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河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民二终字第01076号 上诉人（原审被告）付海，男。 委托代理人魏强、于建勋，河南育滨律师事务所律师，代理权限为一般代理。 被上诉人（原审原告）南阳市中州物业管理有限公司。 法定代表人沈远鹏，任总经理 委托代理人周长松、秦曾睿，南阳隆翔律师事务所律师，代理权限为特别授权。 上诉人付海与被上诉人南阳市中州物业管理有限公司（以下简称中州物业公司）为物业服务合同纠纷一案，不服卧龙区人民法院（2014）宛龙卧民初字第85号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行审理，上诉人付海的委托代理人魏强，被上诉人中州物业公司的委托代理人周长松、秦曾睿均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审查明，被告付海系南阳市中州西路中州大厦12层东北大套（产权面积为152.47平方米）业主，原告系具有从事物业管理资质的有限责任公司，为被告居住的南阳市中州西路中州大厦提供物业管理服务。中州大厦于2009年8月建成并交付使用，总建筑面积28000平方米，总户数196户。2009年8月10日，原告南阳市中州物业管理有限公司与南阳市玻璃纤维厂基建办公室签订了中州大厦前期物业服务委托合同，约定对该小区实施前期物业管理。其中约定了“……入住率达到70℅（含70℅）以上，其费用为1.0元／月·户·㎡，否则，乙方按照投标承诺实行分段收费；乙方按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有和承担。……本合同期限自2009年8月10日起至2016年8月9日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止……”。原告至今仍为中州大厦所在小区提供物业管理服务。被告付海于2009年9月16日交全年物业费1716元，拖欠2011年-2013年度物业费（产权面积为152.47平方米，每月按每平方米1元计算三年），计5488.92元；2011年-2013年度车辆管理费360元（存车按每月10元，计算三年）。另查明，由于中州大厦行政区划存在重叠交叉问题，中州大厦所在小区先后成立并存着两个业主委员会。一个是2011年5月26日在卧龙区住房和城乡建设规划局备案的业主委员会；一个是2013年6月8日在南阳市房管局高新分局备案的以张芳为主任的业主委员会。2013年元月1日，在卧龙区住房和城乡建设规划局备案的业主委员会，发出“致中州大厦各位业主，”“以原告不和业主委员会签订服务合同，故业主委员会决定，建议自2013年元月1日起拒交一切物业费用。”2013年8月20日该业主委员会发出“公告”，“决定中止原告在中州大厦的一切活动，由业主委员会自治管理等”。2013年10月31日，因付海、师红彦以原告收费不兑现服务、服务质量差，并且原告拒绝与业主签订服务合同等进行信访。南阳市房产管理局以宛房（2013）180号对此做出处理建议，1.在南阳市房管局高新分局与南阳市卧龙区住房和城乡建设规划局备案的业主委员会均有较为充分的依据，但依照属地管理的原则，我们认为该小区的业主委员会应当在南阳市卧龙区住房和城乡建设规划局办理备案手续，南阳市房管局高新分局及百里奚街道办事处可依法撤销备案，并在中州大厦小区予以公告。2.南阳市卧龙区住房和城乡建设规划局及武侯街道办事处是中州大厦小区业主大会和业主委员会的备案主管部门，但其批准备案的业主委员会与《物权法》、国务院《物业管理条例》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定不一致，出席首次业主大会的业主只有83户（备案总面积为28000平方米，总户数196户），没有达到“专有部分建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”的法定表决票数，其备案缺乏合法性。建议南阳市卧龙区住房和城乡建设规划局及武侯街道办事处应依法撤销备案并在中州大厦小区予以公告，同时应依照《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，成立业主大会筹备组，依法选举产生新的业主委员会。3.同一个小区只能成立一个业主委员会，新的合法有效的业主大会和业主委员会成立后，业主大会应当表决通过管理规约、议事规则等业主共同遵守的契约文件，需要重新选聘物业服务企业的，应当符合“专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意”的法定表决规则和各项表决程序。如果业主大会做出选聘物业服务企业决定后，业主委员会也履行了催缴物业服务费用等义务的，物业服务企业拒不移交物业管理用房和物业资料的，可向南阳市房管中心进行举报，该中心将依法查处。 原审认为，作为原告的南阳市中州物业管理有限公司是取得物业服务资质的物业服务公司，其与南阳市玻璃纤维厂基建办公室签订的中州大厦前期物业服务委托合同内容不违反法律规定，应认定合法有效，对该小区全体业主均有约束力。该合同同时也注明“本合同期限自2009年8月10日起至2016年8月9日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止。”虽然中州大厦小区曾存着两个业主委员会，并分别在南阳市卧龙区住房和城乡建设规划局和南阳市房管局高新分局备案。但南阳市房产管理局对此做出处理建议，依照属地管理的原则，该小区的业主委员会应当在南阳市卧龙区住房和城乡建设规划局办理备案手续。2013年6月8日在南阳市房管局高新分局备案的以张芳为主任的业主委员会，南阳市房管局高新分局及百里奚街道办事处可依法撤销备案，并在中州大厦小区予以公告。2011年5月26日在卧龙区住房和城乡建设规划局备案的业主委员会，虽然南阳市卧龙区住房和城乡建设规划局及武侯街道办事处是中州大厦小区业主大会和业主委员会的备案主管部门，但其批准备案的业主委员会与《物权法》、国务院《物业管理条例》及住建部《业主大会和业主委员会指导规则》的相关规定不一致，该小区备案总面积为28000平方米，总户数196户，而出席首次业主大会的业主只有83户，没有达到“专有部分建筑物总面积过半数且站总人数过半数的业主同意”的法定表决票数，其备案缺乏合法性。故南阳市房产管理局建议南阳市卧龙区住房和城乡建设规划局及武侯街道办事处应依法撤销备案并在中州大厦小区予以公告，同时应依照《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，成立业主大会筹备组，依法选举产生新的业主委员会。因此该小区两个分别在南阳市房管局高新分局及南阳市卧龙区住房和城乡建设规划局备案的业主委员会均不具有合法的选聘物业的资格。中州大厦小区应当成立业主大会筹备组，依法选举产生新的业主委员会。在新的合法有效的业主大会和业主委员会成立后，未重新选聘物业服务企业之前，南阳市中州物业管理有限公司与南阳市玻璃纤维厂基建办公室签订的中州大厦前期物业服务委托合同应当认定合法有效。关于原告要求被告付海拖欠的物业管理费5490元的诉讼请求，按被告居住的产权面积计算为5488.92元，对此可予以支持。至于被告主张2011年的物业管理费2200元在2011年6月已经全部缴纳，当时直接交给物业公司收费员，但原告方并未给被告开具票据的辩称，因无证据支持，本院不予采信。对原告主张的2011年-2013年度车辆管理费360元，原告提交的物业收费项目、收费标准均经核定许可收费，也没有超出《前期物业服务合同》的约定，且被告对此没有否认，本院予以支持。被告没有按期交纳物业管理费，已构成违约，应承担相应的违约责任，支付其所拖欠原告物业管理服务费用。对原告主张的2010年-2013年度水费793.2元、2010年8月-2014年2月公摊电费579.5元，因原告未与被告进行对账，其所提供的费用数字被告不予认可，也没有提交相关证据，本案不予处理；对原告主张的代政府收2011年-2012年度垃圾处理费120元，因原告没有提交相关证据，本案不予处理；对原告主张的2011年-2013年度车辆管理费存车充电540元（每月15元），因被告不予认可，原告也没有提交相关证据，该四项费用原告可在核实后另行主张权利。至于被告辩称的业主或业主委员会之间、或者其与物业管理企业之间的关系问题，不属于本案处理范围，有关政府管理部门已经处理，故该辩称本院不予采信。对于被告主张的原告物业管理服务质量很差问题，属于其他法律关系，被告可另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条第（五）项的规定、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的司法解释》第一条、第六条，判决如下：本判决发生法律效力之日起十日内，被告付海向原告南阳市中州物业管理有限公司支付拖欠的物业管理服务费5848.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告付海负担。 付海不服原审判决，向本院上诉称，1、中州大厦业主委员会经法定程序筹备、公示，并经卧龙区房管局批复同意，已经合法成立，中州物业公司未与业主委员会签订物业服务合同，前期物业合同已经自行废止，本大厦物业由业主委员会自治管理，与被上诉人无任何关系。2、中州物业公司并未通过法定程序来主张拖欠的物业费，存在明显怠于行使权力的行为。3、中州物业公司没有履行相关维修、养护等管理义务，服务质量差，其所诉的各项费用无合法依据，且收费过高，应当承担相应的赔偿责任。故请求二审法院撤销原判，在查清事实的基础上予以改判，以维护上诉人的合法权益。 中州物业公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求二审法院驳回上诉人诉请，维持原判。 二审中，上诉人付海向本院提交以下证据：1、照片一张，证实电梯已过本年度年检期限，被上诉人还未进行年检，其服务存在严重质量问题。2、大修基金报销申请单一份，证实中州物业公司向业主委员会申请大修基金，其认可业主委员会的合法性。 合议庭对双方当事人提交的证据认证如下：付海所称中州物业公司存在服务质量问题，与本案并非同一法律关系，其在一审中也并未提起反诉，不属本案审理范围，对该照片的证明力本院不作评议。关于申请单证明效力问题，因2011年所成立的业主委员会，首次参会的业主未达到《物权法》七十六条所规定的最低参会业主标准，不符合法定成立要件，且该证据的证明效力小于南阳市房管局房（2013）180号处理建议，故本院对该证据不予采信。 本院二审查明的事实与一审认定事实相一致。 本院认为，上诉人所称2011年成立的业主委员会，因首次参会的业主未达到《物权法》七十六条所规定的最低参会业主标准，不符合法定成立要件，不具有合法的选聘物业的资格，且业主委员会系业主大会的执行机构，有召集业主大会会议，代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业管理合同的权利，但未经业主大会并经物业管理区域内全体业主所持投票权1／2以上通过，业主委员会无权选聘、解聘物业管理企业，中州物业管理有限公司与南阳市玻璃纤维厂基建办公室签订的前期物业管理服务协议合法有效，在小区业主大会未依法选出新的物业管理企业并移交之前，双方当事人仍应按照该协议全面履行各自义务，因上诉人无正当理由拒绝缴纳2013年度物业管理服务费，违反合同约定义务，故被上诉人要求其支付之诉请合理合法，本院予以支持。上诉人付海所称中州物业公司存在服务质量问题与本案不属于同一法律关系，其一审时也并未就该诉请提起反诉，上诉人如认为自己权益受损可另行主张权利，原审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法做出原审判决，合法合理，理由阐述充分，现上诉人要求撤销原审判决并予以改判，但其在二审中并未提出新的事实理由及证据，故对其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人付海负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 屈云华 审 判 员 宋池涛 代理审判员 李路明 二〇一四年十月二十三日 书 记 员 王 勇 |
