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叶县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）叶民初字第1094号 原告李彦成，男，1945年3月20日出生，汉族， 委托代理人李银成，河南盐都律师事务所律师。 被告刘东岗，男，1972年8月13日出生，汉族， 委托代理人袁洪涛，叶县司法局148法律服务所工作人员。 原告李彦成诉被告刘东岗租赁合同纠纷一案，原告于2014年7月8日起诉，本院受理后，向被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险告知书及开庭传票，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李彦成的委托代理人李银成，被告刘东岗及委托代理人袁洪涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2014年1月16日，原告和被告签订了租赁场地、房屋、机器等物的合同。合同约定，每年租金2万元，每七年收取一次七年的租金。双方签订租赁合同之后，被告仅向原告支付了5万元，剩余的9万元租金原告多次催要至今无果。本案原告在2003年3月27日与叶县财政局依法签订了原4057厂东南院的租赁合同，2005年10月18日原告与平顶山市沃尔丰磷肥厂签订了租赁合同，本案原告将其涉案场地租赁给了该厂，2013年12月20日经本案原告与曹坤明解除了租赁合同，2014年1月16日在本案原告醉酒的情况下，被告欺骗本案原告签订了租赁合同。根据合同法的规定租赁期间不得超过20年，本案中39年的租赁期间属于违法，2014年1月17日至2034年1月17日是有效的其后属于无效。请求法院依法判令1、被告立即向原告支付租金9万元；2、原告和被告签订的租赁合同部分无效。 被告刘东岗辩称，原告所补充的称其在醉酒状态下签订的合同，说法不能成立，与事实不符，双方的合同合法有效应当受到保护。1、被告并无违约更无拒付租赁款。涉案《租赁合同》于2014年1月16日订立即日生效并履行了租赁费首付款14万元（其中的5万元直接交付，9万元为间接交付），被告并无违约更无拒付租赁款。2、9万元租金原告提前收到，被告已间接交付，没有拖欠。原被告双方所签合同为租期39年，即自2014年1月17日至2052年9月30日止。在该时间段内，原告曾将部分租赁标的物租给本案案外人曹坤明及邢广彬经营。原告亲笔签有自2014年1月17日至2021年1月16日为其7年的租赁手续并收取了7年租金可以佐证该实情。显然，原告同曹、邢所签的7年包含在原被告间所签合同的39年中。3、两个合同冲撞问题已经协商处理完毕。发现两个合同发生冲撞问题时，原告已经收到曹、邢所缴纳的该7年租赁款。为解决以上问题，经三方分别沟通后，曹、邢一方退出，将其7年的承租权转让予被告经营，被告于2014年1月20日向曹、邢支付了9.5万元的转让费获得了该部分承租权。自此被告付足了全部的首期租赁费14万元（实际支付14.5万，超付5千元）。4、原告没有欠收，被告也没有少出承租费，起诉无据。被告获取了厂房整体承租权。原告没有欠收，被告也没有少出承租费。原告诉讼主张不能成立，诉请没有事实及法律依据，依法应予驳回。5、双方履行合同经过了半年多后，原告现提出涉案租金尚未交纳，显然不合情理，不合法律，其主张不能成立，应予驳回。 原告李彦成提交的证据有：1、原告与叶县财政局签订的租赁合同，证明原告依法取得了原4057厂东南院的租赁权。2、原告与平顶山市沃尔丰磷肥厂（法人曹坤明）签订了租赁合同，北至北马路，南至变压器房后墙，东至马路边西至西院墙，该租赁场地和本案涉案场地一致。3、原告与平顶山市沃尔丰磷肥厂（法人曹坤明）于2013.12.20签订了解除租赁合同协议，证明自2013.10.20平顶山市沃尔丰磷肥厂就不再使用该场地。2、3号证据证实本案原告与被告所提到一个姓邢的人从未发生合同关系。4、原告与被告签订的租赁合同，证明双方约定每年租金为2万元，每7年向原告支付一次租金，总额为14万元，本案原告仅收到5万元，剩余的并未收到；该租赁合同第二条双方约定的租赁期限为39年，违反了合同法关于租赁合同中租赁期限不能超过20年的法律规定，为此自2034年1月17日后应为无效。 被告刘东岗提交的证据有：1.身份证一份。证明被告具有合法公民身份。2.《租赁合同》书一份。证明约定内容包含合同签订时间为2014年1月16日；合同期限为39年；年租金额2万元等12项权利、义务方面的具体条款。3、转让合同书、收款证明、补充协议一组。证明被告从邢广彬处转让取得厂地使用权（北院）。期限自2014年元月起至李彦成、曹坤明合同截止日；转让费9.5万元；担保见证人陈照强。证明北院租金第一个7年的租金被告已经支付。4、书面“证明”一份。内容为：经协商李（延）彦成的变压器以及三档（相）线路三根十米线杆一次性卖给刘东岗（从产权分界点）包括加油机和油罐贰万元（20000元），自今日起变压器和加油机油罐的使用管理都有刘东岗所有，李彦成无权干涉。买家刘东岗（签名按印）卖方李彦成（签名按印），证明人薛小才陈迎西2014年元月17日。证明原告对厂院及财物移交于被告的实情，间接证明租金已交付且没有争议。5、“收条”一份。证明原告已经收取2014年1月17日至2021年1月16日南院租金包括变电设备、加油设备费总计7万元。证明原告已实际收取了被告缴纳2014年1月17日至2021年1月16日的租金及相关费用（首付第一个7年南院租金5万元）。印证被告答辩意见成立，应予支持。 原告李彦成提交的证据，被告刘东岗认为证据1为复印件并且复印的印章不清晰，被告不认可其法律效力，对其真实性无法考证。证据2是复印件，所涉及的内容场地与被告有间接的关系，其关联性和真实性在能够提供原件加以印证的情况下被告予以认可。证据3关于解除合同的证据，解除与否不影响本案原被告之间的实质性签订的现有合同，以及被告已经占有使用北院场地的基本事实。因此该解除合同不能排斥被告的答辩意见，同时被告将北院的租金交于邢广斌，邢广斌是当时的实际经营者，被告缴费时经得了原告的实际同意，完善上述转让关系后被告才实际开始经营，且已经营7个月，因此原告的3号证据不能证明所主张的同邢广斌之间没有关系，因此原告说没有收到北院9万元的租赁费不能成立。另外3号证据不真实，该解除合同是事后签订的，我们不认可该合同。证据4我们认可该合同，对于合同39年与法律相冲突的地方我们同意由法院裁决，去掉不合法部分。除不合法部分之外的内容依法按照合同履行。39年租赁期是根据被告的1号证据。 被告刘东岗提交的证据，原告李彦成对证据1没有异议。证据2-5均是复印件，无法与原件核对，不能作为本案定案依据。证据3与本案无关均是本案被告与邢广斌签订的，因为邢广斌与该场院无关，因此该合同无效。证据4与本案无关联性，因为卖的是加油机、油罐等，与场地租赁无关。证据5由于上面并没有达收到条的时间因此不能证明原告收到的就是涉案场院的租金。 经庭审质证，对原告提交的1、2号证据，被告刘东岗提交的1、4、5号证据，真实、合法，本院予以确认。原告李彦成提交的4号证据，被告刘东岗提交的2号证据，租赁期限违反法律禁止性规定，租赁期限部分不予确认。原告3号证据，被告3号证据涉及案外人的利益，本案不做审查。 经审理查明，2003年3月27日，叶县财政局和李彦成签订租赁合同，把原4057厂南院因修叶沙公路冲毁剩余部分租赁给李彦成使用，租赁期限为2002年10月1日起至2052年9月30日止。2005年10月8日，李彦成和平顶山磷肥厂签订租赁协议，把原4057厂北至北马路、南至变压器后墙、东至马路边、西至西院墙，租赁给平顶山市磷肥厂，租赁期限自2006年1月1日起至2021年1月日止。2014年1月16日，李彦成和刘东岗签订租赁合同，将坐落在四机部旧址（即原4057厂），北院肥料厂，南院旧址合并一块，东至叶沙公路，西至围墙，南至南围墙，北至四机部路，并旧址上的土地、房屋、井和变压器、电力设备等一并出租给刘东岗，每年租金2万元，每七年收一次租金。租赁期限自2014年1月17日至2052年9月30日。2014年1月17日，刘东岗向李彦成缴纳南院包括变电设备、加油设备款7万元（其中变压器、加油机、油罐、三档线路、三根十米线杆一次性卖给刘东岗，价款20000元；7年租赁费5万元）。原告李彦成把南院交付给刘东岗，并未把北院交付给刘东岗。 本院认为，合同签订后，双方当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。根据李彦成与刘东岗签订的租赁合同，约定李彦成将南北两院一并出租给刘东岗使用，但该租赁合同签订后，李彦成将南院交付刘东岗，刘东岗已将南院租金支付给李彦成，然李彦成并未按照合同的约定将北院实际交付刘东岗，就租赁合同的双成、有偿性而言，原告要求被告支付北院租金，无法律依据，本院不予支持。 关于租赁期限问题，李彦成与刘东岗之间的租赁合同中租赁期限的约定违反了法律的禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此，2034年1月17日至2052年9月30日的部分无效。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、驳回原告李彦成要求被告刘东岗支付租金的诉讼请求。 二、原、被告之间的租赁合同自2034年1月17日至2052年9月30日的部分无效。 案件受理费2050元，原告李彦成负担1025元，被告刘东岗负担1025元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审 判 长 闫铁锁 审 判 员 李付晓 人民陪审员 杨恪磊 二〇一四年十一月二十日 书 记 员 梅艳娇 |
