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新乡市卫滨区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）卫滨民二初字第145号 原告：闫瑾 委托代理人：秦晓帅，河南隆辉律师事务所律师。 委托代理人：彭勃，河南隆辉律师事务所律师。 被告：河南省和田置业有限公司 法定代表人：赵军霞 委托代理人：郭振雷，该单位法律顾问。 委托代理人：李潮，该单位员工。 原告闫瑾诉被告河南省和田置业有限公司房屋买卖纠纷一案，本院依法受理后公开开庭进行了审理。原告委托代理人秦晓帅，被告委托代理人郭振雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2012年2月15日，我作为业主购买了被告位于新乡市卫滨区解放大道南段118号紫台一品的商品房一套（为预售商品房）。被告河南省和田置业有限公司在进行销售阶段存在宣传与实际不符，严重欺诈购房者，河南省和田置业有限公司在其预售阶段以各种方式多种渠道大势宣传其开发的商品房为新乡市第二十二中学的学区房，并承诺保证购房业主孩子可就近免费上新乡市第二十二中学及育才小学（即：住紫台一品，上22中学），并按每平方3776元学区房价格出售给我（承诺管上学，有上学名额），而当时被告同样的房不承诺学区的每平方米是3200元，不仅如此，被告新乡报业传媒集团旗下的平原晚报专门在其2012年11月22日发行报刊专版进行大力宣传，称该小区是新乡真正意义的城央学府名宅，最大特色就是学区好，在这里买房的业主，孩子就可以上22中，是其他同档次楼盘不可比拟的。我为了孩子能上理想学校，在得到销售人员承诺一定能上二十二中学校后，购买其房产。2013年正当原告孩子入学之际，却得到被告告知，不能上二十二中了，被告拒绝履行原来的承诺，让我自己想办法或到其他学校去，我为此费劲周折还多缴了数万元高价费，才安排好孩子上学读书。自被告告知不管上学至今，我与其他受害业主多次找被告讨个说法，至今未果。我认为被告河南省和田置业有限公司在订立合同过程中多次向原告保证子女能上22中学，但事实上其不能履行该保证，违背了诚实信用原则，使我高价购买的商品房不能满足子女上22中学的教育需求，损害了我的合法权益，应承担相应的违约责任，现要求被告退还部分房屋价款以弥补损失，为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求法院判令：1、判令被告因违约向原告退还房屋价款10000元；2、被告承担本案诉讼费用。 被告河南省和田置业有限公司辩称：原告起诉要求退还房款10000元没有事实与法律依据，同时原告起诉的事实与实际不符。一、在原被告所签订的合同中，从来没有约定关于学区房的问题，因此也不存在被告在签订合同时存在欺诈的问题，不存在违约。二、原告诉我公司在销售过程中存在宣传与实际不符，与实际情况不符，当时原告购买房屋的时间是2012年，我公司开发的楼盘附近只有两所中学，一个是二十二中，一个是十六中，而十六中在官方文件中又被称为二十二中西校区，同时我公司所开发的楼盘也位于这两个学校的招生范围，所以不存在宣传与实际不符的问题。三、原告2012年购买本案房屋时，我公司所开发的项目即紫台一品小区本身就属于二十二中学区，至于后来政府教育主管部门如何划定学区，如何变更学区，属于行政因素，与我公司无关。四、住“紫台一品上二十二中”的字眼，也不存在欺诈问题，因为紫台一品小区距离二十二中学最近，学生上二十二中交通最方便，所以住紫台一品去二十二中上学本身不存在任何欺诈行为，而作为开发商的我公司也从来没有向客户许诺或承诺紫台一品小区必须是二十二中的学区，因为学区的调整权不在被告，而是由政府行政教育主管部门行使。五、原告在诉状中所陈述的我公司新乡传媒集团旗下平原晚报，在本案中新乡传媒集团不是本案的被告，而且新乡传媒集团与被告和田置业公司也不存在任何联系，至于说平原晚报以新闻报道的方式所陈述的内容与我公司没有关系，因为这篇文章并不是由我公司所作的专项广告，如果其性质是广告的话，根据法律规定，广告发布人应当对广告的真实性、合法性负责，但是原告陈述的文章是新闻报道类文章，因此该文章是否属实，是否合法与我公司无关。六、原告所陈述的为了孩子上最好的中学而交纳了数万元择校费本身就是非法的，因为中学阶段属于义务法教育阶段，根据法律规定，应当就近入学，不应当予以择校，而且政府部门也三令五申杜绝择校生，因此原告向择校单位交纳择校费和择校单位收取择校费这些行为都是非法的，是不受法律保护的，我公司所陈述的该笔损失因为其具有非法性和必然性，所有不存在要求我公司予以赔偿或补偿的问题。综上，原告的起诉没有事实与法律依据，请求法庭依法驳回其诉讼请求。 原告闫瑾向本院提交如下证据材料：1、商品房买卖合同一份。证明原告在被告处购买了商品房 2、原告的户口本，证明身份关系。3、原告的孩子去其他学校上学缴纳的择校费单据，证明原告为此多支出了相关费用。4、平原晚报关于和田置业公司的“住紫台一品上二十二中”的宣传的报道和被告制作的宣传页。证明原告是受被告的宣传所影响，为了学区而签订的购房合同。 被告未向本院提交证据材料。 本院依职权调取了以下证据材料：1、新教（2011）196号新乡市教育局文件。2、新教（2012）260新乡市教育文件。3、新教（2013）251号新乡市教育局文件。 庭审中，被告河南省和田置业有限公司发表以下质证意见：1、对于商品房买卖合同的真实性予以认可，但是该合同中没有任何学区房的约定，根据该份原被告双方签订的合同，被告已经全部履行了合同所规定的义务，将商品房交付于原告，该份合同已经履行完毕。在履行合同中不存在违约行为，原告主张被告违约不符合合同的约定。2、关于户口本。因为属于复印件，真实性无法核实，另外，其户口本复印件居住地并不在二十二中学区且未迁入紫台一品小区，其要求上二十二中也没有道理。不管紫台一品小区的学区是否是二十二中学区，原告的孩子都不能到二十二中上学。3、关于缴纳费用的单据。一方面由于是复印件无法核实其真实性，另一方面该票据显示名称为初中学费并非择校费。作为未成年孩子法定监护人的原告，为其子女支付学费是其应尽的义务，而不是购房损失，即使原告交纳的是择校费用，那么原告交纳择校费用以及学校收取择校费用都是非法的，原告所遭受的损失也是法律不予保护的，原告与收取择校费的学校的行为因违反法律规定，属于无效的民事行为，可以向人民法院起诉收取择校费的学校，要求确认其收取择校费的行为无效，要求其返还择校费用。4、平原晚报所显示的属于新闻报道，而不是被告所作的广告宣传，因此其内容是否合法真实，与被告无关。对于宣传页真实性无异议，但宣传页中没有作出保证和承诺。在宣传页关于教育一栏，只是宣传周围有育才小学，二十二中，一中等名校汇集于此。所涉及的名校有众多，没有承诺购房可以上哪一所学校。从宣传部局来看，也是宣传的一项，字体也较小，不属于主打宣传。而且紫台一品小区本身就属于二十二中和十六中附近的学区，在新乡市教育局官方文件中，十六中又被称为二十二中西校区，而且原告所称该广告显示被告宣传周边游二十二中和十中，也符合紫台一品校区所在的地理位置，其周围确有二十二中和十中，因此紫台一品上二十二中不存在虚假宣传和欺诈的问题。5、对法院调取的证据无异议。 庭审中，原告发表以下质证意见：1、由于委托人在外出差，暂时无法提供户口及相关票据的原件。2、对法院调取的证据没有异议。 经庭审质证，本院认为原告提交的证据2、3系复印件，且被告不予认可，故本院不予确认。原告提交的证据1、4真实、合法，且与本院具有关联性，本院予以确认。 依据上述证据材料及庭审查明，可以确定以下事实：2012年2月15日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买了原告开发的位于解放大道南段118号紫台一品25号楼1单元17层11701号（东户）房屋一套，买卖合同中无“购买涉案房屋即上二十二中”的约定。被告的宣传单显示，“紫台一品傲居城央，尊享城市亿万成熟配套，周边育才幼儿园、育才小学、市实验小学、市二十二中、市十中、市一中等名校汇聚于此。优质的学区氛围，优秀的师资力量，让孩子和居者一起在这里涵育气质，放飞梦想”。新乡市教育局文件显示2011年和2012年解放大道南段118号整体属于新乡市二十二中学区。2013年新乡市教育局文件显示“孟营路（紫台一品小区一期南墙）以北平原路以南片”属于二十二中学区，涉案房屋系紫台一品二期，2013年起不在属于二十二中学区。 本院认为：原被告双方签订合同的时间为2012年2月15日，此时涉案房屋所属区域解放大道118号属于新乡市二十二中学的学区，2013年新乡市教育局文件显示“孟营路（紫台一品小区一期南墙）以北平原路以南片”属于二十二中学区，涉案房屋系紫台一品二期，2013年起涉案房屋已不在属于二十二中学区，故被告的行为不构成虚假宣传。学区的划分属于政府行为，被告对学区的变化没有过错，且原告未向本院提交因此多支付费用的相关证据，故原告诉请被告退还房屋价款10000元的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十二条之规定，判决如下： 驳回原告闫瑾的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告闫瑾承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于新乡市中级人民法院。 审 判 长 李 强 审 判 员 王 伟 人民陪审员 徐军明 二〇一四年十一月三日 书 记 员 王 岚 |
