人）支付经济赔偿损失43200元，没有事实与法律依据。赔偿与政府房租的界定标准，是按市场笼统的700元每月（不考虑家具的属性），分年度分阶段涨幅变化标准，还是按双方承诺保证共识（一年后付房租350元每月，出国时交房，户口不变动）的计取支付，两者认定法律承担责任截然不同。按700元每月计取，又涉及相关配套费用，与相关配套设施交接至今未清问题，又涉及到十三万元房款给付完毕与否的问题，又涉及到附件清单捆绑在相关费用内、搬迁出户，剥个精光问题，又涉及到尚有5000元被上诉人交丙方中介公司未支付甲方（上诉人）问题。这些问题不解决，就认定卖方（上诉人）赔偿经济损失，本末倒置。综上请求，1、变更（2014）涧民二初字第210号认定“被告赔偿原告经济损失”的性质为“房租”结算标准，应按承诺每月350元至2012年12月底，400元至2013年12月底，500元至2014年到出国交房时或上诉人自动解除之日为止。房租涨幅按本房本栋（案外人）李守信变化而变化，每月从退休金工资扣除，上限1000元每月，归还2014年以前租金款，划拨支付；2、判令买方（被上诉人）岳建洛支付卖方（上诉人）违约金19500元；3、判令买方（被上诉人）清偿房屋维修基金525元；4、判令被上诉人支付支付剩余房款5000元；5、本案一审受理费应由被上诉人承担880元，二审案件受理费由被上诉人岳建洛承担。 被上诉人岳建洛答辩：一、根据三方订立的《房屋买卖合同》第四条和第六条第一项约定，充分而且十分明显的反映了卖房人陈刚违背了《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。诚实信用原则要求当事人在订立履行合同以及合同终止后的全过程，都要讲诚实、讲信用、相互协作。二、房屋买卖合同第二条成交价格：该房屋在甲乙双方协商后的实际成交价格为：人民币壹拾叁万元整。该房屋产权过户的相关费用由乙方（买房人）承担。该房屋产权过户的相关费用的计算依据是指定评估机构﹤房管局备案价格﹥对该房屋的评估评价，而非丙方﹤中介公司﹥提供的交易参考价或甲乙双方协商的实际成交价。此价格下该房屋包含的相关配套费用有：详见合同第三页附件（配套初装费或使用费、维修基金等），包含的装修、附属设施有：…。当时是以卖房人陈刚出具的房屋项目价格清单为依据。该房屋配套设施过户的相关费用由乙方（买房人）承担。陈刚亲笔书写的“今收到”载明：今收到岳建洛购置涧西区北五号街坊19栋1门203户住宅一套。购房款连同附属设施﹤详清单壹份﹥共计人民币壹拾叁万元整。实小写﹤130000元整﹥。收款人：陈刚2010年3月30日。2、上诉人否认收到买房人（答辩人）的“伍仟元房款”定金。甚至篡改了其当时售房的真实言行。实际是陈刚没有依据房屋买卖合同第四条付款约定原文作实事求是的说话。甚至在诸次上诉书中，以诡辩手段，利用买房人毫不知情，将“2009年9月17日被告抢先交付购房定金伍仟元整，同意出国时交房，户口不变动”的不属实言行，捏造成其所谓的真实情况，为其诈取钱财打掩护，以专门吃买房人定金为核心目的找借口。答辩人再次声明：2009年9月17日答辩人没有与陈刚签订过房屋买卖契约，更没有发生过陈刚所谓的定金契约行为。三、在房屋买卖合同内容方面，当年合同中已经确定的交房日期是2011年4月1日，现在却硬要诡辩成免费居住一年的让步。当年给买房人说自己最多住七八个月就走了。在人民法院审理案件时却变成是免费让其居住到出国前。而今却变成了要求是低于市场价格的房租。综上所述，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，各方均未提交新证据。 经审理查明，二审查证事实与一审认定相一致。 本院认为，上诉人陈刚在人民法院生效判决要求其搬离位于洛阳市涧西区北5街坊19-1-203室房屋的情况下，拒不履行判决，占有使用涉案房屋，确属侵权。被上诉人岳建洛作为涉案房屋权利人，要求上诉人按租金赔偿损失，符合法律规定。至于房租标准，一审结合本案实际参照涉案房屋周围房屋租赁情况，综合认定每月700元租金，并无不当。本院予以维持。至于上诉人称双方曾约定按每月350元支付租金，则并无相关证据予以证实，本院不予采信。关于上诉人要求被上诉人支付违约金19500元、房屋维修基金525元；以及5000元剩余房款等问题，因非一审审理范围，本院不作处理。综上所述，一审认定事实清楚，程序合法，判决正确，上诉人的上诉理由均不成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费312元，由上诉人陈刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴爱国 审 判 员 索如意 代审判员 赵淑婷 二〇一四年十二月十六日 书 记 员 韩 玉 |
