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叶县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）叶民初字第1241号 原告郑平生，男，1969年1月22日出生，汉族。 委托代理人朱杰，叶县司法局148法律服务所法律工作者。 被告河南三诚置业有限公司。 法定代表人刘洪昕，董事长。 委托代理人周斌，河南倚天剑律师事务所律师。 原告郑平生与被告河南三诚置业有限公司（以下简称三诚置业公司）确认合同效力纠纷一案，本院受理后，向被告送达了起诉状副本、开庭传票等相关法律文书，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告郑平生的委托代理人朱杰，被告河南三诚置业有限公司的委托代理人周斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑平生诉称，2010年10月23日，原、被告双方经协商约定，原告购买位于叶县叶鲁路与建设路交叉口西南处阳光棕榈园第16幢2单元7、8层东号房一套，并于当日签订了《商品房买卖合同》，原告向被告支付全额房款466000元，当时被告未交房，也没有开具购房发票，后经原告多次找被告协商此事，被告总以种种理由予以推诿，至今未按合同约定交付房屋及购房发票，致使原告无法及时入住和办证。请求：1、依法确认原、被告双方签订的房屋买卖合同为有效合同。2、依法判令被告按合同约定把房屋及购房发票交付给原告，并支付逾期交房违约金67000元和逾期办证罚金5000元。3、判令被告支付交付房屋前的物业管理费。 被告三诚置业公司辩称，1、原告所诉该房屋不是被告不交付，而是被告交付原告不接收，所以原告所诉请的违约责任被告不应承担。原告郑平生于2010年10月6号购买的棕榈园小区27号楼一套房子已经入住，10月23号又购买了16号楼住宅一套，合同写的交房日期是2009年12月31日，另外16号楼是棕榈园小区的二期工程，二期工程在2009年12月已经全部竣工，并五证齐全，原告购买的该套房屋，属于现房销售，不是期房，原告不接受该房屋，是因为不急于入住，也不想过早的交物业费，当时叶县房地产市场是大家都不愿意缴纳契税，为此，叶县财政局契税所在2009年年底、2010年初，在小区登门办公，要求购房户凭购房合同和收据缴纳契税，但原告没有缴纳契税，至今仍未缴纳。我补充下发票问题，不是我们不开发票，而是叶县税务部门要求缴纳契税后才给分批开发票，原告及其他业主一直未缴纳契税，所以我们也没办法为其开发票。2、原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到支持，原因是，本案是债务之争，不是物权争议，应使用普通诉讼时效。 原告郑平生向本院提交的证据有：1、商品房买卖合同一份，证明双方自愿签订的合同，原告已经支付了全部购房款466000元，还证明原告从2010年10月31日到合同履行之日的违约金。 被告三诚置业公司向本院提交证据材料有：1、购房合同一份；2、原告郑平生在该小区购买的另外一套房子的购房合同。该合同能证明原告已经接收房屋，且证明房子是现房销售。 对原告郑平生出示的证据，被告三诚置业公司认为，1、对合同真实性无异议；2、合同第9页第8条交付时间是2009年12月31日，第16页双方签订合同落款时间是2010年10月23日，这两个时间点说明在签订之前房屋交接日期已经体现出来，从合同上看这个证据证明不了房屋未交付，从该证据看，是先交付，后签订合同这样一个事实；3、无论从这两个时间点来看，原告均丧失了诉状所述的第二、第三条所述的违约责任的诉讼时效，所以原告的第二、第三条诉讼请求不应得到支持。 对被告三诚置业公司提交的两份证据，原告郑平生均无异议，但是2号证据第9页第8条显示的交付日期2010年5月1日，这一天原告既没有签订合同也没有收到房屋。 经庭审质证，本院认为原告郑平生出示的证据，被告三诚置业公司提交的2份证据内容真实，形式合法，予以采信。 经审理查明，原告郑平生与被告三诚置业公司于2010年10月23日签订了《商品房买卖合同》，购买了被告三诚置业公司开发的叶县阳光棕榈园小区第16幢2单元7、8层东号房，房价总金额466000元。 双方签订的《商品房买卖合同》合同第六条约定，“买受人根据双方达成付款方式于2010年10月23日一次性付完全部房款即人民币466000元。” 第八条约定，“出卖人应在2009年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第一种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……” 该合同第十二条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。” 该合同第九条约定，“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第一种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。” 该合同第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。3、因买受人原因未提供齐应提供的资料及票据，出卖人不承担任何责任。”合同签订后，原告已支付价款466000元，被告未为原告开具购房发票。后双方因契税交纳、发票开具等发生纠纷至今。 本院认为，本案原、被告双方在平等自愿的基础上于2010年10月23日签订了《商品房买卖合同》，且原告郑平生已一次性缴纳了全部房款466000元，故原、被告双方签订的商品房买卖合同为合法有效的合同，被告应按合同的约定交付房屋，出具购房发票。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”原告已缴纳了购房款，被告应当就其已交房承担举证责任。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”本案中被告三诚置业公司对此并未提供证据证明自己下达了书面的通知书证实自己尽到了交接义务，故被告应对未按约定交房承担违约责任。 该合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任规定，“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。”虽然原、被告双方签订的合同第八条约定的交付日期为2009年12月31日，但双方签订合同的日期为2010年10月23日，签订合同的时间明显晚于合同约定的交付时间，故交付时间应以实际签订日期为准，即2010年10月23日。被告应自2010年10月24日起按合同约定赔偿原告逾期交房违约金64308元（2010年10月24日至起诉之日2014年8月4日共1380天×466000元×0.0001）。 该合同第十五条关于产权登记的约定载明，“……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”该条适用的前提是“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的数据报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，”本案中被告未交付房屋，该条条件尚不具备，因此原告请求支付逾期办证罚金5000元，应不予支持。 原告的其他诉讼请求，没有证据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、原告郑平生与被告河南三诚置业有限公司于2010年10月23日签订的《商品房买卖合同》为有效合同。 二、被告河南三诚置业有限公司将阳光棕榈园第16幢2单元7、8层东号房及购房发票交付原告郑平生。 三、被告河南三诚置业有限公司支付原告郑平生逾期交房违约金64308元。 以上二、三项于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决确定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 四、驳回原告郑平生的其他诉讼请求。 案件受理费1600元，由被告河南三诚置业有限公司负担1429元，原告郑平生负担171元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。 审 判 长 陈兆丰 审 判 员 李付晓 人民陪审员 杨恪磊 二〇一四年十一月二十四日 书 记 员 郑佩佩 |
