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河南省洛阳市洛龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛龙民初字第1248号 原告洛阳宝龙置业发展有限公司，地址洛龙区开元大道东段。法定代表人许健康，董事长。 委托代理人，许文，河南王城律师事务所律师，特别授权。 被告任博学，男，汉族，1986年5月20日出生。 委托代理人，杨传朝，河南洛浦律师事务所律师，特别授权。 洛阳宝龙置业发展有限公司诉任博学商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。宝龙置业委托代理人许文、被告任博学委托代理人杨传朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2011年6月20日双方签订《商品房预售合同》，被告购买原告位于宝龙城市广场二期第I-2栋2单元2-2403号商品房，房屋代码为449257。约定购房采用按揭贷款方式付款，首付款244713元，剩余房款56万余，被告于2012年6月20日前以向银行申请按揭贷款的方式支付。逾期在30日内，被告按日向原告支付逾期应付款万分之二违约金；超过30日后，原告有权解除合同，被告除支付逾期付款违约金外，另按购房款总额的20%向原告支付违约金。在合同附件四，第十七条按揭款“买受人理解并同意，出卖人接受买受人以按揭贷款支付购房合同项下部分房价款的方式，并不视为出卖人要求买受人以按揭贷款方式支付房价款，亦不视为出卖人在办理按揭贷款中承担了任何责任、义务或者风险。买受人应在签订合同之前向按揭银行或公积金办理相关机构确认该付款方式的可行性，购房合同约定的首付款及贷款成数均系依据买受人对其自身实际情况的介绍及买受人向银行或公积金办理相关机构咨询的结果确定。”合同签订后，被告除在2011年6月25日支付首付款244713元外，一直不能配合银行办理按揭贷款事宜，也未自筹款向原告支付购房余款，且在2014年4月22日向被告寄送律师函后，至今无果。现请求，1、解除原告与被告订立的《商品房预售合同》。2、要求被告配合原告到洛阳市住房保障和房产管理局办理商品房预售合同登记备案注销手续。3、确认原告在返还被告房款时，可以先行扣除被告按购房款总额的20%计算的违约金160942.6元和从2012年6月20日起按照每日万分之二计算逾期应付款56万元的利息至判决生效之日（暂计至2014年5月31日710天利息79520元）。4、判决被告承担本案诉讼费等原告实现债权的费用。 被告任博学辩称，原告要求违约金过高应予以减少。根据最高院解释，违约金不能超过损失总额的百分之一百三，从2011到现在房价是升值了，原告没有损失。原告要求解除合同就不存在逾期付款利息的问题，原告占有被告款项24万余元，应是原告给被告支付利息。按照2000年示范合同文本的约定，逾期付款的违约责任和逾期交房的责任是对等的，但原告制作的格式合同中双方的违约责任是不对等的。买受人逾期付款的责任属于霸王条款，是原告没有给被告办理按揭手续，原告应承担违约责任。 经审理查明，2011年6月20日，原被告双方签订《商品房预售合同》一份，约定由被告购买原告位于宝龙城市广场二期第I-2栋2单元2-2403号商品房。该合同第六条约定买受人应于2011年6月20日前向出卖人支付购房款244713元，其余房款560000元由买受人于2012年6月20日前以向银行申请按揭贷款的方式支付。第七条约定买受人如未按规定时间付款逾期在30日内，自应付款期限届满次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除支付逾期付款违约金外，另按购房款总额的20%向出卖人支付违约金。合同附件四第十七条约定，出卖人接受买受人以按揭款支付部分房价款的方式，不视为出卖人要求买受人以按揭款方式支付房价款，亦不视为出卖人在买受人办理按揭贷款中承担了任何责任、义务或者风险。买受人应在签订合同之前向按揭银行或公积金办理相关机构确认该付款方式的可行性。该附件第十九条约定，如买受人因个人信用或其他原因导致按揭贷款未获按揭银行批准，则买受人应于收到出卖人通知之日起15日内一次性付清剩余购房款，否则即视为买受人逾期付款，并自该违约之日起按购房合同第七条约定处理。合同签订后，被告于2011年6月25日支付首付款244713元，但剩余款项未按约定以按揭贷款方式支付。2014年4月23日，宝龙置业向任博学发出律师函一份，要求其履行合同义务。 本院认为，原被告双方所签《商品房预售合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规强制性规定，该合同合法有效。双方当事人应按合同约定履行各自义务。根据该合同约定，买受人以按揭方式付款的由买受人向银行申请按揭贷款，按揭贷款未获银行批准的，应一次性付清剩余房款，否则视为逾期付款。并约定逾期超过30日，出卖人有权解除合同，买受人需支付逾期付款违约金以及购房款总额的20%违约金。被告作为房屋买受人应按合同约定履行义务，按约支付房屋价款。现被告未依约支付价款的行为已构成违约，应当承担违约责任。合同约定的最后付款期限为2012年6月20日，被告未按此期限以按揭贷款或其他方式付款，应从此时起按合同约定按日向出卖人支付欠付款项万分之二的违约金。至2014年5月31日累计逾期710天，应付违约金79520元。双方所签合同同时约定买受人逾期超过30日另需支付购房款总额20%违约金，本院认为此项违约金约定过高。根据法律相关规定、双方合同约定原告要求被告支付房屋总价款20%违约金的诉求本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百六十一条、第一百六十七之规定，判决如下： 解除原告洛阳宝龙置业发展有限公司与被告任博学订立的《商品房预售合同》。 被告任博学应向原告洛阳宝龙置业发展有限公司支付违约金79520元（暂计算至2014年5月31日，之后按逾期应付款560000元以日万分之二计算至本判决书生效之日止）。 被告任博学向原告支付的首付款244713元扣除上述第二项违约金后，其余款项原告应返还被告。 本案诉讼费11905元，由原告承担7937元，由被告承担3968元（原告已预交，执行中由被告直接支付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审判长 李 芳 审判员 姚光辉 陪审员 杨 柳 二〇一四年十二月六日 书记员 王 丽 |
