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河南省洛阳市洛龙区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）洛龙民初字第1670号 原告洛阳市洛龙区关林街道办事处辛庄村村民委员会。 法定代表人于振卿，该村委会主任。 委托代理人刘建伟，河南万基律师事务所律师。 委托代理人李瑞，河南万基律师事务所律师。 被告张言都，男，1963年7月20日生，汉族。 委托代理人高东生，洛阳市洛龙区148法律服务所法律工作者。 原告洛阳市洛龙区关林街道办事处辛庄村村民委员会诉被告张言都租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人和被告及被告委托代理人均到庭参加了本案诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2013年9月，辛庄安置小区建成投入使用后，为完善村民生活配套设施，方便村民生活购物需要、增加村民经济收入，经村两委研究，需要尽快启动辛庄安置小区配套商业设施。2013年12月20日，辛庄党支部、村委会联合对外发出通知，对安置小区住宅楼下的村集体门面房进行公开招标招租。村两委会公布的《招租通知》规定，南北门面房租金为13元／月.㎡、租期为5年。同时，通过其他方式规定，一次性缴纳3年租金和5万元履约保证金。2013年12月26日，辛庄村两委主持，在辛庄村委会办公室举行了公开招投标活动，被告出具的投标条件为：租金为11元／月.㎡、租期为10年、一次性缴纳2年租金和2万元履约保证金。2014年2月14日，原、被告双方签订了辛庄安置小区19号楼一层临街门面房（1118㎡）租赁合同，租期10年，租金为11元／月.㎡，被告向原告缴纳了两年租金295152元租金，租金起止日期为2014年5月1日至2016年4月30日。由于该租赁合同与原告发布的招租公告和有关条件严重不符，且所签租赁合同未经村民会议讨论决定，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定。该租赁合同的签订在辛庄引起较大反响，全村绝大部分群众认为，该门面房招租及租赁合同签订过程中程序违法且显示公允，严重侵害了绝大多数村民的利益，强烈要求收回已经出租的门面房，并将该门面房实物分配给各家各户，由群众分散经营。被告同原告签订租赁合同后，未经原告同意，擅自将租赁房租转租其他多人经营使用，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”辛庄村两委经过认真研究，决定依法解除该门面房租赁合同，收回经营使用权，并分配给辛庄全体村民，以顺应民意、平息民怨。2014年5月22日，原告向被告下发了解除该租赁合同的书面通知，要求被告在限定时间内到辛庄村委会协商处理有关事宜，但至今没有得到被告任何答复。2014年7月8日，原告通过邮政快递再次向被告发送通知，要求被告到原告处履行解除租赁协议有关事宜，并领取所缴纳的有关房屋租金，被告在规定时间内没有任何答复。为此，特向贵院起诉，请依法支持原告的诉讼请求，以维护辛庄村绝大部分村民的公共利益。诉求：1、依法判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、判令被告按最终转租价格向原告支付转租门面房租赁收入。 被告张言都辩称，答辩人认为起诉状要解除合同没有法律依据，应予以驳回，理由如下：一、起诉状认为租赁合同与招租公告有关条款严重不符应解除合同。这个所谓理由，实际是出尔反尔，无视法律规定，拿合同作儿戏。不错，村两委会研究招租招标公告上是每平方米13元，租期5年，一次性缴纳三年租金和5万元履约保证金。但在2013年12月26日辛庄村两委会主持公开招标活动时，所有投标人所投标的每平方米价格均低于公告公布价格。有每平方米9元，有10元，最高是被告每平方米11元。如果以公告价格不变，这次投标就流产，房子仍然空着每人租，损失当然是全体村民的。所以原告为了不让村民受损失，两委会现场研究改变了公告上公布的每平方米13元的价格，决定以被告的每平方米11元中标。因此，招标公布价格是两委会研究的，招标时两委会改变的价格中标，所签的合同当然是合法的。至于说合同上的保证金、租期时间与招标公告不符的问题，这是双方协商自愿达成的协议，只要不存在一方强加于一方违背真实意思，就是合法有效合同，就不能以此解除合同。二、起诉状称：“所签租赁合同未经村民会议讨论决定，违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条的规定。”这也是不成立的。1、原、被告所签的合同没有违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条。该条的意思是村民委员会决定问题，采取少数服从多数的原则。和坚持群众路线，认真听取群众意见的原则。为了征求群众意见，2013年12月26日被告中标已公布给全体村民，到2014年2月14日才签订合同，历时50天时间，就是给村民提意见的时间。如果村民有意见，此合同就不会签订。正是因为村民没意见才签了合同。合同上有村两委会全体成员签名和盖章，这就证明此合同没有违反《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条。2、根据《中华人民共和国合同法》第五十条之规定，即使村委超越权限签订的合同，此合同也有效，不能使被告受到损失。三、起诉状诉称：被告转租房屋，未经原告同意，违反了《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，所以合同可以解除。这是不实之词。原告在被告转租合同上加盖公章，这不是同意转租是什么？综上，原告起诉无理，应予驳回。 经审理查明，2013年12月20日，洛阳市洛龙区关林街道办事处辛庄村村民委员会和辛庄村党支部委员会共同发出关于辛庄安置小区门面房租赁的通知。该通知内容为：辛庄安置小区位于广利街以东，宜洛路以北，香山路以南，紧邻高铁客运站。周边有洛阳市四十七中和广利街小学、妇幼保健院新区院址等。交通便利、地理位置优越、是不可多得的优势商业圈。小区现有门面房共计2300余平方米（其中小区南边临宜洛路共计1133.6平方米；北边临香山路共计1000平方米；小区内部11号楼共计240平方米）。以上门面房现集中招标租赁，有租赁意向的单位和个人请于2013年12月23日以前带齐以下有关证件到辛庄安置小区4号楼1单元101辛庄村委会报名：一、租赁单位法人或租赁个人有效身份证件；二、报名时需缴纳租赁保证金50万元；三、其他需要说明的事项：小区南面和北面的门面房租金均为13元／平方米／月，租赁期限为5年；小区11号楼一楼的门面房租金为10元／平方米／月，租赁期限为5年。该通知发出后，经过招投标，被告张言都中标，于2014年2月14日和原告签订了房屋租赁合同。原告将位于洛阳市洛龙区辛庄安置小区19号楼一层临街商业门面房（南临伊洛路，二层以上为住宅）面积为1118㎡共计12间，租赁给被告使用。租赁期限为10年，自2014年5月1日起至2024年5月1日止。租赁期满后，在同等条件下，被告拥有优先承租权。租金为每月每平方米11元，房子租赁税另计，由被告承担。被告一次性向原告交付2年租金，共计295152元。从第三年起，承租方应在上年度最近期满前二个月交纳下年度租金。该合同还约定被告向原告无息交纳2万元保证金。租赁期满后，租赁房屋经原告验收及所有租赁手续、租金算清后，原告将该保证金退还被告。违约责任为，如一方违约，违约方应向守约方支付协议约定房屋双倍年度总租金作为违约金。该房屋租赁合同还对其它内容进行了约定。2014年5月22日，洛阳市洛龙区关林街道办事处辛庄村村民委员会和辛庄村党支部委员会共同向被告发出通知，要求解除双方所签订房屋租赁合同，要求被告于2014年5月30日前到辛庄村委会履行解除租赁协议有关事宜，并领取所缴纳的房屋租金。2014年7月8日，原告洛阳市洛龙区关林街道办事处辛庄村村民委员会再次向被告发出关于解除辛庄安置小区19号楼一层门面房租赁合同的通知，要求被告于2014年7月11日前到辛庄村委会履行解除租赁协议有关事宜，并领取所缴纳的房屋租金。现原告诉至本院要求：1、依法判令解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、判令被告按最终转租价格向原告支付转租门面房租赁收入。由于原、被告双方意见分歧较大，使本院调解无法达成。 另查明，原、被告双方签订房屋租赁合同以后，被告按合同约定向原告缴纳了租赁费295152元，后被告又以王宪生名义将所租赁部分房屋转租他人。 本院认为，本案系房屋租赁合同，原、被告在平等自愿的基上所签订，但是该合同违反了法律禁止性规定，即违反了《中华人民共和国村民委员会组织法》规定的涉及村民利益的有关事项，经村民会议或村民代表大会讨论决定方可办理，其中包含以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产的规定。因违反法律、行政法规的强制性规定，合同为无效合同。本案原告在未召开村民会议或村民代表大会讨论通过，将其所有的房屋租赁给被告使用，被告也未能提供证据证实和原告所签订的房屋租赁合同系原告经过村民大会或村民代表大会讨论决定所签订，故双方所签订的房屋租赁协议应为无效协议。由于原、被告之间所签订的房屋租赁合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，被告应返还原告根据双方合同出租给被告的房屋，原告应按返还被告向其缴纳的房租。由于被告已经实际占用和使用了所租赁的房屋，应按双方合同约定的房租从其向原告缴纳的房租中扣除从合同签订时至实际返还原告房屋时的租金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条之规定，经合议庭评议后，判决如下： 一、原告洛阳市洛龙区关林街道办事处辛庄村村民委员会和被告张言都于2014年2月14日签订的房屋租赁合同为无效合同； 二、被告张言都于本判决书生效后十五日内将所租赁原告洛阳市洛龙区关林街道办事处辛庄村村民委员会的房屋予以返还； 三、原告洛阳市洛龙区关林街道办事处辛庄村村民委员会于本判决书生效后十五日内返还被告张言都租赁费295152元（原告洛阳市洛龙区关林街道办事处辛庄村村民委员会从返还被告张言都租赁费295152元中，按双方合同约定的房租扣除从合同签订时（2014年2月14日）至被告实际返还原告房屋时的租金）。 本案诉讼费6128元，由被告张言都承担。 如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。 审 判 长 郭 瑜 审 判 员 常鹏翼 代审判员 董曾曾 二〇一四年十二月十五日 书 记 员 王淑杰 |
