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河南省许昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）许民终字第1176号 上诉人（原审原告）段彩霞，女。 委托代理人世华奎，许昌市法律援助中心援助律师。 被上诉人（原审被告）朱桂明，女。 委托代理人刘虎，河南汉风律师事务所律师。 上诉人段彩霞因物权确认纠纷一案，不服许昌市魏都区人民法院（2013）魏民重字第054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人段彩霞及其委托代理人世华奎，被上诉人朱桂明及其委托代理人刘虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段彩霞诉称：2005年10月份，原告从房屋中介公司得知王威出售位于许昌市劳动路68号的房屋一套。原告要求与王威商谈买房事宜时，寇建霞称受王威委托出售此房，并出示了王威的身份证、委托书、房产证、结婚证等证件，原告遂与寇建霞签订售房协议一份，并将房款交给寇建霞，寇建霞也交付了房产证。2006年1月份，原告办理了房屋过户手续。但被告朱桂明于2011年也办理了该房屋自己名下的房产证。请求确认位于许昌市魏都区劳动路68号1号楼4单元4楼东户的房屋一套归原告段彩霞所有。本案诉讼费由被告负担。 被告朱桂明辩称：1、原告不是善意取得涉案房屋，涉案交易手续中的“寇建霞”是以所谓的委托人的身份参与买卖，不属于法律规定的无处分权人。2、寇建霞与原告所订立的房屋买卖协议没有原产权人王威的有效委托，且在交易档案中也没有交易双方委托任何单位和个人的委托手续，因此段彩霞与王威的交易的事实不存在。3、原告所取得的涉案房产登记证书已经被法院撤销，原告所诉称的善意取得缺乏法定要件。请求依法驳回原告的诉讼请求。 经原审法院审理查明，2005年10月11日，原告段彩霞通过许昌市金圆房地产经纪有限公司与寇建霞签订《售房协议》一份，协议显示甲方为寇建霞（王威），乙方为段彩霞，协议约定甲方自愿将位于许昌市劳动路68号1号楼金昌果家属院西起一单元四楼东户二室一厅房屋一套出售给乙方，房款为45500元，补充协议：售房含地下室一间、铁房一间，房子售出，以后有任何纠纷由寇建霞负法律责任。协议签订后，原告段彩霞将身份证复印件、个人印章等交给许昌市金圆房地产经纪有限公司，该公司通过许昌市民众房地产中介服务有限公司办理了房屋过户，并于2006年1月6日取得产权证号为0601000074所有权人为段彩霞的房产证。原告段彩霞取得房产证后，于2006年1月9日将房款44000元转账汇给寇建霞，并向许昌市金圆房地产经纪有限公司交纳了中介服务费。原告随后搬入该房屋居住至今。 另查明，2006年11月24日，史明莉（委托代理人朱桂明）起诉被告许昌市房产管理局、第三人段彩霞，要求撤销给段彩霞颁发的0601000074号房产证。我院作出（2006）魏行初字第21号行政判决书，判决撤销许昌市房产管理局为段彩霞颁发的房产证。第三人段彩霞不服该判决，上诉至许昌市中级人民法院，中院将该案件发回重审。后史明莉于2007年9月16日撤回起诉。2007年8月3日，史明莉（委托代理人朱桂明）起诉王威，要求确认二人所签房屋买卖协议有效。我院于2007年11月28日作出（2007）魏民一初字第353号民事判决书，确认史明莉与王威之间2001年7月房屋买卖协议有效。2008年2月25日，史明莉（委托代理人朱桂明）再次起诉许昌市房产管理局、第三人段彩霞，要求撤销许昌市房产管理局为段彩霞颁发的房产证。我院作出（2008）魏行初字第09号行政裁定书，以史明莉不是本案适格原告驳回史明莉的起诉。史明莉不服该裁定，上诉至许昌市中级人民法院，中院作出（2008）许行终字第69号行政裁定书，驳回史明莉上诉，维持原裁定。 2009年，朱桂明起诉段彩霞、寇建霞、王威、第三人史明莉，要求确认其与史明莉所签房屋买卖协议有效。我院于2010年4月30日作出（2009）魏北民初字第003号民事判决书（已生效），确认朱桂明与史明莉之间2001年7月房屋买卖协议有效。该判决同时查明，2004年朱桂明将该房屋借给寇建霞使用，2005年12月份寇建霞隐瞒事实，伪造王威的身份证、结婚证、委托书将该房屋卖给段彩霞，并持伪造的证件及委托书办理了过户登记；2006年12月份朱桂明发现自己的房产证丢失，到许昌市房产管理局查询时得知该房产已过户到段彩霞名下。 2010年8月30日，朱桂明起诉许昌市住房和城乡建设局、第三人段彩霞、寇建霞，要求撤销许昌市住房和城乡建设局为段彩霞颁发的0601000074号房产证。我院于2010年11月23日作出（2010）魏行初字第57号行政判决书，以“许昌市房产管理局为第三人段彩霞办理房产证过户登记时未尽到审查义务”为由，判决撤销许昌市房产管理局为段彩霞颁发的0601000074号房产证。段彩霞、寇建霞不服该判决，上诉至许昌市中级人民法院，中院判决驳回上诉，维持原判。后朱桂明于2011年11月22日办理了本案争议房屋的房产证。2010年1月份，许昌市房产管理局被撤销，许昌市房屋权属登记行政管理职责由新成立的许昌市住房和城乡建设局行使。 原审法院认为，原告段彩霞委托的房产中介公司在房产证显示的产权人王威并未到场的情况下，利用伪造的王威身份证、结婚证、委托书等手续进行交易，违反了诚实信用交易原则，原告以此主张善意取得房屋的请求不应得到支持。原告因此遭受到的损失应向其委托的房产中介公司和伪造委托手续的案外人寇建霞主张权利。朱桂明作为房屋合法权利人依法享有本案争议房屋的所有权。综上，对原告要求确认位于许昌市魏都区劳动路68号1号楼4单元4楼东户的房屋一套归其所有的请求，本院不予支持。依法判决：驳回原告段彩霞的诉讼请求。案件受理费940元，由原告段彩霞负担。 上诉人段彩霞不服魏都区人民法院作出的（2013）魏民重字第54号民事判决书，向本院提起上诉。上诉请求：一、撤销（2013）魏民重字第54号民事判决书，依法改判或者发回重审。二、一、二审案件受理费用由被上诉人承担。 事实与理由：原审法院判决错误，上诉人对争议房屋构成善意取得上诉人在该房屋买卖合同中系善意第三人，在该房屋买卖过程中，上诉人已尽到应该尽的合理注意义务，从主观上上诉人不存在恶意。上诉人以合理的价格有偿取得，上诉人购买该房屋完全是按照市场价格交易的，共支付了45500元，这对于几十平方的多年的老房子来说完全是合理的价格。房屋已办理了过户登记，上诉人通过房地产中介公司办理了房屋过户，并于2006年1月6日取得了房产证。上诉人的购房行为完全符合物权法上规定的善意取得的构成要件，依据物权法第106的规定上诉人应该取得该房产的所有权。综上所述，恳请贵院查明事实依法改判，维护上诉人合法权益。 被上诉人朱桂明答辩称：1、根据原审和本案多次审理所查明的事实，本案的上诉人不符合合同法规定的善意取得第三人，因为在上诉人购买涉案房产过程中相对人寇建霞是以委托代理人的身份所进行的交易，不属于法律所规定的无处分权人，属物权代理，不是物权处分；2、在交易过程中根据住建局的房屋交易档案可以确认在该起交易中没有任何委托代理人或房产中介的参与，因此本案中上诉人不符合合同法规定的善意取得第三人；本案中上诉人所取得的房屋产权证已被依法撤销，目前上诉人对该房产以不符合《物权法》106条所规定的善意取得的形式要件，基于以上理由，我们请求驳回上诉，维持原判。 二审中双方均没有新证据提交。 本院认为，二审本案的争议焦点为：上诉人段彩霞取得本案诉争房屋是否符合法律规定的善意取得。针对该争议焦点评判如下：根据本案目前查证事实可以确认，涉案房产目前登记在被上诉人名下，上诉人的房产所有证已经被依法撤销。按照现行法律规定，善意取得第三人主张物权权利，应当同时具备以下条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。由于上诉人段彩霞目前已经丧失了该物权登记，已经不具备善意取得的法定要件，其主张本院不予支持。 《合同法》第四十八条规定：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。结合到本案，上诉人段彩霞因此遭受到的损失应向其委托的房产中介公司和伪造委托手续的案外人寇建霞主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉费940元由上诉人段彩霞承担。 本判决为终审判决。 审判长 胡乔琳 审判员 李随成 审判员 蒋晓静 二〇一四年九月二日 书记员 杨京京 |
