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济源市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）济民一初字第553号 原告河南省太行伟业房地产开发有限公司，住所地：济源市文昌南路99号。 法定代表人赵向旗，该公司董事长。 委托代理人王小军，河南艳阳天律师事务所律师。 委托代理人史长江，河南艳阳天律师事务所律师。 被告王文霞，女，1972年7月25日出生。 委托代理人郝德平，系王文霞丈夫。 委托代理人杨武祥，河南涛声律师事务所律师。 原告河南省太行伟业房地产开发有限公司（以下简称太行伟业公司）与被告王文霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理，后依法向被告送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票、举证通知书、诉讼风险提醒书。依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告法定代表人赵向旗及委托代理人王小军、史长江，被告委托代理人郝德平、杨武祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年10月20日，其与被告签订房屋买卖合同，约定被告购买其开发的济源市滨河花园5号楼2单元1301号房屋，房屋总价款345000元，付款方式为被告首付房款105000元，剩余240000元房款向银行申请按揭贷款，并约定“逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之日第二天起至实际付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金”。合同签订后，被告向其支付了首付房款，其为被告向银行递交了房屋按揭贷款申请，非因其责任，银行未为被告办理房屋按揭贷款。其于2011年8月3日向被告送达变更付款方式通知，要求被告在90日内付清购房余款，但被告至今未付。请求判令被告向其支付购房余款240000元及逾期履行违约金（每日120元，自2011年10月4日起计算至付清之日止）。 被告辩称：同意支付240000元房款，但要求分期支付。其不存在违约行为，不应承担违约责任。 原告向本院提交的证据有：1、双方签订的商品房买卖合同一份，证明双方之间存在买卖合同关系，因被告在其他银行有贷款致使被告的房屋按揭贷款不能办理。2、其分别于2011年7月18日、2011年8月3日、2012年11月12日向被告发出的通知及快递回执单各一份，济源市人民法院作出的（2013）济民一初字第274号民事判决书、济源中级人民法院作出的（2012）济中民三终字第145号、（2013）济中民三终字第181号民事判决书各一份，证明由于被告的原因造成按揭贷款未办理成功，被告也未能与其成功协商支付房款，其通知被告90日内支付房款，被告也未支付，其要求与被告解除合同的诉讼请求被法院驳回，现要求被告支付房款并承担违约责任。 被告对原告提供的证据真实性均无异议，但认为不能证明其违约。 被告向本院提交的证据有：济源市人民法院作出的（2011）济民一初字第2834号民事判决书一份，证明该案中其已经向原告提供办理按揭贷款的手续，原告未提供相关证据证明不能办理按揭贷款的原因在其。 原告对被告提供的证据本身无异议，但认为不能证明被告的主张。 本院认证如下：原、被告对对方提供的证据真实性均无异议，本院均予以认定。 根据原、被告诉辩意见及有效证据，本院确认以下案件事实：2008年12月25日，原告与中国银行股份有限公司济源分行签订一份个人房屋贷款合作协议，约定原告开发的滨河花园5号楼的购房借款人可向中国银行股份有限公司济源分行申请办理个人房屋贷款，由中国银行股份有限公司济源分行根据购房借款人的收入状况、还款能力和其他资质条件，独立做出是否给予贷款的决定及贷款期限、利率和其他条件，协议有效期限三年。2010年10月20日，原、被告签订一份商品房买卖合同，合同约定：“被告购买原告位于济源市滨河花园5号楼东2单元1301号的房屋一套，房屋总价款为345000元；……付款方式：被告首付房款30%，即105000元，剩余房款240000元向银行申请按揭贷款；……第七条买受人逾期付款的违约责任：①逾期在20日内，自本合同规定的应付款期限之第二日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，本条中的逾期应付款指依照合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；……出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同补充协议约定，买受人委托出卖人代为办理有关贷款手续，则买受人应在签订购房合同的同时提供办理贷款所需各类资料并严格按照出卖人或银行通知的时间办理相关手续，如因买受人原因造成银行未按合同约定的期限代买受人向出卖人付款的，仍视为买受人未按合同约定付款，执行购房合同第七条。”同年10月22日，被告向原告交纳房屋首付款105000元，后原告向被告交付了房屋钥匙，被告开始装修，并于2011年阴历六月入住。 2011年7月18日，原告向被告发出通知，内容为：由于国家调整房贷政策，银行按揭手续已不能办理，故原合同项下的付款方式需要调整为由买方付款，故现向你发出正式通知，望你在接到本通知之后，七日内与我公司联系，协商付款事宜。2011年8月3日，原告再次向被告发出通知，内容为：2011年7月18日，我公司向你送达了变更付款方式的通知，双方就商品房买卖合同项下的付款方式也进行了初步的协商，但不能达成一致意见，故我公司再次向你发出通知，①请你于本通知下发之日起90日内向我公司付清余款；②如到期不能付清余款，视为我公司已解除双方之间的买卖合同，请你到我公司办理退款手续；③在此基础上，我公司会对你的装修损失予以适当补偿，如到期不能补齐房款，但对解除合同存有异议，请于收到本通知之日起30日内向济源市人民法院提起诉讼，逾期不付款，也不起诉，我公司将按侵权进行处理。被告收到上述通知后，于2011年10月26日向本院起诉要求确认太行伟业公司的解除合同无效，2012年6月5日，本院作出（2011）济民一初字第2834号民事判决书，判决太行伟业公司2011年8月3日发给王文霞通知中解除双方商品房买卖合同行为无效。太行伟业公司不服该判决，提起上诉，2012年10月8日，河南省济源中级人民法院作出（2012）济中民三终字第145号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2012年11月12日，原告再次向被告发出合同解除通知书，内容为“王文霞：根据我公司与你签订的商品房买卖合同，原付款方式为‘本户按揭付款，首付房款的30%即人民币壹拾万伍仟元（105000），余款贰拾肆万元乙方向银行申请贷款（240000）’，现银行按揭贷款不能办理，原因非因我公司过错，因该条款不能履行，致我公司合同目的无法实现，根据相关法律规定，向你发出解除合同通知，接到通知之后七日内来我公司办理退款手续，逾期损失自理”。被告收到该通知后，于2013年1月29日向本院起诉要求确认该通知无效；并要求太行伟业公司履行购房合同约定的办理房屋产权登记义务。本院于2013年8月13日作出（2013）济民一初字第274号民事判决书，判决驳回王文霞的诉讼请求。王文霞不服该判决，提起上诉，河南省济源中级人民法院于2013年12月20日作出（2013）济中民一终字第181号民事判决书，认为“按揭贷款不能实现的原因系国家政策调整，非当事人任何一方过错，在双方对剩余房款的付款方式、时间协商无果的情况下，太行伟业公司可以通过追索剩余房款的方式实现合同目的；在王文霞已装修入住，太行伟业公司已经收取首付款，剩余房款尚有救济途径的情况下，如解除合同，必将面临返还财产、恢复原状等法律后果，不利于保护交易的稳定性和安全性。”判决：一、撤销济源市人民法院（2013）济民一初字第274号民事判决；二、太行伟业公司于2012年11月12日发给王文霞合同解除通知的行为无效；三、太行伟业公司于判决生效后十日内将王文霞的有关房产资料报产权登记机关备案。 本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行合同义务。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告已装修入住，被告向原告支付了首付房款后，剩余房款240000元至今未支付。现原告要求被告支付剩余房款240000元，庭审中被告亦认可应当支付，本院予以支持。被告辩称其无能力一次性支付房款，要求5年内分期支付，因被告已于2011年阴历六月入住，至今已三年，在按揭贷款不能办理的情况下，被告未能与原告就剩余房款的支付协商一致，且在原告多次催款后仍未向原告履行付款义务，故被告要求分期付款的理由不能成立，本院不予支持。原告另要求被告承担逾期付款的违约责任，自2011年10月4日起按合同约定的120元／日计算违约金，因被告在按揭付款方式不能实现时，原告于2011年8月3日向被告发出通知，要求其在90日内向原告支付剩余房款，所以，付款时间应为2011年11月3日前，根据双方签订的合同约定，逾期付款超过三十日后，合同如继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，现被告自2011年11月4日至今未向原告支付剩余房款，构成违约，故原告要求被告支付自2011年10月4日起的违约金，理由正当，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 被告王文霞于本判决生效后三十日内支付原告河南省太行伟业房地产开发有限公司房款240000元，并按日支付未付款万分之五的违约金（自2011年10月4日起计算至实际付清之日止）。 案件受理费6479元，由被告负担（暂由原告垫付，待执行中一并结算）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省济源中级人民法院。 审 判 长 张清琴 审 判 员 刘雪峰 人民陪审员 孙亭亭 二〇一四年七月十日 书 记 员 马康妮 |
