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叶县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）叶民初字第990号 原告王建国，男，1952年6月19日出生，汉族。 委托代理人郑宏强，河南盐都律师事务所律师。 委托代理人王全中，男，1976年8月9日出生，汉族。 被告张士杰，男，1937年7月14日出生，汉族。 被告赛广伟，男，1982年5月20日出生，回族。 委托代理人赵春志，叶县司法局148法律服务所法律工作者。 委托代理人王顺德，叶县司法局148法律服务所法律工作者。 原告王建国诉被告张士杰、赛广伟确认合同无效纠纷一案，本院受理后，向二被告送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、诉讼风险告知书及开庭传票，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑宏强、王全中，被告赛广伟及其委托代理人赵春志、王顺德到庭参加诉讼。被告张士杰经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王建国诉称，位于叶县许南路一里桥北路东的四间两层门面房，是原告王建国和被告张士杰共同出资建造的，但房产证办的是张士杰的名字。为便于管理，明确产权，2011年4月3日原告王建国和被告张士杰签订了一份析产协议，明确该门面房北头两间两层归原告王建国所有。该析产协议并经人民法院确认为合法有效协议。2013年2月份，被告张士杰在明知自己对原告王建国的两间两层门面房没有处分权的情况下，仍与被告赛广伟恶意串通，订立房屋租赁合同将张士杰的两间两层加上王建国的两间两层租赁给被告赛广伟，损害了原告王建国合法权益。请求：1、确认被告张士杰与赛广伟订立的房屋租赁合同（涉及原告房屋部分）为无效合同。2、判令被告赛广伟搬出原告的房屋，并支付实际占用房屋期间的房租（标准为每年9000元，期间从占用日至搬出日），被告张士杰负连带清偿责任。3、案件受理费由被告共同负担。 被告张士杰未提交答辩意见。 被告赛广伟辩称，1、赛广伟不是本案适格被告，确认合同纠纷其只能作为第三人参加诉讼；2、赛广伟与张士杰签订合同时，张士杰出示有房产证，上面没有显示王建国系共有人，该房产证对外具有公示性，赛广伟有理由相信张士杰是房屋的所有人，因此与张士杰签订房屋租赁协议是双方真实意思的表示，且不违反法律规定；3、即便王建国及张士杰对该房产有纠纷，并不影响租赁合同的效力，应驳回原告起诉。 原告王建国向本院提交的证据材料有：1、王建国的身份证复印件一份，证明原告身份；2、房屋租赁合同复印件一份，证明二被告存在房屋租赁法律关系，且张士杰把原告的两间门面房租给赛广伟的事实及房租标准每年9000元；3、析产协议一份，证明争议的门面房于2011年4月3日析产归原告所有，张士杰于2011年4月3日后无权对争议房屋处分或出租；4、叶县人民法院（2013）叶民一初字第79号民事判决书一份，证明析产协议合法有效，争议的房屋归原告所有，合法协议自成立起（2011年4月3日）生效；5、平顶山市中级人民法院（2013）平民三终字第436号民事判决书一份，证明上述判决书被维持，证明内容同上。 被告赛广伟对原告1号证据无异议；对2号证据真实性无异议，但证明内容有异议，反证了二被告间形成房屋租赁合同关系；对3号证据真实性无异议，但证明内容有异议，该协议2011年4月3日签订，房产证是94年元月4日办理，而原告没有变更登记，对于被告赛广伟来说对该房屋的租赁属于善意取得；对4、5号证据真实性无异议，但证明内容有异议，该判决书只是对双方析产协议的确认，对外不具有公示性。即便该房产有王建国的部分，应通过登记变更后再协商与被告赛广伟签订补充协议。 被告赛广伟向本院提交的证据材料有：1、房屋租赁合同复印件一份，证明二被告存在房屋租赁法律关系；2、房产证登记表一份，证明房屋所有权人是张士杰，没有显示共有人是王建国；3、张士杰出具的收据一份，证明收到出租房款18000元，二被告间按合同履行了合同义务；4、个体工商户营业执照一份，证明原告合法经营。 原告对被告赛广伟提交的1号证据有异议，认为合同内容包含原告的门面房，合同效力待定；对2号证据真实性无异议；对3号证据认为房租包括原告的房租，效力待定；对4号证据无异议。 被告张士杰未向本院提交证据。 经庭审质证，本院确认原告提交的1-5号证据，被告提交1-4的证据内容真实，予以采信。 依据上述有效证据及当事人当庭陈述，可以认定以下案件事实：原告王建国和被告张士杰系姻亲关系，二人共同出资在叶县许南路一里桥北路东建造四间两层门面房，并于1994年以张士杰名义办理了房屋所有权证。2011年4月3日，王建国与张士杰达成析产协议书，析产协议书约定：位于许南路一里桥北路东（门面房），共四间门面房（两层共八间），北头两间（两层共四间）归王建国所有，南头两间（两层共四间）归张士杰所有。2013年5月16日叶县人民法院作出（2013）叶民一初字第79号民事判决，判决：位于叶县许南路一里桥北路东四间两层门面房的北头两间两层门面房归原告王建国所有。张士杰不服提起上诉，2013年9月26日平顶山市中级人民法院作出（2013）平民三终字第436号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2013年2月23日，张士杰与赛广伟签订一份《门面房租赁合同》，张士杰将位于叶县一里桥北路东门面房上下楼房8间（其中北头两间两层门面房归原告王建国所有）租赁给赛广伟使用，租赁期为十年，租赁费每年为18000元。合同签订后赛广伟先付3000元，2013年2月24日，赛广伟使用该租赁房屋，后赛广伟向张士杰支付租金18000元。 本院认为，合同具有相对性。张士杰与赛广伟所签房屋租赁合同，所约束的是签合同的双方。本案中的王建国主张合同无效依据的是《合同法》第五十二条第（二）项，即“恶意串通，损害国家集体或者第三人利益”，但是王建国与张士杰之间的纠纷直至2013年9月26日平顶山市中级人民法院才作出终审判决，而张士杰与赛广伟早在2013年2月23日即签订了房屋租赁合同，在签订合同时，涉案房屋房产证上记载的所有权人为张士杰，根据物权公示原则，当时赛广伟也只能认为该房屋系张士杰所有，因此，不能认为赛广伟系与张士杰恶意串通所签的房屋租赁合同，故，原告请求确认张士杰与赛广伟之间的房屋租赁合同无效，并要求赛广伟搬出并支付租金，不能成立，不予支持。但被告张士杰所出租的四间两层门面房，其中北头两间两层门面房归原告王建国所有，被告张士杰已收取赛广伟租金21000元，被告张士杰应将该租金中属于王建国房子的租金即10500元支付给王建国。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张士杰支付原告王建国租金10500元； 二、驳回原告王建国的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告王建国负担50元，被告张士杰负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审 判 长 李付晓 审 判 员 闫铁锁 人民陪审员 董利军 二〇一四年十二月三日 书 记 员 权 艳 |
