|
河南省南阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）南民二初字第00035号 原告：南阳市宝来屋房地产开发有限公司。 法定代表人：刘蓓，任董事长职务。 委托代理人白德坡，河南鼎新律师事务所律师。 被告：南阳市农业科学院。 法定代表人：左德山，任院长职务。 委托代理人石炳谦，男，该科学院干部 委托代理人徐国章，河南怡和律师事务所律师。 原告南阳市宝来屋房地产开发有限公司因与被告南阳市农业科学院为确认合作建房协议效力纠纷一案，于2014年8月5日向本院提起诉讼，请求依法确认原被告于2010年6月10日签订的合作建房协议为有效合同，要求被告全面履行合同义务。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人白德坡，被告委托代理人石炳谦、徐国章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2010年6月10日，原被告签订《合作建房协议书》，约定双方合作建房。该协议签订之前的数年间，双方已就合作建房相关手续等事宜多次协商，南阳市发改委已批准立项。2009年8月3日，被告就双方合作建房用地与南阳市国土资源局签订了“豫宛出让（2009）15号”《国有建设用地使用权出让合同》，2009年8月17日，原告基于该合同及土地评估报告，缴纳了土地出让金11578776元。《合作建房协议书》签订后，原告及时善尽续缴土地出让金（分次缴纳，连同上述土地出让金11578776元，共计18741417．76元）、契税、配套费等协议义务，双方合作开发所用出让土地的使用权，以“宛开土国用（2012）字第00055号”《国有土地使用证》、“宛开土国用（2012）字第00056号”《国有土地使用证》办理在被告名下，随后，《南阳市建设用地规划许可证》、《南阳市建设工程规划许可证》也相继办理在被告名下。此前，依据双方《合作建房协议书》的约定及双方的随机协商，原告已陆续投入大量资金用于合作项目建设，其中依规划所建商住楼、住宅楼总共四幢，部分已经封顶，部分已经或即将进入尾期工程。由此可见，双方《合作建房协议书》不违反任何法律法规的强制性规定，应为有效合同，依法应予确认。原被告作为协议的当事方，均应从实现合同目的出发，全面履行合同的约定义务及附随义务。但协议签订至今，被告拒不按协议约定履行组织交付团购款及完善合作开发手续等义务。原告就涉案项目投入开发建设的资金早已达到工程建设总投资的百分之二十五以上，符合房屋预售的投资进度要求。但由于被告拒不履行相应配合义务，致使原被告双方协议不能全面履行。最近，被告明确表示不再履行协议义务，导致合作协议无法继续履行。故请求：1、依法确认原被告于2010年6月10日签订的《合作建房协议书》为有效合同；判令被告全面履行基于该《合作建房协议书》的义务。2、本案诉讼费用由被告承担。 被告南阳市农业科学院答辩称：一、双方签订的《合作建房协议书》因违法而无效，应当终止履行。1、该合作协议未履行招投标程序，《招标投标法》第三条规定，关系到公共利益、公众安全的项目（建设工程），必须进行招标，但本项目未经法定的招标程序而私下协商签订合作协议，属无效合同。2、该建设项目是由南阳市人民政府依法批准的安置性建设工程，项目的所有者和国有土地使用者均是答辩人，答辩人只能经过招标委托有资质的的投标单位建设施工，而原告作为建设施工方无权要求将该安置性项目作为合作标的共享项目开发收益权。二、原告要求答辩人将项目所占国有土地使用证过户到其名下，既无合同依据，更违反法律的强制性规定。1、双方在《合作建房协议书》中并无规定答辩人须将土地过户给原告名下的条款，故原告请求过户，没有合同依据。2、《土地管理法》第五十六条、《城市房地产管理法》第十七条、第四十三条和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条、第二十七条及《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条、第二十七条、《河南省行政事业单位国有资产管理办法》第二十条、第二十一条，均规定上述土地改变性质用途、转让过户，应严格依据法定程序审批。答辩人作为事业单位，该项目所涉及土地开发收益，属国有资产，因此，原告无权要求答辩人未经法定审批程序直接将国有资产过户到其名下。 3、《事业单位国有资产管理暂行办法））第二十八条、《河南省行政事业单位国有资产管理办法》第二十一条、第二十二条规定，出售出让国有土地和项目，应当依据公正、公平、公开的原则，采取拍卖、招标投标、协议转让等方式公开处置，因此原告未经上述法定处置程序要求我院将项目国有土地过户到其名下，违反法律法规所规定的前置程序。4、《土地管理法》、《城市房地产管理法》、《招标投标法》、《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》、《事业单位国有资产管理暂行办法》都严格禁止违法违规办理国有土地使用权和国有资产的处置、转移和过户，违者将依法追究经济、行政和刑事责任，故答辩人不能未批先建、未批先将名下国有土地使用证过户到原告名下。综上所述，答辩人认为，双方所签《合作建房协议书》因违法而无效，原告所诉请没有合同依据，且严重违反法律法规的禁止性规定，故请求贵院依法审理后，依法依规裁决合同无效。 原告南阳市宝来屋房地产开发有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院提供以下证据：第一组证据l份：《合作建房协议书》l份，用以证实原被告双方就合作建房事宜的具体约定情况。第二组证据7份：用以证实涉案项目立项、审批手续、土地使用权、规划许可及原告支付土地出让金、契税等事实情况：l、南阳市发改委“宛发改投资（2006）311号”文件，用以证实涉案项目已完成立项。2、南阳市政府“宛政土（2009）8l号”文件，用以证实南阳市政府批准涉案土地出让。3、南阳市规划局“宛规函（2010）175号”文件，用以证实涉案开发项目已经批准用地规划。4、“豫宛出让（2009）15号”《国有建设用地使用权出让合同》及“豫宛出让（2011）35号”《国有建设用地使用权出让合同》，用以证实该合同的签订即约定情况。5、“宛开土国用（2012）字第0055号”《国有土地使用证》及“宛开土国用（2012）字第0056号”《国有土地使用证》，用以证实涉案宗地使用证情况。6、《南阳市建设用地规划许可证》及《南阳市建设工程规划许可证》，用以证实涉案项目已获相关许可的事实。7、土地出让金及契税完税证共5张票据，用以证实原告已支付涉案全部土地出让金及契税。第三组：原被告往来函件2份：用以证实认可办理《国有土地使用证》变更登记手续是其协议义务，但又公然违约的事实。 被告南阳市农业科学研究所对原告提交的第一、第二组证据的真实性没有异议，予以认可。对第三组证据的真实性无异议，但认为双方签订的合作协议书违反法律的强制性规定，应当无效，终止履行。如果原告依法依规办理了相关手续，被告愿意继续履行合同。 被告南阳市农业科学研究所提供的证据与原告提供的第一、第二组证据相同。 根据原、被告提供的证据及陈述意见，本院确认以下案件事实：被告南阳市农业科学研究所原名称为南阳市农科所，该所在南阳市李华庄有一处旧的办公和生活场所，为解决职工住房困难，向南阳市发展和改革委员会申请旧房改造项目，2006年7月13日获得批准。2009年8月3日，被告就双方合作建房用地与南阳市国土资源局签订了“豫宛出让（2009）15号”《国有建设用地使用权出让合同》，2009年8月17日，原告基于该合同及土地评估报告，缴纳了土地出让金11578776元。2010年6月10日，原被告正式签订了合作建房协议书，约定：甲方：南阳市农业科学研究所，乙方：南阳市宝来屋房地产开发有限公司一、合作标的：甲方位于张衡西路北宗地（农科所李华庄老院），国有出让土地面积为31636平方米（折47.5亩）作为投资，乙方全额出资在该土地承建高层商品房。二、双方责任：1、甲方责任（1）提供住宅建设用地（市国用{（2009）第00066号}，并无偿清理地上附属物。（2）负责住户的搬迁及房屋拆迁，解决合作建房过程中的地界纠纷。（3）提供住宅建设的水、电源，确保道路畅通。（4）提供合作建房中需甲方出具的有关文书。（5）安排购房户按约定支付购房房款。（6）负责应由甲方协调的有关事宜。2、乙方责任（1）负责项目建设的全部资金（包括办理土地手续应缴纳的土地出让金、契税、评估费、配套费等），投资风险自行承担。（2）负责项目规划变更、地探、物探、设计、招投标及建设项目审批手续等所有工作。（3）承但项目建设过程中发生的税、费、保证金等一切费用。（4）在建设过程中负责应由乙方协调的全部事宜。三、权益分配1、甲方同购乙方所建34000平方米高层成品住宅房（含电梯及必要设施）。2、乙方沿张衡路（西临原生物药厂）无偿为甲方建农科研发中心用房4000平方米。其中1-3层900平方米，剩余为四楼以上按整层，分割给够面积为止。3、乙方无偿为甲方建造200平方米车棚一处。无偿提供单位泊车位6个，其位置甲方农科研发中心用房楼下（或地上相近车位）。其它车位优先甲方住户挑选和购买。四、相关事宜I、双方确认，高层住宅商品房乙方对甲方团购均价为每平方米1450元，甲方对住户价格及应收取费用由甲方自行确定．考虑到建筑材料价格涨落因素，在合作建房协议正式签订后，甲方的每购房户先预付lO万元作为建材购置费用（由甲方统一收取后，按乙方工程进度和实际支出分期拨付）。今后无论建筑材料价格如何变化，合同约定佯宅商品房价格不变。主体完工验收后，甲方的购房户付给乙方购房教不少于总房价的75％，峻工交付使用时付总房价的97%，剩余3%作为为期一年的质量保证金。2、双方确认甲方住宅价格建筑预算部分项目标准为：（1）土方外运10公里。（2）使用商品混凝土。（3）地面屋面防水涂料层面处理1.5。（4）使用安信品牌钢材。（5）含入户防盗门不含室内门。（6）外墙保温和地层面以下用电部分竣工之后以实结算。（7）甲方若能申请混凝土现场搅拌，以及住宅设计所用钢材品牌变化和城市配套费减免筹，其变更部分以实核减（增）平方造价。其它凡经双方认可未计入成本部分或变更部分工挥峻工时以实决算（以双方变更签字为准）。3、甲方要求在该宗地东侧临区间道空闲地自北到南建1-2层临路门面房，乙方可根据甲方要求设计施工，建后甲方亦按成本价收回。4、乙方给甲方的住宅房要整幢连片，不足的可分幢调整．住宅房由甲方组织单位住户挑选，乙方不承担甲方住户选房的义务。5、院内现有可作绿化的风景苗木留作新建小区内绿化使用，小区绿化标准按市级文明单位要求栽植，用材树木由甲方自行清理。小区内公共活动场所等资源甲方永久共享。6、甲乙双方在房屋分割过程中要相互配合，并提供必要的手续。办证费用（大修基金、契税等）按房权各自承担。7、双方确定，住宅楼位置和户型和研发中心位置及设计必须经甲方同意并签字，不经甲方认可不得施工。水电、暖气、燃气、电视、网络线插座及接头入户，窗户用国标80系列塑钢。工程标准完全合格，争取优良。农科研发中心要求：（1）门窗齐全，窗户用同标80系列塑钢，门用实木门，墙壁按大楼整体设计处理，毛地坪。（2）一楼大厅及二至三楼面积各300平方米．学术报告厅400平方米，长宽适宜，无柱子，层高不低于4.5米，设置男女卫生间。（3）60平方米套房6套，含休息室、卫生间。8、合作建设项目要求乙方在2010年8月底前开工，2013年2月底前全部交付使用。9、10---。五、违约责任甲乙双方合同签订后，均要认真履行。若因甲方未能按时清理场地、拨付资金等原因造成工期推延的，乙方概不负责，额定工期随之顺延。若因乙方人员、材料、资金等未能到位，造成拖延工期的，乙方每天向甲方付违约金1000元。本协议约定项目不得转让。未尽事宜，双方另行协商。合同签订以后，原告自筹资金，按照合作协议约定进行施工，至目前，合作项目房屋大部分已封顶，部分项目进入尾期施工。现被告认为合作建房协议书违反法律强制性规定，拒绝继续履行合同，双方发生争议，原告为此提起诉讼。 本院认为，原被告双方于2010年6月10日签订的合作建房协议书符合双方当事人的真实意思表示。被告为解决职工住房困难，在资金不足的情况下，经与原告协商，由双方合作建房，并依照有关行政审批程序申请旧房改造获准，依法完善了合作项目的土地出让手续，办理了土地使用证，所以双方签订的合作建房协议应当视为有效合同，合同双方均应完全履行自己的义务。至于双方在合作建房协议履行过程中需要办理的其他行政审批有关手续，双方应当严格按照有关行政法律、法规及有关规范予以办理，但不影响协议的效力。原告请求确认合作建房协议的效力并继续履行，符合法律规定，应予支持。被告答辩称双方签订的合作建房协议违反法律的强制性规定，应当无效的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百零五条、二百零六条、第二百零七条之规定，判决如下： 原、被告双方于2010年6月10日签订的合作建房协议为有效协议，继续履行。 案件受理费100元，由被告负担。 如不服以上判决，可在本判决送达后十五日内向本院提交上诉状，并提交副本五份，上诉于河南省高级人民法院。 审判长 屈云华 审判员 郭晓普 审判员 王 勇 二〇一四年十二月十五日 书记员 李路明 |
